Comment négocier son prêt immobilier ?

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Comment négocier son prêt immobilier ?

Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves et devez recourir à un prêt immobilier pour le financer ? Vous hésitez quant aux modalités du crédit immobilier ? Pour négocier votre prêt immobilier, mieux vaut s’armer d’informations avant de rendre visite au banquier.
Quel que soit votre profil, il est important de savoir négocier un prêt immobilier. En suivant nos conseils, vous serez à même d’éviter les pièges et de négocier votre prêt immobilier en toute sérénité. 

Les différents profils d’emprunteurs

Chaque individu étant différent, il existe, en termes de prêts immobiliers, différents profils d’emprunteurs. Ceux-ci sont liés essentiellement à l’âge, à la situation de l’emprunteur et à son état de santé. Parmi les profils d’emprunteurs immobiliers, nous retrouvons notamment:

  • Les couples et les co-emprunteurs
  • Les jeunes
  • Les seniors
  • Les personnes malades
  • Quelques cas particuliers

Les couples et co-emprunteurs

Les couples ou les co-emprunteurs sont l’une des configurations optimales pour emprunter au meilleur taux. Leur situation stable rassure les banques qui prennent moins de risques financiers à accorder un prêt immobilier à un jeune couple ou à des co-emprunteurs partageant le même projet. L’un est garant de l’autre et, dans cette situation, les aléas sont généralement moindres. 

Les jeunes emprunteurs

Les jeunes ont toutes leurs chances dans l’obtention d’un crédit immobilier. Il existe de nombreuses banques qui proposent, aux jeunes emprunteurs, de nombreuses facilités pour financer leur crédit immobilier. Le jeune peut demander un prêt à taux zéro ou un prêt Action logement, par exemple. Pour ce dernier, il convient d’en faire la demande à l’employeur, qui financera le projet de son salarié à hauteur de 30%. Une stratégie gagnant-gagnant : l’employeur s’acquitte de cotisations annuelles et le jeune présente, à sa banque, un apport conséquent. 

Les seniors

Pour les seniors aussi il existe des solutions permettant d’emprunter de l’argent pour investir dans l’immobilier. Néanmoins, de nombreuses banques sont frileuses à l’idée d’accorder un prêt aux personnes âgées. En demandant le prêt immobilier senior, les personnes âgées peuvent acquérir un bien immobilier en apportant un apport d’au moins 30% du prix du crédit et en choisissant une durée de remboursement courte. 

Les personnes malades

Lorsque l’on souffre d’une longue maladie, il n’est pas impossible de contracter un prêt immobilier. Il va cependant falloir réunir plusieurs conditions. L’une d’elles est de prendre une assurance co-emprunteur. Le co-emprunteur rassurera la banque émettrice du prêt immobilier. Une autre possibilité consiste à souscrire à la convention AERA. En complément de la garantie co-emprunteur, la personne malade reçoit une assurance supplémentaire pour pouvoir effectuer son prêt immobilier.   

Les autres cas particuliers

Enfin, vous pouvez très bien exercer une profession libérale, être intermittent du spectacle ou encore autoentrepreneur… autant de statuts non régis par un contrat professionnel. Dans ces cas, même si la procédure est plus compliquée et que le dossier devra ne comporter aucune faille, il existe aussi une solution. En rassurant l’établissement bancaire avec un apport conséquent en guise de garantie, en prouvant votre solvabilité ou en possédant un bon garant, le demandeur aura de grandes chances de voir son prêt immobilier accordé. 

Comprendre le prêt immobilier

Le prêt immobilier est, comme pour tout crédit,  un apport d’argent émis par un organisme prêteur. Le prêt immobilier est destiné à vous permettre de réaliser vos projets dans l’immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’achat d’un bien immobilier pour votre propre utilisation (résidence principale ou secondaire). Un prêt immobilier peut être contracté par toute personne majeure disposant d’une situation financière adéquate. La négociation d’un prêt immobilier demande la création d’un dossier comprenant :

  • Vos bulletins de salaire
  • Votre avis d’imposition 
  • Le compromis de vente signé avec le vendeur du bien

Après avoir effectué un bilan de vos dépenses et de vos rentrées d’argent, vous pourrez demander à votre banque une simulation de prêt. Celle-ci débouchera, ou non, sur un accord de principe que vous devrez retourner après une période de 10 jours. 

