Achat locatif : comment bien acheter pour louer ?

L’achat locatif, vous y songez ? Investir dans un bien immobilier tout en percevant des loyers est un excellent moyen de construire un patrimoine transmissible. Mais quels sont les différents types d’achat locatif ? Est-ce plus judicieux d’investir dans le neuf ou l’ancien ? Que faut-il prendre en compte avant de se lancer ? Flatlooker fait le point !

L’achat locatif, qu’est-ce que c’est ?

L’achat locatif est l’achat d’un bien immobilier en vue de le louer et de profiter d’une rentabilité locative. Cet investissement doit donc être réalisé avec la rentabilité comme objectif. Il permet ainsi à l’acquéreur de miser sur la pierre pour construire un patrimoine tout en percevant des loyers. Un investissement immobilier est un projet sur le long terme, il est donc important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer !

Les différents types d’achat locatif

Il n’y a pas un mais plusieurs types d’achat locatif. Acheter pour louer doit avant tout être rentable et assurer un placement d’avenir au futur propriétaire. Mais alors comment bien choisir son investissement immobilier ?

• Achat locatif neuf en loi Pinel: le taux de propriétaire en France avoisine les 60%, ce qui reste bien en dessous de la moyenne européenne qui culmine à près de 70%. Ce taux est bas si l’on considère que plus de 80% des français souhaiteraient devenir propriétaire. Le principal avantage de la loi Pinel, dispositif lancé en 2015, est la défiscalisation pour acheter un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) en vue de le louer. Ce dispositif reconduit jusqu’au 31 décembre 2021 permet d’investir dans un bien immobilier, et, en contrepartie, de profiter de réduction d’impôts. Mais attention, cette déduction fiscale est uniquement possible si le bien en question est loué neuf à usage d’habitation principale le tout pour une durée minimum déterminée par l’État. La durée minimale de location est de 6 ans et vous permettra de profiter d’une réduction d’impôt de 12%. Pour une durée locative de 9 ans la réduction d’impôt sera de 18% et la réduction d’impôt maximale est de 21% pour une location d’une durée de 12 ans. Les loyers sont ensuite plafonnés ainsi que les ressources du locataire. Les deux éléments clés à définir avant de vous lancer dans votre projet d’achat locatif en loi Pinel ? La durée du projet (durée du prêt) et le lieu d’achat.

• Achat locatif dans l’ancien : tout d’abord qu’est-ce que l’on considère comme “logement ancien” ? Un logement ancien est un bien immobilier qui, sur le plan juridique et fiscal, a plus d’une dizaine d’années. Alors qu’un logement ancien sera aux alentours de 20 à 30% moins cher à l’achat et pourra avoir un certain cachet là où certains logements neufs semblent un peu aseptisés, il faudra néanmoins sûrement y faire des travaux. Tout d’abord pour des motifs de consommation énergétique si les diagnostics immobiliers obligatoires à la location ne sont pas aux normes, mais aussi les travaux de rafraîchissement dus aux locations successives ou pour tout simplement rénover le logement au goût du jour. Les rénovations seront donc à prendre en compte dans votre budget total.

Acheter pour louer en neuf pour bénéficier de réductions d’impôts ? Ou réaliser un achat locatif dans l’ancien à prix moins élevé mais avec des coûts de réhabilitation ? Choisissez le projet d’achat locatif qui vous correspond le mieux pour une rentabilité optimale.

Achat locatif : quelles sont les prochaines étapes ?

Vous avez déterminé le type d’achat locatif que vous souhaitez réalisé, il est temps de passer aux étapes suivantes !

L’emplacement de l’achat locatif

Un achat locatif doit bien-sûr être rentable, un bon emplacement sera crucial pour louer facilement votre bien ou éventuellement effectuer une revente et s’assurer ainsi de la plus-value du bien dans le temps. Accroissement continu de la population, ville estudiantine (comme Rennes ou Toulouse pour l’achat d’un studio par exemple), présence de commerces de proximité et des transports en commun sont autant de critères à prendre en compte lors d’un investissement immobilier. L’emplacement est également un facteur essentiel pour trouver des locataires de qualité qui auront tendance à rester plus longtemps dans un logement. Une fois l’emplacement défini, vous pourrez consulter les offres immobilières dans cette zone géographique et vous familiariser avec les loyers demandés pour votre type de bien.

