Investissement locatif

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Investissement locatif
Investissement locatif

L’investissement locatif correspond à l’acquisition d’un logement afin de le mettre en location. Cette opération permet au propriétaire de réaliser un investissement financier car il lui permet de dégager des revenus locatifs, mais aussi de se constituer un patrimoine immobilier par la même occasion.

Un investissement immobilier peut permettre au propriétaire de rentabiliser son acquisition au fur et à mesure des années de location, tout en voyant la valeur de son bien augmentée par le temps, et donc de réaliser une plus-value intéressante.

Alors comment réaliser un investissement locatif ? Où investir précisément en France ? Quels sont les pièges de l’investissement immobilier ? Nous allons faire le point sur ces interrogations qui touchent obligatoirement l’ensemble des Français en quête d’un investissement locatif en 2020.

 

Définir son projet d’investissement locatif : Étudier le rendement locatif.

 

La rentabilité locative.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ? Il s’agit d’un indicateur qui permet d’analyser l’intérêt d’un investissement locatif, exprimé en pourcentage. Cet indicateur exprime le rapport des loyers perçus sur le montant de l’acquisition de départ. On parle également très souvent de rendement locatif, la définition est la même.

Comment calculer le rendement locatif ? Il existe plusieurs notions de rentabilité. La plupart du temps, on parle de rentabilité brute. Elle est la plus simple à calculer mais il faut la manier avec vigilance car elle ne prend pas en compte toutes les charges à supporter par le propriétaire pendant l’investissement.

Exemple de calcul : Vous réalisez une acquisition à 120 000 euros et vous louez le logement 550 euros par mois.

550 x 12 mois = 6600 euros de loyer / an.

6600 / 120 000 x 100 = 5,5 % de rentabilité brute.

La rentabilité nette correspond au même calcul sauf qu’il faudra diminuer la valeur des revenus locatifs annuels de toutes les charges prévues : Intérêts d’emprunts, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, travaux de réparation, frais de professionnel de l’immobilier …

Si vous souhaitez simuler votre investissement locatif, notre calculette de rendement locatif brut et net est l’outil qu’il vous faut, accessible ici !

C’est avec cet indicateur que vous pourrez analyser précisément la qualité de votre investissement. De manière générale, des rendements entre 3 et 4 % sont recherchés pour des opérations d’investissements locatifs, et plus si possible évidement. Au-delà de la rentabilité annuelle de votre investissement il faut également prendre en compte la plus-value future que vous pourrez dégager lors d’une éventuelle revente du logement. L’idéal est donc de concilier ces deux aspects lors de l’investissement immobilier.

Calculette investissement

Bien acheter pour bien louer.

Maintenant que vous savez comment calculer votre rendement locatif, il faut déterminer l’objet même de votre investissement : Le bien immobilier.

La qualité d’un investissement immobilier repose donc sur le rapport entre les loyers obtenus à l’année et le prix d’acquisition, comme nous venons de le voir. En tant qu’investisseur, vous devez alors être à la recherche d’un prix d’acquisition cohérent sur le marché, avec une capacité locative importante. Il n’est pas donc pas conseillé d’acheter forcément le moins cher possible, si la tension locative est basse. La rentabilité locative sera donc tout aussi affectée par la valeur des loyers au cours de votre investissement.

D’un autre côté, dans un projet de mise en location, il faut déterminer le type de location que vous souhaitez mettre en place et donc la cible de votre location : Étudiant, couple, famille … Suivant cette cible, votre réflexion devra s’affiner quant au bien immobilier à acquérir. Par exemple, si vous souhaitez louer à des étudiants, il vaut mieux se tourner sur une recherche de studio, dans un secteur étudiant, avec écoles ou universités à proximité. Par ailleurs, il faut savoir que le prix au M2 des petites surfaces est toujours plus élevé que celui des logements plus spacieux. À la location, les loyers suivent également cette même logique, ce qui permet donc de réaliser un investissement locatif rentable avec l’achat d’une petite surface, destinée à une cible jeune ou étudiante.

A contrario, le prix au M2 de grands appartements familiaux est plus bas sur le marché de l’acquisition immobilière. Ceci permet donc d’acheter une plus grande surface, mais la valeur locative restera corrélée au marché et on réalise souvent que la mise en location de grands appartements est plus lente que celle de plus petits logements (Studio ou 2 pièces) : Le risque de vacance locative est donc plus important.  De nombreux investisseurs se tournent d’ailleurs de plus en plus vers l’achat de grandes surfaces, qu’ils divisent ensuite en colocation étudiante pour optimiser la rentabilité locative de leur investissement.

La question de l’investissement dans le neuf ou dans l’ancien se pose aussi.

De nombreux dispositifs de défiscalisation existent lors d’acquisition en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) comme la loi Pinel. Tout dépend alors de votre projet d’investissement sur le long terme, et chaque investissement a ses attraits.

