Tout savoir sur l’encadrement des loyers en 2021

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Tout savoir sur l’encadrement des loyers en 2021
l'encadrement des loyers en 2021

A quoi sert l’encadrement des loyers ? 

Définition

L’encadrement des loyers est une loi qui interdit à un propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant maximum. Cet encadrement ne s’applique que dans certaines communes situées en zone tendue (voir la liste des zones tendues). Un arrêté préfectoral  établit le loyer maximum autorisé à partir d’un loyer médian de référence. 

L’encadrement des loyers a été créé par la loi Alur du 24 mars 2014. Le but affiché étant de limiter l’augmentation des loyers et de garantir un accès au logement dans les communes dont le marché locatif est tendu. La mise en place de l’encadrement des loyers dépend à la fois de l’observatoire des loyers local et de la publication d’un arrêté préfectoral. Ce dernier fixe officiellement les loyers de référence fournis par l’observatoire.

L’encadrement des loyers en 2021 et loi Elan

L’encadrement des loyers avait été mis en place à Paris et à Lille en 2015 mais il a été invalidé dans ces deux villes fin 2017, soit deux ans après leur instauration. En effet, une faille légale dans son mode d’application avait été repérée.

En novembre 2018, la loi Elan offre la possibilité aux communes volontaires de mettre en place l’encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de 5 ans. Les conditions d’application restent les mêmes qu’avec la loi Alur. Cet acte marque le retour de l’encadrement des loyers à Paris et Lille.

L'encadrement des loyers en 2021 à Lille et Paris

Comment fonctionne l’encadrement des loyers en 2021 ?

La mise en place du dispositif

 Le décret n°2015-650 adopté en juin 2015 permet la création d’un observatoire des loyers. Cet organisme doit fournir des données immobilières telles que le loyer moyen et médian en fonction de certaines caractéristiques (adresse, nombre de pièces, …). C’est à partir de ces données que le plafond est établi.

Ce même décret donne les caractéristiques à prendre en compte pour établir le loyer de référence. On tient compte du type de location. L’encadrement des loyers pour un meublé n’est pas le même que celui d’un vide, par exemple. 

Le nombre de pièces, la localisation du bien ou encore l’année de construction du bâtiment sont également des facteurs à prendre en compte. Pour être sujet à l’encadrement des loyers, un logement doit appartenir au secteur privé.

Vous pouvez vous renseigner sur l’encadrement des loyers en 2021 dans votre commune sur le site de la DRIHL.

L’encadrement des loyers à Paris

 L’observatoire des loyers à Paris est l’Olap : Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne. Le ministère du logement a également donné son accord pour calculer des loyers maximaux dans les 400 communes de l’agglomération parisienne.

 Si vous avez un doute sur le loyer que vous pouvez appliquer à Paris, vous pouvez consulter notre simulateur de loyer.

Grenoble refusée par le dispositif

 La métropole de Grenoble a récemment déposé un dossier afin d’adopter l’encadrement des loyers. Mais, le 2 septembre 2021, la demande de Grenoble a été refusée. En effet, il a été avéré que « Le marché locatif de l’agglomération grenobloise ne montre pas de signe de tensions ».

Grenoble refusée

Ce refus a engendré un mécontentement des maires qui espéraient pouvoir bénéficier du dispositif. Si ce dernier n’a finalement pas été mis en place, c’est parce que les quatre conditions prévues par la loi n’étaient pas respectées.
Dans ces dernières on compte : 

  • un écart important de loyer moyen important entre le marché locatif privé et le marché locatif social 
  • un loyer médian élevé
  • un faible taux de logements neufs 
  • des perspectives limitées de construction de logements neufs 

Comment contourner l’encadrement des loyers en 2021 ? 

Le complément de loyer

Selon la loi Elan, “Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique”. 

C’est donc une plus-value apportée par le logement par rapport à la prestation proposée par les biens comparables du même quartier. 

Exemples d’éléments qui peuvent justifier un complément de loyer : 

  • Une vue particulièrement dégagée sur un monument historique ou un paysage
  • Une absence de vis-à-vis dans un quartier où les logements sont proches les unes des autres
  • Un duplex 
  • Des équipements dernier cri s’il s’agit d’un meublé

Néanmoins, le complément de loyer n’est pas une science exacte et le locataire peut le contester dans les trois premiers mois du bail. S’il s’avère que le complément de loyer n’était effectivement pas justifié, le bailleur s’expose à des sanctions. 

Les risques en cas de non respect

 Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers sont les suivantes. Tout d’abord, le bailleur s’expose à une mise en demeure par le préfet. Le loyer prévu par le dispositif devra être respecté dans les deux mois suivant cette mise en demeure. Dans le cas contraire, le bailleur d’expose à une amende. Le préfet peut aussi exiger que le bailleur restitue le trop-perçu au locataire. 

De plus, le préfet peut décider de donner au bailleur un amende de 5 000 à 15 000€. Le bailleur a cependant un droit de réponse, qui devra être étudié avant de prononcer l’amende.

Une négociation possible pour le locataire 

L’encadrement des loyers établi par la loi Elan n’est pas rétroactif. Un bail signé avant la date de mise en pratique du dispositif peut se poursuivre. Et ce même si le loyer est bien supérieur à la valeur de référence majorée. Mais le locataire peut renégocier le loyer de deux manières : 

  • Il peut demander à son propriétaire une baisse de son loyer sous peine de partir. S’il part effectivement, le bailleur devra relouer son bien et donc se plier au dispositif d’encadrement des loyers. 
  • Le locataire peut aussi négocier une baisse du loyer lors du renouvellement de bail. Le réajustement n’est pas automatique et la demande doit se faire 5 mois avant le renouvellement. Les différentes étapes de la procédure sont expliquées à l’article 140 de la loi Elan paragraphe VI

Encadrement des loyers : la liste des villes concernées

 Depuis 2020, l’encadrement des loyers s’applique à Paris et Lille. Le 1er juin 2021, ces deux villes ont été rejointes par les neuf villes de l’établissement Public Territorial Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen). 

D’autres villes ont reçu l’autorisation d’adopter le dispositif et vont le mettre en place dans les mois à venir : 

  • Les neuf villes de l’établissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville (décision du 28 mai 2021) ;
  • Lyon et Villeurbanne (décision du 2 septembre 2021) ;
  • Bordeaux (décision du 2 septembre 2021) ;
  • Montpellier (décision du 2 septembre 2021)

Un dispositif contesté 

S’il a porté ses fruits dans de nombreuses communes, l’encadrement des loyers en 2021 reste un dispositif contesté. Ses détracteurs lui reprochent notamment son inutilité : ils partent du principe que le niveau des loyers s’ajuste naturellement. Le montant des loyers devrait, selon eux, rester tributaire de la loi et de la demande. Ils expliquent aussi que l’encadrement des loyers ne fait pas baisser la tension locative et que seule la construction de nouveaux logements pourrait calmer la crise du logement. 

Certains vont même jusqu’à dire que l’encadrement des loyers aggraverait la crise du logement. En effet, moins de travaux seraient faits dans les logements puisque moins les biens seraient moins rentables. L’investissement locatif serait donc moins attractif. 

Si ces arguments sont à prendre avec des pincettes, il est pourtant intéressant de constater que le dispositif ne rencontre pas que des adeptes. Il est donc intéressant de se demander s’il est toujours intéressant d’adopter l’encadrement des loyers en 2021. 

En Allemagne, le dispositif a été annulé en avril 2021. Il n’était appliqué que dans le Land de Berlin mais cette loi a été jugée inconstitutionnelle. 

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