Gestion locative : À quels types d’incidents et à quels coûts s’attendre ?

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Gestion locative : À quels types d’incidents et à quels coûts s’attendre ?
frais de la gestion locative

La gestion autonome de son appartement n’est pas chose facile. Une fois le locataire trouvé, de nombreuses tâches et coûts imprévisibles peuvent incomber le quotidien du propriétaire. En se basant sur l’analyse d’environ 1000 logements (construits entre 1850 et 1950 et dont 60% se situe en région parisienne et 40% en province), Flatlooker (www.flatlooker.com), spécialiste de la gestion locative en ligne, apporte un véritable éclairage concernant les incidents auxquels un propriétaire peut être confronté, leur fréquence et le prix que cela peut lui coûter en moyenne.

Quel coût annuel moyen en 2020 ?

En moyenne, un propriétaire de logement en location a dépensé 96€ en 2020, soit une baisse de 60% par rapport à 2019 (240€).

Ces 96€ ont été répartis comme suit :

dépenses de la gestion locative

Les travaux de plomberie/chauffage ont représenté 41% du budget moyen annuel. C’est un poste de dépense non négligeable pour le propriétaire, comparé aux autres incidents. Arrive en seconde position des dépenses les dégâts des eaux (14%), l’électricité (11,3%) puis les huisseries (7,5%).

« Les confinements ont fait fortement diminuer les dépenses engagées par les bailleurs sur 2020. Cela s’explique par deux phénomènes : les locataires ont été moins présents dans leurs logements durant les 3-4 mois de confinement et les locataires qui étaient en télétravail chez eux ont eu tendance à plus gérer leurs problématiques en autonomie. »

Nicolas Parisot, co-fondateur de Flatlooker

évolution des dépenses par appartement en 2020

Lors du 1er confinement, la dépense moyenne mensuelle sur chaque lot a été divisée par 6.

Gestion des imprévus, quelles tâches à traiter ?

D’après l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, en tant que propriétaire d’un logement en location, il est obligatoire de se soumettre à certaines tâches afin d’assurer la bonne tenue de son bien et la satisfaction de son locataire. Si des connaissances juridiques précises et une bonne maîtrise du marché immobilier local sont requises pour traiter les taches administratives, le propriétaire devra aussi prévoir du temps à consacrer à la gestion des imprévus… Ce temps est souvent sous-évalué par le primo-acquéreur qui a tendance à n’envisager que les tâches prévisibles.

Flatlooker a répertorié ces différents impératifs ainsi que la fréquence à laquelle un propriétaire peut être amené à les gérer :

sujets traités entre propriétaires

Flatlooker dénombre 25 sujets à traiter par le propriétaire chaque année. Parmi ces impératifs, des tâches administratives prévisibles (15 au total) et 10 tâches imprévues (7 qui relèvent de l’administratif et 3 gestions d’incidents). Pour aider les propriétaires à anticiper ces aléas qui peuvent rapidement se révéler pourvoyeur de temps et d’argent, Flatlooker fait état dans le tableau suivant de leur origine et de leur fréquence :

incidents lors de la gestion

On constate que les travaux de plomberie/chauffage sont les plus fréquents puisqu’ils interviennent chaque année. L’électroménager et l’ameublement arrivent en seconde position (tous les deux ans), puis suit ensuite le dégât des eaux (tous les deux ans et demi). Les travaux d’électricité, serrurerie et huisserie sont à envisager tous les 3 ans environ. L’incident qui se fait le plus rare est celui lié à l’humidité, l’aération ou la VMC puisque Flatlooker est amené à les gérer tous les 5 ans.

A noter : Toutes ces données dépendent bien sûr de l’ancienneté du bien, de l’entretien de l’immeuble (par les résidents et la co-propriété).

Combien de temps de traitement pour ces tâches ?

Si une question d’ordre administratif se résout en moyenne avec 2 échanges (1 échange = 1 aller retour), il faut 5 à 6 échanges en moyenne pour régler un incident technique. Selon le caractère de l’incident, cette partie peut être tout particulièrement s’étendre dans le temps notamment parce qu’elle repose sur des facteurs intermédiaires (réactivité des artisans et des assurances..etc).

A noter qu’en cas de travaux de plus de 21 jours, le locataire peut demander une diminution de loyer comme indiqué dans l’article 1724 du Code civil. Si, en raison des travaux, le logement devient inhabitable, le locataire est en droit de demander la rupture de son bail.

« Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’est pas beaucoup plus consommateur en temps de gérer un grand appartement qu’un petit. En effet, la majeure partie des interactions sont : soit d’ordre administratif, soit liées à la plomberie. Or, l’administratif n’est pas plus chronophage sur un T4 qu’un T3. Egalement, il n’y a généralement qu’une seule SdB/cuisine/chauffe-eau jusqu’au T3 ou T4 donc peu de risques de problèmes de plomberie additionnels. »

Nicolas Parisot COO de Flatlooker

 

Annexe : Combien représente une dépense minimum et maximum pour chaque poste de coûts ?

Électroménager

Dans le cadre d’un appartement meublé ou équipé, il faudra envisager un minimum de 100€ (petite réparation ou changement de pièce) et 1000€ au maximum (remplacement d’un gros équipement. Ex : chauffage électrique premium ou frigo américain).

Plomberie / Chauffage 

En termes de plomberie/ chauffage, si la réfection de tous les joints d’une baignoire peut revenir modestement à 100€ le remplacement d’un chauffe-eau et dépose en décharge peut coûter au maximum 1100€ au propriétaire.

Serrurerie

La serrurerie peut aussi faire l’objet d’une fourchette très large en fonction de l’incident. Par exemple le changement d’un double de clés coûtera au minium 50€ mais une ouverture de porte et un remplacement de serrure 3 points est facturé au maximum 650€.

Ménage

Il faut envisager entre 70€ et 200€ de frais de ménage.

Électricité

Pour le remplacement d’un interrupteur ou d’une prise électrique, le propriétaire devra débourser au minimum 100€, et prévoir 1000€ de dépenses pour la remise aux normes d’un logement.

Aération

Les travaux qui concernent l’aération d’un appartement peuvent s’étendre de 75€ (création d’une grille d’aération sur une fenêtre existante) à 1200€ (création de grilles d’aération, traitement des murs contre moisissure, peinture de la pièce associée).

Volets

La réparation simple d’un volet roulant coûtera au propriétaire au minimum 190€. Si l’on ajoute en revanche la dépose, les fournitures et remplacement total d’un volet roulant sur grande fenêtre, c’est un budget maximum de 900€ qu’il faudra envisager.

Huisserie

Pour des travaux de huisserie, un propriétaire se verra débourser un minimum de 100€ (graissage + meulage d’une porte bloquée) et un maximum de 700€ pour le remplacement d’une porte d’entrée).

Flatlooker est le leader de la gestion locative en ligne. Nous mettons le meilleur de la technologie et de l'humain au service des propriétaires bailleurs. Intéresses pour en savoir plus ? Contactez-nous en remplissant le formulaire ci-contre, un conseiller vous contactera sous 24h.
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