Quelle caution locative pour un bailleur en 2021 ?

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Quelle caution locative pour un bailleur en 2021 ?
Caution locative 2020

Se prémunir des impayés et se protéger des locataires indélicats est essentiel quand on est propriétaire. C’est le rôle de la caution locative est mise en place ! L’acte de cautionnement intervient dans de nombreux domaines : bancaire, immobilier locatif, bail commercial… Dans le monde de l’immobilier locatif, le terme « caution » désigne un tiers, physique ou moral, qui appuie la candidature d’un locataire en plaçant son patrimoine à disposition du créancier.

La caution locative est un outil facile d’accès et personnalisable qu’il convient de connaître. Flatlooker présente le guide complet de la caution locative en 2021. 

Qu’est-ce que la caution locative et en quoi est-elle différente du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie et la caution sont deux notions complémentaires mais différentes.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent équivalant à un mois de loyer hors charges pour les baux non meublés et deux mois de loyer pour les baux meublés. Le montant de la caution locative est donc défini par la loi. Il est versé lors de la signature du bail, et sera restitué au locataire après la sortie du logement. Cependant, la restitution de la caution locative se fera en fonction des dégradations survenues durant la location. Le chèque de caution sera rendu à l’émetteur.

Lorsqu’un tiers se porte caution, il propose de régler les dettes locatives pour le locataire si ce dernier devient défaillant. On parle alors de caution locative. 

Caution locative, son application en 2021 ?

De nombreuses réformes ont été appliquées pour réduire les litiges et faciliter l’accès au logement. L’article 134 de la Loi ELAN du 23 novembre 2018 reconnaît à présent la signature électronique comme équivalente à une signature manuscrite. Recopier à la main l’acte de cautionnement n’est plus obligatoire et cette nouvelle disposition simplifie considérablement la mise en place de caution locative. 

Cette même loi facilite également l’éviction des locataires indélicats. La trêve hivernale ne protège plus les personnes refusant sciemment de payer ou se rendant coupables de nuisances.

Les différents types de caution locatives

  1. Caution simple
  2. Caution solidaire
  3. Organisme de caution pour la location : les aides de l’État
  4. Caution bancaire

Nous avons dédié un article complet à chacune d’entre elles, vous trouverez ci-dessous un bref résumé de ce qui vous attend dans chaque article.

  1. Caution simple

Ce document écrit regroupe les mentions légales, les montants engagés et la durée du cautionnement. Il protège le propriétaire en lui donnant un second recours au cas où le locataire devienne insolvable. Le garant dépose un chèque de caution qui lui sera restitué lors de la sortie du logement.

Comme ses homologues, l’acte de cautionnement simple est apprécié car personnalisable :

  • caution partielle ou totale
  • physique (proche, ami, famille…) ou morale
  • délimitée dans le temps ou indéfinie

Chaque ajustement est consigné dans des clauses, ajoutées en fin de document.

Pour recouvrer les impayés, le propriétaire intentera une première action en justice. Si le locataire est insolvable et que les démarches échouent, le commandement de payer sera adressé à la caution locative. 

Retrouvez ici notre article dédié à la caution simple

  1. Caution solidaire

Elle est une des protections les plus efficaces. En effet, le bailleur peut se retourner contre elle dès le premier impayé de loyer (2 mois sans paiements).

L’acte de cautionnement indique le renoncement au « bénéfice de discussion », et précise expressément qu’il s’agit d’une caution solidaire. Si le locataire devient défaillant, le garant s’acquittera des loyers, charges et frais de rénovation impayés à sa place. Et ce sans attendre qu’une procédure de recouvrement soit engagée.

Outre les cautions physiques classiques (parents, amis…), trois types de cautions morales existent :

  • Un organisme de gestion locative (type garantie Visale) ou des assurances privées.
  • Les établissements bancaires.
  • Les compagnies d’assurances et leurs succursales.

Si la dette n’est pas soldée, la caution recevra un commandement de payer dans les deux semaines après le premier impayé de loyer.

Retrouvez ici notre article dédié à la caution solidaire

  1. Organisme de caution pour la location : les aides de l’État

Des dispositifs ont été mis en place pour faire face à la crise et aider les personnes les plus précaires à se loger. La plus connue étant certainement la garantie Visale. Il est accessible sur dossier, à condition de remplir certains critères :

  • Bon parcours locatif ou absence de dettes.
  • Jeunes actifs de moins de 31 ans.
  • Loyers plafonnés à 1 500€ mensuels en région parisienne, 1 300€ dans les DOM-TOM.

