Vous avez acheté dans le but de réaliser un investissement locatif et, par conséquent, vous louez votre bien et estimez que le prix du loyer est trop bas ?
Dans un premier temps il est important de vérifier le prix de votre loyer n’est pas à la hauteur du marché avec un estimateur de loyer en ligne.
Si, par exemple, vous remarquez que les loyers pratiqués dans le quartier sont plus élevés que celui que vous imposez à vos locataires, il semble légitime de vouloir augmenter le loyer du prochain locataire. La question se pose aussi si vous avez acheté un bien déjà loué ou si le loyer n’a jamais été réévalué. Mais alors, peut-on augmenter le loyer au changement de locataire ?
En fait, cela dépend de la zone dans laquelle se trouve le logement. On fait en effet la distinction entre les zones dites « tendues » et les zones qui ne le sont pas. En zone tendue, l’augmentation du loyer est encadrée. Elle dépend du loyer auparavant pratiqué et des travaux réalisés.
Augmenter le loyer entre deux locataires, c’est possible à condition de ne pas être en zone tendue
L’augmentation libre du loyer entre deux locataires
Si la zone dans laquelle se trouve votre logement n’est pas une zone tendue, vous n’êtes soumis à aucun plafonnement ni encadrement des loyers. Vous pouvez fixer librement le loyer de votre bien et donc l’augmenter entre 2 locataires.
Vous avez néanmoins intérêt à ne pas trop augmenter le loyer. Trop augmenter le loyer entre deux locataires risque de diminuer vos chances de louer votre logement et donc d’augmenter la vacance locative.
Attention ! Il y a cependant quelques points qui doivent retenir votre attention. Votre logement ne doit pas avoir été acheté dans le cadre de programmes comme le dispositif Pinel. Le plafond du loyer Pinel possède sa propre réglementation. Et il ne doit pas se trouver en zone tendue. Ce qui est pourtant le cas de nombreux logements.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Les zones tendues sont les villes où le marché immobilier est sous tension. La demande y est plus importante que l’offre, donc les prix augmentent.
C’est notamment le cas de beaucoup de métropoles françaises : Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Nantes…
Loi Alur, l’augmentation du loyer entre deux locataires
Attention ! En cas d’augmentation du loyer entre deux locataires, la loi Alur est à prendre en compte. Le décret du 26 juillet 2019 a introduit une nouveauté : à partir du 1er janvier 2020, le propriétaire ne pourra réviser le loyer qu’à condition que la consommation en énergie primaire du logement avant ou à l’issue de travaux soit inférieure à 331 kWh/m2 et par an. Cette borne correspond à une étiquette E au maximum. Et ce que le logement se trouve en zone tendue ou non.
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L’augmentation du loyer en zone tendue
En zone tendue, il est difficile de trouver un logement. Par conséquent, et pour éviter des dérives, l’augmentation du loyer en zone tendue est très encadrée. Dans le cas général, l’augmentation du loyer entre deux locataires est plafonnée par l’IRL. Vous pouvez l’appliquer si vous ne l’avez pas fait au cours des 12 derniers mois.
Peut-on augmenter le loyer au changement de locataire en zone tendue ?
Si le bien est manifestement sous-évalué ?
Après avoir loué votre bien des années, vous vous rendez compte que le loyer que vous pratiquez est largement en-dessous du marché. Heureusement, votre locataire vient de vous donner son préavis de départ. Vous allez pouvoir augmenter le loyer à la relocation. Attention cependant, il y a des règles à suivre ! Il faut d’abord savoir si le loyer est réellement sous-évalué. En effet, la jurisprudence a jugé qu’un loyer de 15% en dessous du marché n’était pas considéré comme “sous-évalué”.
De plus, le nouveau loyer ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites suivantes : celle qui concerne le cas général ou celle en cas de travaux.
Dans le cas général, l’augmentation du loyer ne peut pas dépasser un certain montant défini par la formule : (loyer moyen dans le voisinage pour un logement équivalent – loyer pratiqué actuellement) / 2.
Par exemple, si vous faites payer vos locataires 1200€ et que le loyer applicable est de 1500€ on a :
Augmentation = (1500-1200) / 2 = 150€
Et donc nouveau loyer = ancien loyer + augmentation = 1200+150 = 1 350€
Augmenter le loyer pour cause de travaux
Si des travaux d’amélioration ont été réalisés, on peut augmenter le loyer annuel de 15% du prix des travaux TTC. Mais cela n’est valable qu’en cas de travaux d’amélioration. Les travaux d’entretien échappent à cette règle. Ils ne justifient pas d’augmenter le loyer. Dans les travaux d’amélioration on compte les agrandissements d’espace, l’aménagement d’une terrasse, le réagencement des pièces… Ces travaux apportent en effet une réelle plus-value à l’appartement.
On utilise donc la formule suivante : Augmentation = (prix des travaux x 15%)/12
Par exemple, si le loyer avant les travaux était de 1000€ et que les travaux ont coûté 2800€ TTC on a :
Augmentation = (2800 x 15%)/12 = 35€
Et donc nouveau loyer = ancien loyer + augmentation = 1000 + 35 = 1035€
A noter : les travaux d’amélioration peuvent également concerner les parties communes. L’ajout d’un garage à vélo, le terrassement de la cour intérieure… sont autant d’améliorations qui justifient une augmentation du loyer entre deux locataires.
L’augmentation libre du loyer en zone tendue est possible ! Mais elle est très réglementée et pas toujours conseillée. Si vous faites des travaux d’amélioration moins de 6 mois avant la relocation, et que ces travaux atteignent un montant au moins égal à un an de loyer, alors vous pouvez fixer librement le nouveau loyer.
Cependant, il est vivement conseillé de rester dans les clous du marché environnant votre bien. En effet, si votre bien est trop cher par rapport aux autres logements proposés, vous aurez du mal à le louer. Louer son logement à un prix décent permet d’éviter la vacance et donc d’augmenter la rentabilité locative.
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Si le logement est vacant depuis 18 mois ou plus
Si le logement est vacant depuis 18 mois ou plus, l’augmentation du loyer est libre. Y compris en zone tendue, les règles de blocage du loyer ne s’appliquent pas. Cependant, il est fortement conseillé de rester dans les clous du marché environnant. Un bien trop cher a souvent du mal à être loué.
Alors, peut-on augmenter le loyer au changement de locataire ? Ces augmentations ne sont pas possibles en cours de bail. Elles ne sont possibles qu’entre deux locataires. Il existe cependant des moyens d’augmenter le loyer en cours de bail.
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