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Si vous envisagez de vendre votre bien immobilier actuellement occupé par des locataires, il est essentiel de connaître les démarches à suivre pour réussir cette transaction. Que vous choisissiez de vendre le bien libre en donnant congé au locataire ou de le vendre tout en maintenant la location en cours, voici ce que vous devez savoir pour mener à bien votre projet.
Que vous décidiez de vendre le bien libre ou occupé, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner dans la vente de votre bien. Son expertise peut vous guider à travers chaque étape de la vente, en vous fournissant des conseils pour vendre rapidement et au meilleur prix. Vous pouvez commencer par estimer votre bien en ligne, et ensuite affiner cette estimation avec un mandataire immobilier.
Si votre objectif est de vendre un bien immobilier sans contrainte locative, c’est-à-dire sans locataire en place, il est primordial de comprendre que le locataire détient un droit de préemption. En d’autres termes, il a la priorité pour acheter le bien. Vous devez donc informer le locataire de la vente de votre bien et du prix de vente que vous envisagez.
De plus, vous devez respecter un délai de préavis en informant le locataire de votre intention de vendre. En cas de location meublée, le préavis est de 3 mois, tandis que pour un bien non meublé, le préavis s’étend à 6 mois. Vous devez également atteindre la fin du bail pour donner congé.
Si vous optez pour la vente d’un bien immobilier sans donner congé au locataire, cela signifie que le locataire n’a pas de droit de préemption et n’a donc pas la priorité pour acheter le bien. La location continue normalement, et le contrat de location est transféré à l’acheteur sans modifications.
Nous vous conseillons toutefois de l’informer afin de faciliter les démarches et l’organisation des visites.
Vendre un bien occupé peut potentiellement entraîner une réduction de prix, également appelée « décote ». Cette décote est généralement comprise entre 5% et 15% du prix de vente. Plusieurs facteurs influencent cette décote.
Tout d’abord, la durée restante du bail joue un rôle clé. Pour une location vide, le bail dure 3 ans, ce qui signifie que l’acquéreur doit attendre longtemps avant de pouvoir envisager de récupérer le bien. Cela a donc un impact sur le prix de vente. En revanche, dans le cas d’une location meublée, la durée du bail est d’un an seulement, ce qui n’impacte pas la décote.
De plus, le montant du loyer peut aussi affecter la décote. Si le loyer en place est inférieur au prix du marché, la décote pourrait être plus importante.
La taille du bien immobilier compte également. Les biens de petite taille, fortement prisés par les investisseurs, peuvent avoir une décote plus faible, environ 5%.
Enfin, les locataires âgés de plus de 65 ans aux revenus modestes bénéficient de protections particulières, dans le cadre de leur résidence principale, que celle-ci soit meublée ou vide. Pour pouvoir lui donner son congé, un bailleur est dans l’obligation de proposer au locataire un logement de remplacement qui corresponde à ses besoins et à ses possibilités financières. Cette protection peut entraîner une décote significative.
Les biens loués en vertu de la loi de 1948 peuvent subir une décote plus importante, atteignant parfois 40% voire 50%. Ces biens sont soumis à des loyers très modérés et présentent une possibilité de récupération limitée en raison de conditions strictes.
La vente d’un bien immobilier occupé en France nécessite une approche personnalisée en fonction du choix entre vente libre ou occupée. Grâce à une compréhension approfondie des lois, une communication transparente avec le locataire et l’accompagnement par un professionnel comme un mandataire immobilier, vous pouvez réussir à vendre votre logement tout en respectant les droits et les intérêts de toutes les parties impliquées.
