Investir en bourse ou dans l’immobilier : quel placement choisir ?

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Investir en bourse ou dans l’immobilier : quel placement choisir ?
comment investir en LMNP ?

En matière d’investissement, bourse et immobilier s’opposent le plus souvent. À tel point qu’ils sont généralement comparés pour définir quel est le meilleur placement. En temps de crise et de pandémie, la bourse semble plus risquée tandis que la pierre fait toujours office de valeur refuge. Pourtant, bourse comme immobilier ont des forces et des faiblesses. Faisons le point.

Se poser les bonnes questions avant de choisir entre bourse et immobilier

Pour tenter de définir quel est le meilleur investissement entre la bourse et l’immobilier, il faut avant tout admettre qu’il n’y a pas de réponse toute faite et que cela dépend de la situation et des objectifs de chacun. Il convient ensuite de s’interroger sur sa capacité d’épargne et d’emprunt, ses besoins de trésorerie à court, moyen et long terme, ses projets, ses objectifs fiscaux. La situation professionnelle et matrimoniale doit également être considérée : financer les études supérieures d’un enfant, préparer sa retraite ou sa succession, sont autant d’objectifs qui incitent à privilégier un placement plutôt qu’un autre.

Lorsqu’il s’agit d’investir et d’arbitrer entre bourse et immobilier, la résidence principale n’est pas forcément à prendre en compte. Une étude d’Harris Interactive pour les notaires de France, réalisée en 2019, révélait d’ailleurs que 87 % des sondés envisageaient l’achat d’une résidence principale comme un bon investissement, et pour 70 %, c’était même l’objectif d’une vie. Autrement dit, investir dans sa résidence principale est la base d’un patrimoine, mais n’exclut pas d’autres types de placements.

Investir dans l’immobilier locatif : bien calculer l’ensemble des charges

L’investissement locatif repose sur le principe de l’effet levier. Autrement dit, l’endettement, souvent lié au crédit immobilier, permet la création d’un capital. Dans le meilleur des cas, les loyers collectés permettent de rembourser la majeure partie des mensualités du prêt et à terme, la plus-value à la revente offre une trésorerie immédiate. 

Attention toutefois à bien distinguer rentabilité brute et rentabilité nette dans le cas d’un investissement locatif. Il est important en effet de prendre en compte l’ensemble des charges et notamment la fiscalité qui peut être importante. Le taux de vacance locative, les frais d’entretien et les éventuels litiges avec les locataires doivent eux aussi être considérés. Si la réforme de la taxe d’habitation est a priori une bonne nouvelle pour les résidents, elle pourrait également accentuer la pression fiscale sur les propriétaires.

Selon la zone d’achat, la nature du bien et les revenus des propriétaires, de nombreux dispositifs de défiscalisation existent pour inciter à l’investissement locatif. Sous certaines conditions, ils donnent droit à des réductions d’impôts.

Zoom sur la loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est dédié à l’investissement dans l’immobilier locatif en résidences de services. Il peut s’agir d’une résidence pour séniors, d’un Ehpad ou d’une résidence pour étudiants par exemple. Attention toutefois, les résidences de tourisme sont exclues du dispositif depuis 2017. À condition de proposer le bien à la location pour une durée minimale de 9 ans, l’investisseur bénéficie de réductions d’impôt de 11 % de la valeur de bien et il s’affranchit des contraintes liées à la gestion locative puisque c’est l’exploitant de la résidence qui en a la charge.

Zoom sur la loi Pinel et Denormandie

Prorogée jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôt de 12, 18 ou 21 % de la valeur du bien en échange d’une durée de location de respectivement 6, 9 ou 12 ans. Si le Pinel est dédié en priorité à l’immobilier neuf en zones tendues, le dispositif Denormandie se concentre quant à lui sur l’immobilier ancien dans les villes moyennes dégradées. Les conditions sont identiques à celles du Pinel, auxquelles s’ajoutent des travaux qui doivent représenter au minimum 25 % de la valeur du bien.

Investir en bourse : diversifier son portefeuille

Contrairement à l’immobilier, il n’est pas possible de contracter un crédit pour investir en bourse. Il est primordial alors de s’interroger sur le niveau de risque souhaité. L’investissement en bourse permet d’apporter sa contribution à l’économie en investissant dans des entreprises cotées. En contrepartie, il est possible de réaliser une plus-value et de percevoir des revenus complémentaires sous forme de dividendes versés par les entreprises aux actionnaires. C’est d’ailleurs le principal atout de l’investissement en bourse, à savoir la liquidité des actions. Un besoin de trésorerie peut en effet être compensé par la vente des actions. 

Attention toutefois, la bourse est également très volatile. On parle de volatilité pour décrire les variations constantes que peuvent connaître les actions et qui justifient les gains importants, mais également les pertes brutales. Il est d’ailleurs primordial, lorsqu’on investit en bourse, de diversifier ses placements afin de limiter les pertes en cas de crise économique ou sanitaire par exemple.

Investir dans les SCPI : à mi-chemin entre bourse et immobilier ?

Une autre solution consiste à acheter des parts dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Investir en SCPI est une bonne stratégie car les investisseurs ne détiennent pas le bien directement et n’ont donc pas à assurer la gestion locative. Autre avantage : le risque est lissé sur plusieurs actifs.

Il faut toutefois envisager l’investissement en SCPI sur le long terme en raison des frais d’entrée qui peuvent être élevés. En outre, ce type de placement n’offre qu’une faible liquidité. À noter toutefois qu’il est possible d’emprunter pour investir en SCPI

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