Rentabilité locative

L’emplacement est certes crucial, mais c’est le retour sur investissement qui doit vous aiguiller dans votre choix d’achat locatif. Effectivement, un bien parisien trouvera toujours preneur s’il est bien entretenu et s’il bénéficie, en plus, d’un emplacement stratégique. Il est très peu probable que ce type de bien soit affecté par la saisonnalité locative, sauf pour travaux. L’emplacement et le type de bien doivent donc être logiques afin d’assurer la rentabilité du bien (proximité avec des universités pour un studio, proximité avec des écoles pour un T2 ou T3, etc.). Le retour sur investissement d’un appartement extrêmement cher dans les beaux quartiers de Paris par exemple prendra du temps à être rentable pour l’acheteur en raison du montant élevé du prix d’achat. L’emplacement est donc un facteur primordial mais n’oubliez pas qu’un achat locatif doit être rentable, oui, et ce le plus rapidement possible. Prix d’achat, proximité avec les commerces, les transports en commun et routiers, écoles, universités, croissance démographique et bien évidemment la probabilité de location font donc partie des nombreux critères à prendre en compte pour un achat locatif. Certaines villes en première couronne par exemple représentent de vraies opportunités pour un investissement locatif, n’hésitez pas à contacter nos équipes Flatlooker pour en savoir plus et discuter de votre projet d’achat locatif ! 

La recherche du bien

Une fois la ville et le type d’achat locatif déterminé, il est temps de passer à l’étape suivante : la recherche de votre futur investissement locatif ! Trouver la perle rare peut prendre du temps, en moyenne entre 3 et 6 mois sont nécessaires pour la recherche de votre futur bien. Cela dépend bien évidemment de votre projet, notez que chaque étape dans l’acquisition d’un bien peut plus ou moins ralentir le processus. Ne soyez pas surpris si vous vous lancez dans la recherche et qu’aucun bien disponible ne semble à votre goût. Vous pourrez alors faire appel à un chasseur immobilier pour vous accompagner dans la recherche et la négociation du prix d’achat. La rémunération sur le montant total de la vente oscillera généralement entre 4 et 7%.

Préparation de votre dossier de crédit immobilier

Vous avez trouvé le bien qui correspond à votre projet d’achat locatif dans une zone géographique stratégique, il est maintenant temps de « monter votre dossier de crédit immobilier ». Avant de prendre un rendez-vous avec votre banque, vous pouvez préalablement effectuer des simulations de prêt en ligne et comparer les différents taux. Le chasseur immobilier pourra également vous conseiller dans la recherche du meilleur crédit immobilier sur le marché. Pendant le rendez-vous avec la banque, vous réaliserez également une simulation de prêt qui vous aidera à définir votre budget et votre capacité d’emprunt pour votre futur investissement locatif. Vous devrez ensuite étudiez toutes les aides disponibles à l’achat locatif (loi Pinel pour un achat en neuf évidemment, mais aussi le prêt taux zéro, le prêt conventionné, etc.).

Une fois le crédit immobilier en poche, voici les dernières étapes avant de devenir enfin propriétaire :

• Signature d’un avant-contrat (compromis de vente)
• Vous avez déposé votre demande de prêt immobilier
• Signature de l’offre de prêt
• Vous prenez rendez-vous avec le notaire pour la signature du contrat de vente

Vous êtes maintenant propriétaire de votre achat locatif, il est temps de rentabiliser votre bien !

• Location meublée ou non meublée ? Avant d’enclencher les démarches pour la mise en location de votre bien, c’est une question qui se pose. Le type de bail de location influe en effet sur la durée du bail. 3 ans pour une location non meublée et 1 an pour une location meublée. Beaucoup de propriétaires ou d’investisseurs optent pour la location meublée en raison des nombreux avantages qu’elle offre aux bailleurs. Les loyers sont plus élevés qu’une location vide (puisque vous mettez des meubles à disposition des locataires), les baux sont plus flexibles, et la fiscalité avantageuse. La location meublée non professionnelle (lmnp) constitue une activité commerciale, les bénéfices d’une location meublée doivent donc être déclarés auprès du Centre de formalités des entreprises. Vous pouvez ensuite profiter du régime d’imposition «micro-BIC» qui permet un abattement forfaitaire sur vos impôts. La location meublée reste donc privilégiée lors d’un achat locatif pour son rendement important.

• Confier la mise en location et gestion à une agence : oui ou non ? Votre bien est acheté, rénové, meublé ou non, il est mûr pour sa mise en location ! Confier la mise en location et gestion à une agence immobilière présente de nombreux avantages mais les frais d’agence classique de quartier peuvent en refroidir plus d’un. Le budget d’une agence se situe en effet entre entre 6 et 8% TTC du loyer mensuel (hors assurance !). Si vous ajoutez une garantie loyers impayés, le pourcentage prélevé sur votre loyer chaque mois peut rapidement avoisiner les 10% TTC avec une agence de quartier. Mais heureusement pour Flatlooker est là ! Étant une agence en ligne, nous pouvons proposer une offre de gestion locative à 3,9%TTC (hors assurance – 6,4%TTC avec assurance loyers impayés). Nous réalisons les reportages photos de votre bien, la mise en ligne et le commercialisation du logement sur notre site nos sites partenaires. Le futur locataire dépose son dossier en ligne, dossier que vous pouvez également consulter depuis votre espace propriétaire, et nous choisissons ensemble le locataire idéal. Contactez-nous pour découvrir notre offre de gestion locative Flatlooker !