Les colocations à la chambre : fausse bonne idée de l’investissement locatif meublé ?

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Les colocations à la chambre : fausse bonne idée de l’investissement locatif meublé ?

La Colocation est la location par plusieurs locataires d’un même logement, en faisant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d’un bail solidaire, signé par tous les colocataires, ou d’autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. Le bail solidaire est signé par tous les colocataires, et chaque locataire s’engage solidairement avec les autres colocataires à payer l’intégralité du montant du loyer. En revanche, dans le cas d’une colocation dite « à la chambre », des contrats de location indépendants sont signés par chaque colocataire d’un même logement. Dans ce cas, on accorde à chacun un droit de jouissance exclusif de sa chambre, et les colocataires partagent les pièces communes. Chaque colocataire s’engage à payer le loyer et les charges pour sa part de l’appartement. Les colocataires sont juridiquement indépendants les uns des autres et à ce titre, chacun est responsable du paiement de sa quote-part du loyer et de charges. Pour un propriétaire bailleur, la colocation à la chambre ne permettra donc pas nécessairement de louer la colocation d’un seul coup, à moins de trouver tous les colocataires en même temps.

Acheter un appartement ou une maison avec 5 chambres, le diviser et le louer à 5 étudiants ou amis, paraît à première vue être un bon investissement locatif. En effet, la colocation peut être une excellente idée si le projet locatif est étudié en détail. Derrière l’aspect rentabilité, se cache une équation plus fine qu’un investisseur doit prendre en compte avant de se lancer : le temps de mise en location et la durée des locations. En effet, les colocations sont en moyenne occupées deux fois moins longtemps que les appartements classiques, et une colocation met en moyenne plus de deux fois plus de temps à être louée qu’un appartement classique. Mais attention, il ne faut pas s’y tromper, ces paramètres varient en fonction des zones et de la saisonnalité, et il importe de trouver la bonne combinaison.

Un modèle performant sur certaines zones

Connaissant sa cible de locataires, l’investisseur doit s’assurer que sa colocation se trouve dans une zone située à proximité d’infrastructures estudiantines, donc d’universités ou d’écoles. La région parisienne, comme les autres hubs étudiants, est privilégiée à raison par les investisseurs, mais toutes les zones ne sont pas aussi intéressantes : si dans le 92, le 93, et le 94, les durées d’occupation vont être parmi les plus longues (respectivement +16%, 0%, -6% par rapport à la moyenne des colocations louées par Flatlooker), et la durée de recherche de locataire est faible (respectivement -63%, 0%, +9% de moins que la moyenne), ce n’est pas le cas dans toute l’Île-de-France..

A contrario, le 78 connaît des temps d’occupation similaires mais un temps moyen de recherche de locataire plus élevé (+29% de plus qu’en moyenne) donc plus de difficultés à trouver un locataire, et le 91 des temps d’occupation sont plus faibles (-9% par rapport à la moyenne) et doublés d’une mise en location bien plus longue (+289% par rapport à la moyenne). 

Mais ne perdons pas non plus de vue l’intérêt d’investir dans les villes hors d’Île de France telles que Lyon, Marseille, Rennes ou encore Metz, dont les départements connaissent des temps d’occupation encore plus longs qu’en région parisienne (ou équivalent pour Marseille), et dont le temps moyen de recherche de locataire est faible (+3%, 0%, -49% et -54% respectivement par rapport à la moyenne).

Notons néanmoins que certaines villes de province auront des locataires qui resteront longtemps mais où les propriétaires mettront deux fois plus de temps à les trouver (Toulouse et Perpignan par exemple) que dans les autres villes de province (respectivement +97% et +71% de plus par rapport à la moyenne). 

Enfin, les zones de Lille, Le Havre, Montpellier, Nantes, Amiens, Grenoble et Orléans pourront avoir des temps de mise en location courts, mais un taux de rotation de locataires plus élevé car les temps d’occupation seront plus courts en moyenne que dans les autres villes de Province (respectivement -11%, -17%, -20%, -23%, -41%, -53% et -68% par rapport à la moyenne). 

Pour finir, attention : certaines villes connaissent alors une explosion de l’offre en colocations, d’où une pression à la baisse sur les loyers durant certaines périodes, malgré qu’il y ait beaucoup d’étudiants dans ces zones (par exemple Cergy).