Visale prévoit un cautionnement solidaire et, parfois, avance le dépôt de garantie comme le ferait un prêt à taux 0 %. En cas de défaut de paiement, les intervenants remboursent le propriétaire et coordonnent le recouvrement des sommes dues. De plus, ils entament en leur nom les éventuelles procédures judiciaires. Le bailleur est libre de s’y associer ou non.

Le FASTT Confiance Bailleurs répond à une même logique, mais prévoit un suivi socio-professionnel plus global :

  • aide aux transports
  • garde d’enfants
  • assurances multirisques
  • mutuelles à bas prix

La pluralité de l’accompagnement prévient en amont les retards de paiement. Elle stabilise également la situation du public ciblé, les travailleurs à temps partiels et intérimaires.

L’Action Logement est plus axée sur l’accès à l’emploi. Pour le locataire, cela implique de trouver un logement rapidement, même si ses revenus sont faibles. Ce manque de garantie rend les propriétaires méfiants. La mission d’action logement sera de les rassurer grâce à des outils comme le dispositif Visale ou le bail mobilité, introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018. 

Retrouvez ici notre article dédié aux organismes de caution de l’État

  1. Caution bancaire

Il arrive que parfois, les candidats à la location n’aient ni proches ni justificatifs de revenus. Ils peuvent alors se tourner vers leur banque. Celle-ci leur se portera caution simple ou solidaire selon les besoins du bailleur, comme le ferait un parent.

Le locataire doit monter un dossier. S’il est en bons termes avec l’établissement bancaire, et n’a jamais été répertorié mauvais payeur, l’acte de cautionnement lui sera délivré sans aucun problème. Les profils plus risqués se verront proposer une formule plus encadrée. Alors, le montant des loyers engagés sera bloqué sur un compte. La banque versera cet argent au propriétaire en cas de non-paiement.

Bien que payante pour le locataire, la caution bancaire est accessible à des profils plus variés qu’un dispositif Visale ou une GLI.

Retrouvez ici notre article dédié à la caution bancaire

Les assurances, qui remplacent la caution locative 

Au-delà de la caution locative classique, apportée par le locataire, le bailleur peut choisir de souscrire à une assurance pour se protéger contre les loyers impayés. Par ailleurs, de nouvelles assurances à destination des locataires, viennent se mettre en place. Ces dernières jouent un rôle de caution locative, avec les mêmes effets qu’une assurance contre loyers impayés. 

La Garantie Loyer Impayé souscrite par le propriétaire-bailleur : la GLI

À l’instar d’une assurance habitation, le propriétaire signe un contrat GLI qui lui garantit une somme d’argent en cas de dégradations manifestes du logement ou de dette locative (loyers et charges).

La loi interdit cependant au bailleur de cumuler une assurance GLI avec une caution locative physique (par un tiers du côté du locataire). Néanmoins, cette interdiction possède une exception avec les étudiants. En effet, pour les étudiants, la caution locative par un tiers peut être acceptée en plus d’une GLI. 

Note : la GLI peut être assortie d’une gestion locative, qui libère définitivement le propriétaire de toute démarche administrative. Il reste néanmoins maître des décisions concernant son logement.

Retrouvez ici notre article dédié à la garantie loyers impayés (GLI) 

Les Garanties Loyers Impayés souscrites par le locataire

Le locataire soumet son dossier et reçoit dans la plupart des cas une réponse rapide. Chaque organisme définit ses prix, entre 2% et 3% du montant total du loyer. Gratuit pour le propriétaire, ces start-ups prévoient le versement d’une indemnité en cas de défaut de paiement ou pour pallier d’éventuelles dégradations. Comme pour la GLI, les montants sont calculés au prorata des délais d’expulsion.

Bon à savoir : la sélection est effectuée en amont, ce qui décharge le bailleur de toute vérification des pièces justificatives. Si le locataire est muni d’un agrément, c’est qu’il présente des garanties solides.

Quel que soit le mode de cautionnement, n’oubliez pas de reporter cette mention sur le document :

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée de cautionnement est stipulée indéterminée. La caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat du contrat de location, qu’il s’agisse d’un contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel chaque bailleur reçoit une notification de la résiliation. ».

Retrouvez ici notre article dédié aux cautions souscrites par le locataire

Le sujet de la caution locative touche donc tous les bailleurs, ainsi que les locataires. Elle apparait comme un moyen efficace pour sécuriser le paiement des loyers et donc garantir au propriétaire une location dans les meilleures conditions. De nombreux acteurs évoluent sur ces domaines. Ces derniers proposent de plus en plus aux locataires d’apporter en amont une garantie solide lors de la présentation de leur dossier. Ces dispositions vont surement continuer d’évoluer dans les prochaines années. 

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