Pour résumer, il ne faut donc pas acheter le premier bien immobilier qui semble être intéressant mais il faut déterminer précisément votre stratégie d’investissement locatif afin de réaliser l’opération la plus rentable sur le long terme pour votre patrimoine. Dans une logique d’investissements multiples, il est aussi important de diversifier ses stratégies pour limiter les risques.

 

Déterminer les zones où réaliser son investissement immobilier.

 

Où investir en 2020 ?

Dans le cadre de votre projet d’investissement locatif, il est important de déterminer dès le départ la zone dans laquelle vous souhaitez réaliser votre opération. Cette zone peut être déterminée par votre propre habitation car vous souhaitez être proche de votre investissement mais il est souvent conseillé d’étudier les secteurs les plus intéressants pour investir, quitte à gérer à distance votre location. Flatlooker propose à ce sujet un service de mise en location et de gestion en ligne, pour permettre à chaque bailleur de garder le contrôle de sa gestion, qu’importe sa localisation. 

On peut résumer en deux grandes catégories les zones d’investissement : Une zone prometteuse, avec des prix au M2 peu élevés et donc des loyers également plus faibles, dans ce cas l’investissement se fait alors sur le long terme en pariant sur l’évolution du secteur. Ou bien une zone déjà développée, à fort potentiel en matière de valeur locative, mais donc avec des prix au M2 déjà élevés à l’achat. Le risque étant moins important, la rentabilité locative est donc moins importante.

Ainsi, par exemple, certains investisseurs vont souhaiter investir dans Paris, sur des arrondissements tels que le 9ème ou le 11ème, qui proposent des prix élevés à l’achat et une valeur locative tout aussi élevée ou bien d’autres investisseurs vont préférer faire l’acquisition d’un bien dans le nord du 18ème ou sur des communes limitrophes à la capitale pour bénéficier de prix plus bas, et miser sur l’évolution indéniable de ces secteurs au fur et à mesure des années.

De nombreuses villes en France attirent de plus en plus d’investisseurs, on peut notamment citer par exemple : Saint-Ouen (93), Montreuil (93), Bordeaux, Lille, Nantes, Rennes, Toulouse …

Attention cependant à certains dispositifs d’encadrement de loyer, mis en place notamment sur Paris ou Lille, qui viennent plafonner la fixation des loyers. Dans ce cas-là, il faudra redoubler de vigilance lors de l’analyse de la rentabilité locative de cet investissement.

 

L’étude de la localisation pour votre investissement locatif.

D’autres éléments sont importants à étudier pour votre investissement immobilier. En effet, le secteur doit correspondre à la cible de votre projet en location. Ainsi, il est primordial de s’assurer que le quartier qui entoure votre investissement propose bien les infrastructures qui vont permettre d’attirer votre locataire idéal.

Universités, écoles, commerces, lieux de sorties, crèches, activités sportives … Tous ces aspects de la vie de quartier vont compter pour votre locataire et vont donc également impacter votre investissement locatif. Un secteur peu recherché par la population ciblée dans votre projet peut atténuer considérablement votre rentabilité : Le délai de mise en location peut être plus long, le risque de vacance locative plus élevé, et le turn-over entre les locataires plus important. Ces trois points viendront immédiatement affecter le rendement locatif de votre opération.

Il peut alors être utile de se renseigner sur le taux de vacance locative d’une zone en particulier ou bien organiser votre investissement de manière à ce que les dates de mises en location correspondent à des périodes de déménagements sur le secteur choisi. Par exemple, pour une location étudiante, il faut privilégier une mise en location entre Juin et Septembre afin de correspondre aux rentrées scolaires et donc aux recherches des candidats potentiels.

Par ailleurs, la présence de transports à proximité du logement est un élément très important. C’est un des critères les plus marquants des recherches de logement, ce sera donc le cas pour votre locataire également. Si le secteur de votre investissement locatif comporte peu de transports et que la vie des habitants s’organise avec des véhicules, pensez à privilégier une acquisition de logement avec un parking à disposition, afin de répondre aux besoins de vos futurs locataires !

Vous l’aurez compris, dans le cadre de votre investissement, tous les éléments doivent s’étudier quant à la localisation de votre bien. Que ce soit pour des questions de plus-values futures ou bien de rentabilité locative, le secteur doit être attractif et donc répondre aux besoins des habitants.

clés investissement locatif

Conseils et pièges à éviter pour réussir son investissement locatif.

 

Les conseils à suivre.

De manière générale, plusieurs conseils sont à suivre pour réaliser un investissement immobilier rentable et intéressant sur le long terme.

Lors de l’achat, l’étude de la copropriété :

Il est très important d’étudier, comme pour tout achat, l’immeuble dans lequel vous achetez. Vous aurez à disposition des documents de la copropriété qui vous permettrons d’analyser les travaux déjà réalisés et si certains chantiers sont prévus prochainement. Il est intéressant également d’étudier la comptabilité de l’immeuble, pour vérifier si certaines procédures sont en cours. Tout renseignement est bon à prendre, le but étant de vous assurer que vous n’aurez pas à investir de gros montants dans la gestion de l’immeuble, qui pourraient venir affecter votre rentabilité locative.