Un modèle performant à certains moments de l’année

Connaissant encore une fois sa cible de locataires, l’investisseur n’est donc pas sans ignorer que les recherches faites par ses locataires potentiels en ligne se feront à certains moments de l’année : avant le début des semestres ou trimestres et les veilles de rentrées scolaires. Ainsi, les périodes de forte libération de logements et de forte recherche seront principalement en décembre pour janvier, et tout l’été de juin à septembre avant la rentrée. Les nouveaux baux de colocations qui seront signés seront à effet en janvier, avril, et de juillet à septembre en crescendo (cf. graphe ci-dessous). Il sera donc deux fois plus difficile de louer une colocation en décembre qu’avant le début du semestre débutant en septembre.

Dans les zones où il est plus difficile de trouver un locataire, il y a fort à parier que le logement ne se loue qu’à la rentrée suivante. Il faut donc bien choisir sa zone, mais aussi son moment pour mettre en location son bien, et si besoin penser à d’autres solutions temporaires ou intermédiaires pour rentabiliser son investissement avant les périodes de rentrée.

Rentabilité espérée vs. réalité du marché

En fonction de la zone choisie et du moment de la mise en location de l’investissement locatif, il est donc, contre toute attente, très possible de se retrouver face à une vacance locative inattendue, non prise en compte dans les plans d’investissement locatif initiaux, et qui pourrait donc être au désavantage de l’investisseur.

De même, si l’investissement est fait dans une zone où l’occupation moyenne est de courte durée, la difficulté à re-louer le logement donnera également lieu à une vacance locative imprévue et non budgetée. De plus, qui dit colocation dit location de plusieurs chambres, donc s’ajoutera à cela la difficulté de louer toutes les chambres au même moment pour pouvoir atteindre la rentabilité escomptée. Enfin, si le turnover de locataires est important – notamment si les locataires sont étudiants et souvent peu précautionneux – cela peut engendrer des coûts d’entretien ou de réparation plus élevés et récurrents que prévus.

Évidemment, la qualité de l’équipement et de l’agencement de la colocation jouera toujours un rôle important sur la rapidité pour trouver un locataire.

« Quant au prix, même avec de l’expérience, il est toujours plus complexe de savoir comment se positionner en colocations qu’en locations normales, à cause de la diversité des situations – équipements, ameublement, localisation, etc. », ajoute Louise, responsable des locations chez Flatlooker. De plus, il faudra bien prendre en compte le loyer d’un studio dans la même zone pour savoir où situer le loyer de la colocation : à moins d’avoir des prestations exceptionnelles dans les parties communes ou une surface locative plus élevée dans la chambre en colocation que dans le studio (ex. : salle de bain individuelle, balcon, projecteur cinéma, baby-foot, etc.) il n’est pas raisonnable de placer son loyer plus haut que celui d’un studio.

Ainsi, l’investissement locatif dans une colocation est plus pointu qu’il n’y paraît. Un logement en apparence même bien placé, refait à neuf, meublé en vue de location ‘courte’ durée et étudiante, peut rester vide une partie de l’année, si la zone choisie a un temps de mise en location long, un taux de rotation de locataires élevé, et que le moment de mise en location n’est pas le bon. Par exemple, une colocation mise en location dans l’une des zones les moins attractives, par exemple en février, même proche ou en plein cœur d’un hub estudiantin, risquera de ne trouver preneurs qu’en juin ou juillet, soit potentiellement 5 mois de vacance locative, et une perte potentielle de 12 500 euros (ex. avec 5 colocataires ayant un loyer de 500€). Ce qui est fort dommageable surtout à la suite d’un investissement et de l’achat des meubles d’un grand appartement mis en location meublé.

Pour conclure, au vu des difficultés propres à une location avec autant de saisonnalité, de la connaissance nécessaire des zones et des loyers pratiqués, la signature potentielle de plusieurs baux et actes de cautions, et enfin les problématiques de gestion liées à de potentielles dégradations dans le logement, passer par une solution digitale comme Flatlooker pour louer et gérer les colocations à la chambre semble sinon être une aubaine voire une nécessité.

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