Déductions travaux locatifs : comment s’y prendre ?

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Cet article répond aux questions suivantes :
  • Quels travaux sont fiscalement déductibles ?
  • Peut-on déduire tous les travaux des impôts pour un bien locatif ?
  • Quels travaux ne sont pas fiscalement déductibles ?
Sommaire
Déductions travaux locatifs : comment s’y prendre ?

Si vous avez effectué certains travaux ou acheté du matériel permettant de réaliser ces travaux pour votre bien locatif, sachez qu’il est possible de bénéficier d’une déduction d’impôt locatif. Cette déduction vous permettra de faire d’intéressantes économies. Mais quels sont les différents travaux bénéficiant de cette déduction d’impôt ? Y a-t-il des travaux qui ne rentrent pas en compte dans le calcul de déduction ? Et comment procéder à la déduction de travaux locatifs sur vos impôts ?  Autant de questions auxquelles vous trouverez des réponses dans cet article. 

Quels travaux sont fiscalement déductibles ? Quels travaux ne le sont pas ?

Avant de vous lancer dans les travaux dans votre bien immobilier à louer (maison ou appartement), il va falloir déterminer si ceux-ci sont, ou non, déductibles d’impôt. Il faut savoir que, dans le locatif, les travaux sont répartis en trois catégories (loi du 10 juillet 1965 n° 65-557):

  1. Catégorie 1: Les travaux d’entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d’équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l’immeuble en bon état
  2. Catégorie 2: Les travaux d’amélioration (caractère facultatif)
  3. Catégorie 3: Les travaux d’entretien

Les catégories 1 et 2 ci-dessus sont déductibles alors que la troisième catégorie regroupe les travaux non déductibles. En outre, toutes les dépenses devront être effectuées par le propriétaire pour être déductibles. Vous ne pourrez donc pas déduire fiscalement les travaux réalisés par votre locataire. Enfin, l’ensemble des travaux que vous réaliserez, en tant que propriétaire d’un bien immobilier en location, devront être payés au cours de votre année fiscale pour pouvoir bénéficier d’une déduction pour travaux locatifs. Impossible donc de déduire des frais datant d’il y a plusieurs années. Parmi les travaux qui bénéficient d’une déduction fiscale, nous pouvons retrouver : 

  • Les travaux d’entretien 
  • Les travaux de réparation
  • Les travaux d’amélioration

En termes fiscaux, les travaux d’entretien et de réparation sont classés dans la catégorie 1. Ces travaux sont donc déductibles s’ils ont été réellement nécessaires à la salubrité du lieu et qu’ils n’ont pas modifié l’agencement du bien immobilier. Inutile donc de prévoir la séparation d’une pièce par cloison fixe et de penser pouvoir déduire les frais de vos impôts. Les dépenses qui sont prises en compte dans cette catégorie sont par exemple les achats de matériaux dans les magasins de bricolage, les réfections des plafonds et des planchers, les diagnostics obligatoires comme la recherche d’amiante ou encore les remplacements de canalisations ou de chaudière. 

La deuxième catégorie prend en compte les travaux d’amélioration. Les travaux de cette catégorie apportent un nouveau confort au lieu ou permettent de l’adapter aux conditions modernes. Vous pourriez avoir besoin de réparer la toiture, mettre à niveau votre installation électrique ou encore agrandir vos fenêtres pour laisser entrer plus de lumière. Toutes ces dépenses seront déductibles de votre fiscalité. 

La troisième et dernière catégorie regroupe les travaux non déductibles d’impôts locatifs. Aucun travaux de construction ou d’agrandissement ne sera soumis à une quelconque déduction pour travaux locatifs. Parmi ces travaux, nous pouvons retrouver les restructurations des sols pouvant augmenter la surface habitable, l’ajout d’un étage ayant nécessité la démolition d’un mur principal ou encore le déplacement des cloisons, changeant ainsi la structure du bien. 

Attention, lors d’une rénovation complète d’un bien locatif, il convient de distinguer les travaux de rénovation et les travaux de reconstruction. Si vous n’êtes pas en mesure de le faire ni de prouver les différentes catégories à l’aide de factures, aucune déduction ne pourra être appliquée sur votre imposition. Pensez donc à faire établir des factures aux différents artisans qui seront invités à rénover et agrandir votre bien. 

Besoin d’aide dans la déclaration de vos revenus locatifs et charges ? Flatlooker s’occupe de tout et vous assure une parfaite tranquillité d’esprit. Nous nous occupons également de votre chantier et de l’ameublement de votre appartement ou maison en vue de mettre votre bien en location. Pour en savoir plus, cliquez ici.

Comment déduire fiscalement les travaux ?

Les dépenses de travaux sur un bien locatif doivent être déclarées en respectant quelques règles. Par ailleurs, la déclaration varie selon le type de régime auquel vous êtes soumis. Si vous dépendez du régime microfoncier, votre déclaration sera plus simple que si vous dépendez du régime d’imposition réel. 

Au titre du régime microfoncier (pour la location nue) ou au micro BIC (pour la location meublée), vous bénéficiez d’un abattement fiscal forfaitaire de 30% sur vos loyers si vous effectuez des travaux. Vous n’avez donc pas besoin de vous soucier de vos déductions d’impôt

Le régime réel, quant à lui, vous permet de déduire toutes les charges qui vous incombent. Que ce soit les intérêts d’emprunts comme les frais de réparation ou d’amélioration, tout est déductible. Attention, si vous avez vous-même réalisé les travaux, vous ne pourrez déduire que les matériaux achetés et non la main-d’œuvre. Pour faciliter vos calculs et prouver de la réalisation des différents travaux, faites établir les factures à votre nom et à l’adresse du bien immobilier en question.  

Si vous êtes soumis au régime réel, il vous faudra compléter l’imprimé 2044 (pour une location vide) ou l’imprimé 2042 (pour une location meublée).  Plus précisément, les chiffres relatifs aux travaux sont à insérer en ligne 224. La page 4 de cet imprimé, descriptif des frais, sera aussi à remplir. Vous y indiquerez les différents travaux effectués et les frais engendrés. Pensez également renseigner le nom de l’artisan et son adresse en cas de contrôle. 

En cas de revente du bien, il ne sera pas possible d’ajouter les déductions d’impôt à la plus-value. Vous ne pourrez donc récupérer qu’une seule fois la somme engendrée par les travaux d’amélioration ou de réparation. Attention également au prélèvement à la source, mis en place au début du mois de janvier 2019. Ce nouveau mode de paiement pourrait affecter vos déductions d’impôts sur l’année 2018-2019. En cas de litige, rapprochez-vous du centre fiscal de votre région.  

En conclusion, pensez à faire établir plusieurs devis et à demander à votre entrepreneur de détailler la nature des travaux pour vous permettre de gagner du temps lors du remplissage de votre déclaration d’imposition, afin de pouvoir bénéficier de la déduction fiscale sur travaux locatifs.   Soyez très vigilant et respectez les différentes catégories qui vous donneront le droit, ou non, à votre déduction sur travaux locatifs. Prenez également en compte votre régime fiscal et, si vous souhaitez profiter d’une réduction plus importante, pensez à passer du régime microfoncier ou micro BIC au régime réel. Mais attention, ce dernier vous demandera un effort supplémentaire en termes de temps et de vigilance. Vous devrez également conserver ce statut pendant 3 années après la date de première déduction d’impôts. Avant de passer d’un régime à l’autre, prenez le temps de peser le pour et le contre de chaque solution.

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