La location de votre investissement :

La base de votre investissement réside dans la location de votre bien, et donc vous devez vous assurer, d’un paiement du loyer récurrent. Il faudra donc être très vigilant sur le choix de votre locataire et sur les garanties à prendre pour assurer votre investissement. Le locataire devra vous apporter toutes les pièces nécessaires à ce son dossier pour vérifier sa solvabilité et vous pourrez sécuriser la location avec une garantie :

  • Un garant physique, qui signera un acte de caution.
  • Une garantie contre les loyers impayés, type GLI, qui viendra rembourser les éventuels loyers impayés. Cette prestation est facturée entre 2 % et 4 % du loyer.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour le choix du locataire et la gestion qui suit, un de nos articles traitent du rôle de l’administrateur de bien, que vous pouvez consulter ici ! Vous serez ainsi assuré de la vérification du dossier et vous disposerez de tous les moyens d’une agence immobilière pour une location efficace et une gestion sereine. Flatlooker accompagne au quotidien de nombreux investisseurs à ce sujet, en tant qu’agence en ligne !

La location vide ou meublée :

Il faudra également déterminer rapidement si vous souhaitez louer votre appartement en vide ou en meublé. Ce type de location va venir jouer sur la fixation du loyer, sur la cible de locataire, et surtout sur la fiscalité, élément très important pour un investissement locatif.

Sur ces deux types de location, la fiscalité française prévoit des dispositifs. Vous pourrez donc obtenir des abattements pour charges dans les deux cas, sur des régimes Micro-Foncier en location vide ou Micro-BIC en LMNP, ou bien déclarer vos revenus au régime réel, en optimisant l’ensemble de vos charges chaque année. Le régime choisi pour votre déclaration viendra impacter directement votre rendement locatif. 

Dans le cadre d’achat dans le neuf, notamment sur le dispositif PINEL, la location doit forcément être vide, et vous bénéficiez d’une défiscalisation avantageuse !

Notre simulateur d’investissement locatif intègre les dispositifs fiscaux dans votre simulation, vous pouvez le consulter ici

 

Les pièges à éviter

Attention à votre affect :

Il est très important d’étudier vos potentiels investissements locatifs de manière objective, en se basant sur les prestations et le rendement locatif. Très souvent, de nombreux investisseurs cherchent à acquérir un bien « dans lequel ils se verraient vivre ». Mais vous n’achetez pas dans ce but, le bien doit donc répondre aux critères du plus grand nombre, et non pas à vos critères. L’idéal est d’arriver à concilier les deux bien évidemment, cela vous paraitra rassurant, mais ce n’est pas l’idée principale. On réalise souvent que des investisseurs, bloqués sur leurs propres critères, passent à côté d’investissements immobiliers tout à fait rentables. De même pour la réalisation des travaux d’aménagement, il faut privilégier des matériaux classiques et des prestations percutantes, plutôt que de rentrer dans un aménagement à « votre goût » !

Attention à l’achat surestimé :

Il faudra être vigilant sur la valeur d’achat de votre bien. Dans certaines zones, les prix au m2 sont élevés mais dans le cadre d’un investissement, il faut que le prix soit cohérent avec le marché. Les loyers suivent les prix à l’achat dans la plupart des cas, mais sur certains produits, la rentabilité est plus basse car le prix d’achat est trop cher pour le loyer réellement applicable. Nous recommandons de réaliser plusieurs estimations de valeur locative afin de s’assurer que votre investissement sera cohérent. Par ailleurs, plus l’achat est élevé, moins la plus-value est simple à réaliser sur les années ! C’est un point parfois oublié des investisseurs.

Attention à la sécurité de votre investissement :

Comme évoqué plus haut, dans le choix du locataire, vous pouvez demander des garanties au-delà de la solvabilité de votre candidat. Suivant votre investissement, il est recommandé de recourir à l’assurance contre les loyers impayés. Malgré son coût (qui reste déductible de vos revenus locatifs), cette garantie vient sécuriser votre investissement locatif et vous évitera des moments de stress en cas d’impayés, lorsque la banque de son côté continuera à vous prélever la mensualité de l’emprunt. En effet, si une procédure d’impayé venait à être engagée, vous continueriez à recevoir vos loyers, grâce à cette assurance.

 

 

Le projet d’investissement locatif est un projet qui touche de nombreux français chaque année. De nombreux professionnels de l’immobilier proposent des services d’accompagnement à l’investissement afin de permettre à chacun de réaliser le meilleur investissement immobilier possible. De par le nombre de demandes et le nombre de biens à disposition, cela peut sembler fastidieux mais si vous suivez les étapes de l’investissement en vous posant à chaque fois les bonnes questions, cette opération peut s’avérer être un des meilleurs placements actuels !

Flatlooker est le leader de la gestion locative en ligne. Nous mettons le meilleur de la technologie et de l'humain au service des propriétaires bailleurs. Intéresses pour en savoir plus ? Contactez-nous en remplissant le formulaire ci-contre, un conseiller vous contactera sous 24h.
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