Augmenter le loyer en cours de bail : quand et comment faire ?

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Augmenter le loyer en cours de bail : quand et comment faire ?
Augmentation du loyer en cours de bail

Lorsqu’un propriétaire loue son bien, il peut se demander s’il est possible d’augmenter le loyer en cours de bail. En effet, le propriétaire peut avoir besoin ou envie d’augmenter les loyers en cours de bail. Il peut par exemple, se rendre compte que, pour des biens équivalents, les loyers appliqués ont largement augmenté. 

Mais un propriétaire peut-il augmenter le loyer n’importe quand ? 

Non, il y a des règles et, si vous êtes propriétaire, il est impératif de les suivre. Une augmentation du loyer qui se ferait dans le non-respect de ces règles ne pourrait pas être effective. 

 

L’indexation du loyer selon la loi Alur

La loi Alur prévoit la possibilité de faire évoluer le loyer en cours de bail, qui doit être précisée sur le contrat de location. Les locataires doivent être mis au courant que le loyer pourra être revu à la hausse. Pour cela, le contrat de location doit indiquer l’indice de référencement des loyers (IRL) selon lequel la révision annuelle des loyers sera faite. Le bail doit, de plus, indiquer la date à laquelle le contrat pourra être renouvelé. Si aucune date n’est indiquée, le loyer pourra être révisé tous les ans à la date anniversaire du contrat de location.  

Zoom sur l’indice de référence des loyers : qu’est-ce que c’est ? 

L’indice de référencement des loyers, ou IRL est une base qui permet de réviser le loyer d’un logement. C’est un plafond à ne pas dépasser par le propriétaire quand celui-ci décide d’augmenter le loyer d’un de ses biens. Pour le calculer, on s’appuie sur la moyenne annuelle de l’évolution des prix à la consommation

L’IRL est publié une fois par trimestre par l’INSEE. Les IRL paraissent en avril, juillet, octobre et janvier. Pour augmenter un loyer, un propriétaire doit donc prendre en compte le montant de l’IRL du trimestre de référence et celui du même trimestre l’année précédente.  

Cas pratique : la révision annuelle du loyer

Pour calculer l’augmentation de loyer applicable, on utilise la formule de révision de loyer suivante : ancien loyer x (nouvel indice/ancien indice). 

Par exemple, un bail signé le 1er juin 2020 qui fixerait le loyer mensuel à 800€ peut être réévalué au 1er juin 2021 (sauf si le contrat de location donne explicitement une autre date ultérieure). 

Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2020, soit 130,57. 

Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 1er trimestre 2021, soit 130,69. 

Au 1er septembre on calcule donc le loyer de la manière suivante : 800€ x (130,69/130,57) = 800,73. 

La révision du loyer est donc une procédure qui permet de réviser annuellement le loyer. Il s’agit d’une réévaluation du loyer en cours de bail. Le propriétaire augmente alors le loyer sans changement de locataire. Attention cependant ! Cette augmentation ne peut être effectuée que dans le cadre posé par la clause d’indexation prévue dans le contrat. 

Quand augmenter le loyer du locataire ? 

Augmenter annuellement le loyer n’est pas une obligation pour le propriétaire, même si c’est la plupart du temps dans son intérêt. Un propriétaire peut décider de ne pas augmenter le loyer en cours de bail une année, puis changer d’avis et augmenter le loyer l’année suivante. 

Mais s’il décide de le faire, il doit respecter un certain délai. Depuis 2014, la loi Alur encadre les délais de l’indexation des loyers. Le locataire doit être prévenu de l’augmentation de son loyer, et ce dans les délais impartis. Avec l’entrée en vigueur de la loi Alur, le délai pour effectuer la révision de loyer a été fixé à un an. Au-delà, le loyer ne peut pas être augmenté et sa révision doit être à nouveau calculée l’année suivante, avec l’indice du trimestre en cours. 

La réévaluation du loyer pour travaux, c’est possible en cours de bail !

Une augmentation encadrée par le bail

Il est parfois possible pour le propriétaire de réévaluer le loyer en cours de bail sans passer par l’IRL. Mais ce cas de figure requiert des conditions bien précises. Lorsque des travaux sont effectués pendant la location, une augmentation de loyer est envisageable. Mais attention ! Ces travaux ne peuvent pas être imposés au locataire. Pour que les travaux d’amélioration soient possibles, une clause d’amélioration doit être présente sur le contrat de location. 

Le contrat de location doit donner des précisions sur la nature des travaux, les modalités de réalisation, les délais de réalisation et la majoration du loyer qui va en résulter. Cette majoration devient effective lorsque les travaux sont terminés, à partir de la date du renouvellement du bail. La hausse du loyer permise par les travaux d’amélioration est souvent supérieure à celle engendrée par la révision du loyer avec l’IRL

Alors, quels travaux justifient une augmentation du loyer ? 

Ce qu’on appelle « travaux d’amélioration » est en fait très encadré. La rénovation de peintures, la vérification des sols, le changement d’équipement de la salle de bain ne sont pas des travaux d’amélioration. Ce sont en effet des travaux normaux d’entretien du logement. Ce type de travaux d’entretien servent à remédier à la vétusté naturelle du logement et sont à charge du propriétaire. Ils ne peuvent jamais justifier une révision du loyer. Ils doivent être réalisés entre deux locataires. 

Et de combien peut-on augmenter le loyer du locataire ?  

Les travaux doivent représenter au moins 50% d’un an de loyer pour pouvoir permettre une révision du loyer. La révision du loyer est également encadrée : la hausse du loyer ne peut pas excéder 15% du loyer actuel. Enfin, dans le cadre de travaux d’amélioration, la révision de loyer s’applique au moment du renouvellement du bail. 

La révision du loyer doit, dans tous les cas de figure, faire l’objet d’un avenant signé par le locataire. 

Et lorsque le loyer est manifestement sous-évalué ?

C’est un des cas auxquels peut être confronté un propriétaire : il loue son bien depuis des années et se rend compte un jour que, pour des biens similaires, les loyers sont en moyenne beaucoup plus élevés. Le loyer est donc manifestement sous-évalué. 

Contrairement aux cas précédemment évoqués, le loyer ne peut alors pas être révisé en cours de bail. Le loyer peut alors être révisé au moment du changement de locataire. 

Le moyen le plus courant d’augmenter son loyer reste donc la révision annuelle. Faire des travaux d’amélioration peut aussi permettre d’augmenter le loyer mais cette technique est plus coûteuse et plus longue. 

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