Comment créer une SCI étape par étape ?

La Société civile immobilière est une forme de société très appréciée des Français. En effet, créer sa SCI permet de gérer un patrimoine immobilier, et comporte des avantages en matière de fiscalité et de succession.

Les formalités de constitution d’une SCI correspondent aux formalités de constitution classiques d’une société. Dépôt de capital social, rédaction des statuts, publication d’une annonce légale afin d’assurer l’information des tiers, et immatriculation sont les étapes nécessaires à la constitution d’une SCI.

La constitution du capital social

Pour créer une SCI, il est nécessaire, avant l’accomplissement de toute formalité, de déterminer le montant du capital social nécessaire. Le montant du capital social correspond aux ressources propres de votre société, il convient donc de réfléchir sérieusement à ce montant, qui sera inscrit dans les statuts.

Le capital social est un gage de crédibilité et de confiance pour les futurs partenaires de votre société. Choisir un montant de capital trop bas pourrait compliquer l’obtention d’un prêt bancaire par exemple.

Le capital social est composé de deux types d’apports :

• les apports en numéraire : les apports en numéraire correspondent aux sommes d’argent versées par les associés à la société. Cette somme est placée sur un compte bancaire, en contrepartie d’une attestation de dépôts de fonds. Cette attestation vous sera nécessaire pour votre immatriculation. Les associés ne sont pas obligés de libérer immédiatement les apports, la loi n’indiquant rien à ce sujet.
• les apports en nature : les apports en nature sont les biens que les associés apportent à la société. Les associés peuvent donc apporter un bien meuble ou immeuble. Les apports sont de différentes natures, et peuvent être en propriété, ce qui signifie que la société devient propriétaire du bien apporté, mais l’associé apporteur peut également transférer uniquement la jouissance du bien à la société, qui dans ce cas ne sera pas propriétaire. Afin de pouvoir quantifier les apports en nature, une évaluation des associés est nécessaire.

La contrepartie des apports effectués par les associés est l’attribution de parts sociales proportionnelles au montant des apports.

La rédaction des statuts juridiques pour créer votre SCI

Les statuts et leurs rédactions constituent une étape essentielle de la constitution de la SCI dans la mesure où c’est ce document signé par l’ensemble des associés qui établit le fonctionnement de cette dernière.

La rédaction de ces statuts est plus ou moins encadrée selon la forme juridique de la société. En l’espèce, dans le cas de la SCI, la loi n’impose que peu de choses aux associés, la rédaction des statuts est de ce fait plutôt libre.

La rédaction des statuts se doit d’être réfléchie et anticipée. Bien que non définitifs et modifiables postérieurement, une modification des statuts en cours de vie sociale nécessite des formalités, et peut vous coûter du temps ainsi que de l’argent.

Les mentions obligatoires dans les statuts :

• la dénomination sociale : c’est le nom officiel de l’entreprise qui est librement choisi. Attention toutefois à ne pas utiliser un nom déjà utilisé par une société, exerçant dans le même secteur d’activité.
• la durée de vie de la SCI : toute société a une durée maximale de 99 ans, qu’il est possible de prolonger à l’arrivée du terme
• l’objet social de la SCI : l’objet social détermine les activités de la société
• l’adresse du siège social : la SCI doit déterminer un siège social. Ce siège pourra être dans un des immeubles détenus par la société, comme dans tout endroit qui aura été déterminé par les associés.
• l’identité des associés
• le montant des apports au capital effectués : les apports doivent être mentionnés dans les statuts, avec une évaluation des biens apportés en cas d’apports en nature de la part d’un des associés
• le montant du capital social : dans l’hypothèse où vous avez opté pour un capital variable, il faudra mentionner le plancher et le plafond du capital variable
• l’identité des gérants : en SCI, le gérant peut être personne physique ou morale, associé ou non, français ou étranger. Il est désigné sur décision des associés, qui représentent plus de la moitié des parts sociales.

Remarque : Il est possible de créer une SCI en ligne, cela permet de gagner du temps (société créée en 24 heures tout en bénéficiant de tarifs réduits.

La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales

L’information des tiers de la création de la société est une étape indispensable La publication de l’avis doit être effectuée dans un journal du département de création de la SCI, dans le délai d’un mois après la signature des statuts.

Après la publication de cette annonce, il vous sera remis une attestation de parution dans un journal d’annonces légales, qui vous sera également demandée lors de l’immatriculation de votre SCI.

Remarque : Publier une annonce légale en ligne permet de supprimer les intermédiaires et de réduire significativement le prix de l’annonce.

L’immatriculation de votre SCI

C’est l’étape finale indispensable de la constitution de votre SCI. C’est grâce à cette étape que la société se voit attribuer une personnalité juridique.

Le dossier d’immatriculation doit comporter plusieurs pièces justificatives qui sont les suivantes :

• formulaire M0 rempli ;
• exemplaire original des statuts, signés par les associés ;
• exemplaire de l’acte de nomination du gérant, si pas désigné dans les statuts ;
• déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal de la société ;
• attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• justificatif d’identité du gérant ;
• déclaration sur l’honneur de non condamnation du gérant ;
• attestation de filiation du gérant ;
• document attestant de l’existence d’une personne morale dans l’hypothèse où une personne morale est associée ou gérante de la société.

Une fois l’ensemble de ces étapes accomplies, votre SCI sera créée. Vous recevrez un extrait K-Bis (sorte de carte d’identité de votre SCI) qui reprend les principales caractéristiques de la société (N° RCS, siège social, gérant, capital social, …) et officialise la création.