Plafonnement des loyers à Paris

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Plafonnement des loyers à Paris

Le plafonnement des loyers à Paris est un dispositif qui se combine avec l’encadrement des loyers à la relocation. Mise en place entre 2015 et 2017, la mesure d’encadrement des loyers avait suscité de nombreuses critiques et autres plaintes, pour être finalement abandonnée après 28 mois d’existence. Sous l’impulsion de la mairie de Paris, et dans le cadre de l’article 140 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique de novembre 2018 (loi ELAN), le dispositif d’encadrement des loyers est à nouveau applicable à Paris à compter du 1er juillet 2019, et ce pour une période expérimentale de 5 ans. Durant cette période, les loyers des biens immobiliers à Paris seront plafonnés pour tous les baux renouvelés et pour tous les contrats de location signés à partir de cette date.  Plafonnement des loyers à Paris : Flatlooker fait le point.

Situation des loyers à Paris

Sur l’ensemble de l’agglomération parisienne, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) a publié ses derniers chiffres, indiquant une hausse de 1,4 % des loyers en 2018. Alors que cette hausse reste inférieure à l’inflation (1,8 % en 2018), l’observatoire indique que l’augmentation du prix des loyers à Paris et surtout attribuable à la hausse des relocations. Selon l’OLAP, « la progression moyenne du loyer entre Lancien et le nouvel occupant du logement a été de 2,3 % ». L’observatoire fait également part d’une « tension persistante sur le marché locatif » à Paris, où la demande dépasse largement l’offre. Déjà soumise à un encadrement des loyers à la relocation car située en zone tendue, la capitale est donc également soumise, à partir du 1er juillet 2019, au plafonnement des loyers, dans le cadre de l’article 140 de la loi ELAN.

Nouveau dispositif de plafonnement des loyers à Paris à partir du 1er juillet 2019

À partir du 1er juillet 2019, un nouveau dispositif d’encadrement des loyers entre en vigueur à Paris. Cette mesure fait suite à l’autorisation du gouvernement pour l’encadrement des loyers à Paris, publié par décret au Journal Officiel du 13 avril 2019. Dans le cadre de la loi ELAN, l’encadrement des loyers « sur l’intégralité du territoire de la Ville de Paris » est donc mis en place.

A Paris, l’encadrement des loyers se base donc sur un loyer de référence. Le plafonnement des loyers se fera sur le référentiel majoré. Les loyers de référence, quant à eux, sont définies par zone géographique suite à un découpage de la capitale en 80 quartiers. Ainsi un appartement dans le 16e arrondissement bénéficiera d’un loyer de référence plus élevé qu’un bien immobilier en location situé Place d’Italie. En vertu du dispositif de plafonnement des loyers à Paris, un appartement mis en location ne pourra pas dépasser une majoration de 20% du prix du loyer de référence. 

Si Paris est la première ville à avoir milité pour l’application de ce dispositif de plafonnement des loyers à partir du 1er juillet 2019, 28 agglomérations françaises de plus de 50 000 habitants ont la possibilité de faire la demande d’application de ce dispositif jusqu’en novembre 2020. Suite à cela, la loi Elan sur l’encadrement des loyers sera effective jusqu’en 2023. 

La différence entre plafonnement et encadrement des loyers à la relocation

Le plafonnement des loyers trouve son origine dans la loi Alur votée en 2014. Le décret en question s’ajoutait au principe d’encadrement des loyers, en plafonnant ces derniers dans deux villes françaises : Paris et Lille. En se basant sur le loyer de référence, le plafonnement devait servir à limiter le tarif majoré de la location du logement. En place pendant 28 mois, ce dispositif a été annulé par la justice administrative, le tribunal considérant « qu’en ne fixant les loyers de référence que pour la commune de Paris, le préfet de la région d’Île-de-France a commis une erreur de droit ».

Après quelques mois de réflexion et de négociations, le plafonnement des loyers est de nouveau actif à Paris à compter du 1er juillet 2019. Sur une période expérimentale de 5 ans, les propriétaires sont invités à respecter le plafonnement en fonction de trois types de loyers de référence fixés annuellement par un arrêté préfectoral: un loyer de référence, un loyer majoré (loyer de référence + 20%) et un loyer minoré (loyer de référence – 30%). Ce plafonnement s’ajoute à l’encadrement des loyers à la relocation, en vigueur à Paris depuis 2012. 

L’encadrement des loyers à la relocation, quant à lui, est appliqué dans les zones dites « tendues », dans lesquelles la demande locative est plus forte que l’offre. Grâce à l’encadrement des loyers à la relocation, l’augmentation du loyer doit s’effectuer sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL).  En cas de renouvellement de bail, le loyer ne peut pas faire l’objet d’une augmentation. 

Certains logements sont néanmoins exclus du dispositif d’encadrement des loyers à la relocation. Si, par exemple, le logement loué est vacant depuis plus de 18 mois, le décret ne s’applique pas. Aussi, s’il s’agit d’une première location l’encadrement ne s’applique pas non plus. Le propriétaire est donc libre d’appliquer son propre tarif en respectant le plafonnement du loyer de base majoré. 

À Paris, ainsi que dans les villes qui choisiront de mettre en place le dispositif de plafonnement des loyers, les deux mesures se juxtaposent.

Les sanctions en cas de non-respect de la réglementation à Paris 

La réinstauration de l’encadrement des loyers à Paris, telle qu’elle est présentée dans le décret du 14 mai 2019, est accompagnée de sanctions à l’égard des propriétaires qui ne respecteraient pas les règles du plafonnement des loyers à Paris. 

Ainsi, les propriétaires qui ne respectent pas le cadre de la loi recevront une mise en demeure de la part de la part de la préfecture, leur demandant de se mettre en conformité avec les loyers applicables au titre de la législation. Pour rappel, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas louer leur bien à un prix plus élevé que le loyer de référence majoré, c’est-à-dire à un prix de 20% de plus que le loyer de référence en cours. A réception de cette mise en demeure, le propriétaire bailleur dispose de deux mois pour réajuster son loyer et corriger le bail. Il doit également fournir, à la préfecture, les preuves de la rectification ainsi que du remboursement aux locataires pour les montants de loyers trop-perçus. Si le propriétaire bailleur ne se met pas en conformité avec les règles de plafonnement des loyers à Paris, il risque une amende pouvant aller jusqu’à 5000 euros, voire 15 000 euros dans le cas d’une personne morale. Les locataires, quant à eux, peuvent avoir recours à la justice pour tenter de faire diminuer leur loyer.

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