À ce prêt, vous pourrez greffer l’assurance de votre choix. Le prêteur est obligé d’accepter une assurance tierce si celle-ci est au moins égale à l’assurance proposée dans son établissement. 

Enfin, comme garantie supplémentaire, il vous sera demandé de prouver d’un bon état de santé. Pour cela, vous devrez remplir un questionnaire compilant un ensemble exhaustif d’informations sur vos habitudes de vie et vos antécédents. 

Une fois tous les éléments en sa possession, le prêteur peut établir un accord de principe et vous proposer ou vous refuser le prêt immobilier.

Négocier un prêt immobilier avec sa banque

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt immobilier, il convient de respecter certains codes qui vous donneront les leviers nécessaires à la négociation. 

Dans un premier temps, il s’agit de comprendre votre banquier et ses responsabilités. Il va aussi falloir comprendre ses termes. Ensuite, vous pourrez mettre en place les arguments qui vous aideront dans l’obtention de votre prêt immobilier. Et pour calculer votre capacité d’emprunt avant même de rendre visite au banquier, n’hésitez pas à utiliser notre outil de simulation de rentabilité locative en cliquant ici. 

Quelles sont les exigences de la banque lors de la négociation d’un prêt immobilier ?

Ce que votre banquier cherche à éviter, ce sont les risques pour son établissement. Les risques sont d’autant plus grands pour lui quand vous ne faites pas partie de la banque depuis de nombreuses années. Il ne connaît que très peu votre parcours financier et va devoir évaluer la possibilité de vous accorder un prêt immobilier. Si vous avez un projet de location derrière cet investissement, n’hésitez pas à lui en parler et lui démontrer les gains potentiels par le biais de chiffres concrets. Avec un peu de persuasion, vous réussirez à le rassurer et pourrez plus facilement décrocher votre prêt bancaire. Notez également que Flatlooker peut vous aider à atteindre vos objectifs, avec notamment la production d’attestations de valeurs locatives. Ce service est gratuit.

Solvabilité : de quoi parle-t-on ?

Le banquier prendra tout d’abord un taux d’endettement annuel à 33% maximum pour évaluer vos capacités de remboursement. Si vous êtes solvable, alors ce taux passera à 38%. Il comparera ensuite ce taux à vos revenus. Si vous dépassez votre taux d’endettement, c’est-à-dire que vos dépenses excèdent 67% du total de votre revenu, votre demande de prêt a toutes les chances d’être rejetée. Être solvable offre donc une sécurité supplémentaire et représente un atout non négligeable lors de la négociation d’un prêt immobilier.

Quelques termes utiles pour comprendre votre banquier

Pour pouvoir correctement négocier avec votre banque, il va falloir connaître – et surtout comprendre – les termes évoqués par le prêteur. Commençons ce petit lexique avec le principal élément du prêt : le taux immobilier. En effet, il est essentiel de comprendre qu’un prêt immobilier est soumis à différents taux :

–    Le taux fixe

–    Le taux variable 

–    Le taux mixte

Le taux fixe, comme son nom l’indique, est un taux qui ne variera pas avec le temps. Moins risqué, il permet de rembourser le même montant à chaque prélèvement dans le cadre du remboursement du crédit immobilier.

Le taux variable, quant à lui, est plus risqué pour l’emprunteur. Si ce taux peut baisser, il peut également monter et cet excès, bien que limité grâce au taux capé, peut être source d’ennuis et de contraintes pendant certaines périodes. 

Le taux mixte est un mélange des deux taux précédents. Utilisant le meilleur des taux précédemment cités, le taux mixte présente un risque limité et conserve une sécurité intéressante. 

La banque calculera aussi votre capacité de remboursement qui s’élève généralement à un taux de 33% d’endettement annuel si vos revenus sont fixes et 25% si vos revenus sont variables. 

Mais un crédit n’est pas seulement une affaire de taux. À celui-ci s’ajoute la durée du prêt qui varie entre 5 et 25 ans. En France, la durée moyenne des emprunts immobiliers est de 20 ans. 

L’apport est important. En apportant une somme d’argent en amont de votre prêt immobilier, vous diminuerez le taux global, mais aussi les mensualités. De plus, il sera fortement apprécié par le banquier et pourra même servir de garantie à l’obtention de votre crédit immobilier. Un atout non négligeable dans le cadre de votre négociation de prêt immobilier, donc. 

