Guide de la défiscalisation immobilière grâce à l’investissement locatif Pinel

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Guide de la défiscalisation immobilière grâce à l’investissement locatif Pinel

Votée fin décembre 2014 et reconduite jusqu’en 2021, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière en faveur de l’investissement locatif. Toute personne souhaitant investir dans un logement neuf ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) peut bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce dispositif de défiscalisation immobilière fonctionne de la manière suivante : le propriétaire accepte de louer un bien en accord avec des règles fixées par la loi Pinel et peut, en échange, bénéficier d’une réduction d’impôt. Le montant de la défiscalisation varie en fonction de la durée d’engagement locatif à laquelle s’engage le propriétaire. Ainsi, les loyers perçus par la mise en location additionnés aux réductions d’impôt permettent au propriétaire de rembourser son investissement locatif Pinel. 

Quelles sont les conditions d’éligibilité à l’investissement locatif Pinel ? Quelles sont les règles prescrites par la loi pour profiter d’une défiscalisation immobilière ? Flatlooker fait le point.

Défiscalisation immobilière et Investissement locatif Pinel : conditions d’éligibilité

Le but d’un investissement locatif Pinel est en priorité la défiscalisation immobilière. Pour profiter de cette réduction d’impôt, le logement doit respecter les conditions d’éligibilité suivantes :

Logement éligible à l’investissement locatif Pinel

Les propriétaires qui souhaitent acquérir un logement Pinel en vue d’une défiscalisation immobilière doivent respecter des critères précis :

  • Celui-ci doit être neuf en en état futur d’achèvement (VEFA). Le but de la loi Pinel est tout d’abord de répondre à la crise du logement en France : proposer un instrument fiscal qui faciliterait l’accès au logement des classes les plus modestes dans des secteurs géographiques où la pénurie de logements est importante. La construction de nouveaux logements pour ces populations modestes doit stimuler le secteur de la construction dans ces zones. La finalité de cette loi est donc tout autant économique que sociale. La loi Pinel fonctionne sur le principe du donnant-donnant : le propriétaire ne peut pas bénéficier d’une défiscalisation immobilière en loi Pinel si le logement n’est pas neuf ou en état futur d’achèvement.
  • Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012. Ces deux labels sont des exigences règlementaires pour la construction de nouveaux bâtiments et ont pour but de lutter contre le réchauffement climatique. La première réglementation thermique a été mise en place en 1974 ce qui a permis de diviser la consommation énergétique des constructions neuves par 2. La dernière réglementation RT 2012 prévoit ainsi de diviser par 3 la consommation énergétique des nouveaux bâtiments. Ces labels, en plus de valoriser son patrimoine immobilier et d’en augmenter sa valeur locative, sont obligatoires pour profiter de la défiscalisation immobilière pour tout investissement locatif Pinel.
  • Pour un logement acquis en VEFA, la fin des travaux doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique. Le logement doit donc être achevé dans les 30 mois après la DOC (Déclaration d’Ouverture du Chantier). L’administration fiscale a cependant précisé que certaines exceptions peuvent être accordées en cas de « force majeure ». Par exemple, « un arrêté municipal de péril pris à la suite d’un affaissement de la voie publique desservant l’immeuble en construction constitue un cas de force majeure, totalement indépendant de la volonté des contribuables, imprévisible et ne permettant en aucun cas la poursuite du chantier de construction des logements ». Dans des cas de forces majeures qu’il faudra bien entendu prouver, le Fisc pourra accorder un délai d’achèvement supplémentaire au cas par cas. 

Afin de bénéficier d’une défiscalisation immobilière pour tout investissement locatif Pinel, le logement doit être conformes aux critères suivants :

– Logement neuf ou en VEFA
– Logement avec label BBC 2005 ou RT2012
– Pour un bien en VEFA celui-ci doit être livré dans les 30 mois après l’ouverture du chantier

Zones et plafonds Pinel

Les zones géographiques éligibles à l’investissement locatif Pinel sont définies par la loi. Il en est de même pour les plafonds des ressources des locataires ou encore le loyer maximal applicable à un logement Pinel. Tous ces critères doivent être respectés afin de profiter de la défiscalisation immobilière. 

