Charges locatives réelles ou au forfait : quel régime choisir ?

En plus d’un loyer dont le locataire s’acquitte tous les mois pour l’occupation d’un logement, celui-ci est également redevable de charges locatives. Celles-ci correspondent aux dépenses engagées par le propriétaire pour le compte du locataire qui bénéficie de la jouissance de son logement. Environ 60 à 80% de ces dépenses peuvent être imputées au locataire.

Le décret du 26 août 1987 indique une liste exhaustive des charges récupérables (retrouvez la liste des charges récupérables ici). Deux systèmes de charges locatives existent : la provision sur charge (charges réelles) ou le régime forfaitaire des charges. Quelles sont les principales différences entre ces deux régimes ? Quel est le plus avantageux pour le propriétaire ? Le type de location influe-t-il sur le régime de charges locatives ? Flatlooker fait le point.

Pour répondre à cette question, penchons-nous sur le fonctionnement, les avantages et les inconvénients du régime de charges forfaitaires et de provision sur charges. 

Charges forfaitaires : fonctionnement, avantages et inconvénients

• Fonctionnement : au moment de la signature du bail, le bailleur peut opter pour un régime de charges locatives dit forfaitaire. Le montant de ce forfait correspond à un montant de charges locatives constatées. Cette somme vient s’ajouter chaque mois au montant du loyer dont le locataire s’acquitte. Mais attention, le montant du forfait ne peut pas être disproportionné. Cette notion se retrouve dans la loi Alur de 2014 qui note que « le montant des charges forfaitaires ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ». Si le montant est trop élevé, le bailleur court le risque d’être poursuivi par son locataire qui peut réclamer le remboursement d’une partie des charges locatives déjà réglées.
• Avantages et inconvénients du régime forfaitaire : l’avantage est simple, si les calculs du bailleur sont bien effectués, le propriétaire peut lui-même fixer le montant des charges locatives et s’assurer que ses dépenses soient toujours remboursées en ajustant légèrement le montant du forfait à la hausse. Autre avantage, la régularisation des charges locatives qui peut s’avérer administrativement lourde n’est plus à effectuer tous les ans. Les inconvénients sont cependant évidents : si le bailleur oublie d’inclure une charge locative dans le forfait ou si le locataire a une consommation énergétique plus élevée que prévue, le bailleur ne peut pas demander une régularisation à son locataire. Le forfait est fixé à la signature du bail et ne peut être ajusté en cours du bail. Le forfait peut cependant être modifié chaque année à l’instar de la révision annuelle de loyer.
• Pour quel type de logement ? Le forfait des charges locatives ne peut s’appliquer que pour des locations meublées. En cas de location vide, la seule exception pour laquelle le propriétaire peut opter pour un régime de charges locatives forfaitaire est une colocation.