Un remboursement anticipé peut être prévu en amont. Si vous bénéficiez d’une rentrée d’argent vous permettant d’épargner tout en remboursant votre prêt, il peut être intéressant de rembourser ce dernier par anticipation. Il suffira alors de contacter la banque et de transférer une partie ou la totalité de cette réserve sur votre compte crédit en cours. Selon la somme versée, vous pourrez diminuer la durée du prêt ou les montants des mensualités. 

Certaines garanties peuvent être demandées par votre banque. Vous aurez alors plusieurs choix possibles comme :

  • L’hypothèque du bien
  • La caution par une société tierce
  • Le privilège du prêteur de deniers (PPD)

L’hypothèque et sa variante, le privilège du prêteur de deniers, permettent à la banque de saisir le bien en cas d’impayé pour pouvoir le vendre. Ces deux garanties doivent être signées par un notaire. La grande différence entre elles est que le PPD ne garantit que les biens déjà construits. Pour le bien en construction il faudra appliquer une hypothèque. 

La caution par une société tierce a cet avantage qu’elle est la solution la moins chère. Contrairement aux deux solutions précédentes, elle ne nécessite aucune intervention notariale. Un organisme prend en charge les problèmes d’impayés. 

Enfin, l’assurance de prêt immobilier protègera votre famille en cas d’invalidité ou de décès. Ne serait-ce que pour protéger vos proches, ce type d’assurance est important, dans le cadre d’un prêt immobilier.

Une fois que votre banquier est en possession de tous les éléments et de toutes les garanties, il établit une offre de prêt qui sera valable pendant 30 jours. À compter de la réception de l’offre, vous devrez respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir lui renvoyer les documents signés. 

Comment négocier un prêt immobilier dans de bonnes conditions ?

Pour négocier votre prêt immobilier, il va falloir tabler sur plusieurs arguments. Vous devrez prouver :

  • D’un endettement faible
  • D’une somme d’argent adéquate pour pouvoir vivre convenablement
  • D’être en mesure d’apporter un apport conséquent
  • D’une gestion financière irréprochable
  • D’un profil intéressant pour votre banque

Le taux d’endettement doit se situer entre 10 et 15% de votre revenu pour vous donner toutes les chances d’emprunter à votre banque et de négocier votre prêt immobilier dans de bonnes conditions. Au-delà de 33%, vous êtes considéré comme étant un emprunteur « à risque » et il sera très difficile d’obtenir un quelconque prêt. 

Il vous faudra prouver d’un restant à vivre adéquat après règlement de chaque mensualité. En général, les banques placent la somme entre 400 et 600 euros par foyer. Si vous percevez un salaire élevé, n’hésitez pas à le mettre en avant, car il jouera en votre faveur au moment de la négociation du prêt immobilier.

Si vous êtes en mesure de fournir un apport conséquent, n’hésitez surtout pas à le mettre en avant lors de la négociation du prêt immobilier. L’apport fera baisser vos mensualités, mais fera également baisser votre taux. Un apport de 10 % est un bon début, mais si vous pouvez avancer 20 ou 30% du montant de la somme à emprunter, utilisez cet argument de poids lors de votre négociation. 

Cela va de soi, pour obtenir le prêt, il faudra montrer patte blanche. Tout découvert, incident de prêt, prêt à la consommation et autres dépenses superflues ne pourraient que nuire à votre demande de crédit. Adoptez donc une conduite financière irréprochable pour mettre toutes les chances de votre côté pendant la négociation de votre prêt immobilier.

Enfin, si votre profil financier et personnel est intéressant, il est certain que votre banque vous accordera une confiance supplémentaire. N’hésitez pas à mettre en avant vos revenus, votre situation et la possibilité, si tel est le cas, de pouvoir bénéficier d’un co-emprunteur. 

Pour vous munir de tous les éléments dont vous avez besoin pour négocier au mieux votre prêt immobilier, misez sur notre outil de calcul de rentabilité locative. Celui-ci vous permet d’obtenir des informations claires et fiables quant aux sommes à rembourser et à votre capacité de remboursement. En outre, le niveau d’analyse proposé avec cet outil gratuit et intuitif vous permet de définir votre cash-flow immobilier et de connaître avec précision les montants des entrées et des sorties pour une parfaite maîtrise de votre prêt immobilier. Cliquez ici pour accéder à l’outil de simulation de rentabilité locative.

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