  • Les zones Pinel ont été constituées en 2014. Il existe désormais 5 zones Pinel en France et les DOM TOM (retrouvez notre article dédié au zonage Pinel ici). C’est uniquement si votre logement se situe dans la zone A bis, A et B1  que vous pourrez profiter des avantages de cette loi. La zone B2 quant à elle nécessite une dérogation préfectorale. Enfin, la zone C qui représente la majeure partie du territoire français, n’est pas éligible à l’investissement locatif Pinel.
  • Les loyers en Pinel sont également plafonnés par la loi. Pour bénéficier des avantages fiscaux de cette loi, le montant de la mise en location ne peut pas dépasser un certain seuil. Ce seuil dépend de la surface du logement évidemment mais également de la zone dans laquelle il se situe (retrouvez notre article dédié au plafonnement des loyers Pinel ici). Ces plafonds sont fixés annuellement par décret. 
  •  Enfin, les ressources des locataires sont également plafonnées par la loi (retrouvez notre article dédié aux plafonds des ressources Pinel ici). Comme mentionné plus haut, l’investissement Pinel permet à l’acquéreur de profiter d’une défiscalisation immobilière mais également de proposer un logement décent aux ménages modestes. Le propriétaire ne peut donc pas louer son bien au prix qu’il souhaite et le louer à un locataire dont les revenus sont supérieurs aux plafonds de ressources délimités par décret. Tout comme les plafonds de loyers, ces plafonds de ressources des locataires sont revus annuellement.

Les plafonds de ressources des locataires ainsi que les loyers sont fixés annuellement par décret. Ces plafonds ne peuvent pas être dépassés si le propriétaire souhaite bénéficier d’une défiscalisation immobilière grâce à l’investissement Pinel. Chaque zone Pinel a son propre plafond. 

Retrouvez ici nos articles dédiés aux plafonds de loyersplafond de ressources des locataires et le zonage Pinel 2018.

La mise en location

La mise en location d’un investissement locatif doit également respecter les consignes fixées par décret :

  • La mise en location doit s’étendre sur une période de 6 à 12 ans. Le propriétaire pourra bénéficier d’une défiscalisation immobilière en fonction de la durée du prêt :
Engagement de locationRéduction d’impôt Pinel
12 ans21% du prix du bien
9 ans18% du prix du bien
6 ans12% du prix du bien

L’accompagnement Flatlooker dans la mise en location et gestion locative de votre logement Pinel 

Flatlooker propose un service dédié à la location de logements Pinel. Le service « Pinel Flatlooker » vous propose les avantages suivants pour la mise en location rapide de votre bien et sa gestion locative :

  • Promotion et visibilité du bien : quand les promoteurs conçoivent le projet immobilier, ils livrent en priorité les appartements. Les parties communes sont affinées une fois que les appartements sont terminés, environ 1 à 2 mois après la livraison de ces derniers. Cela permet ainsi aux propriétaires de commencer les visites en vue d’une future location avant même que l’immeuble ne soit encore prêt à accueillir des locataires. C’est à ce stade que Flatlooker peut accompagner les propriétaires pour réaliser des pré-visites et des visuels. Le logement est ainsi mis en ligne rapidement, ce qui augmente sa visibilité et garantit une location plus rapide. Oui, mais comment se distinguer des autres biens qui sont identiques à celui que le propriétaire souhaite louer ? Au moment des pré-visites, Flatlooker réalise une visite virtuelle, des vidéos commentées des parties privatives, de nombreuses photos ainsi qu’un plan. Votre bien est mis en valeur grâce à des photographes professionnels, ce qui vous permet également de réaliser un portfolio de visuels de l’appartement que vous pourrez réutiliser par la suite. Cette mise en valeur vous permettra de vous distinguer des autres propriétaires qui attendent la livraison de leur bien à la même date que vous. Pour se distinguer, les autres propriétaires baisseront progressivement le loyer afin de louer plus rapidement un logement identique à celui du voisin. Au contraire, Flatlooker vous propose une mise en valeur professionnelle de votre bien. Le logement étant très attractif, le prix du loyer ne sera pas affecté par les prix des autres logements. Ainsi nous trouvons des locataires rapidement avant même que le bien ne soit livré !

  • Une gestion locative en ligne et à distance à 3,9% TTC : une fois la promotion et commercialisation de votre bien réalisées, nous prenons en main la gestion locative de votre bien. Suivi de la gestion locative en ligne, suivi de la comptabilité en direct, suivi technique et administratif d’éventuels sinistres, Flatlooker vous permet de garder une visibilité sur la gestion locative de votre bien à tout moment !

Une mise en valeur professionnelle de votre bien vous permettra de louer votre logement avant même sa livraison et au loyer maximal autorisé par la loi Pinel. Vous pouvez ensuite profiter d’une gestion locative à 3,9% TTC.

À propos de Flatlooker 

Flatlooker est la première agence de gestion locative 100% en ligne ! Nos experts immobiliers spécialisés dans la gestion locative de logements Pinel vous accompagne à chaque étape : mise en avant et commercialisation de votre bien, recherche du locataire adéquat pour un logement Pinel, mise en location et gestion. Contactez-nous dès maintenant pour découvrir notre offre de gestion locative à 3,9% TTC ! 

 
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