Retour de l’encadrement des loyers : quel impact sur les baux en cours ?

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Cet article répond aux questions suivantes :
  • Retour de l’encadrement des loyers : quel impact sur les baux en cours ?
  • Pourquoi y a-t-il eu un retour de l'encadrement des loyers à Paris au 1er juillet 2019 ?
  • Quels baux de location sont concernés par l’encadrement des loyers ?
Sommaire
Retour de l’encadrement des loyers : quel impact sur les baux en cours ?

À compter du 1er juillet 2019, les loyers ne pourront plus être fixés librement par les propriétaires immobiliers à Paris. Ils seront plafonnés, soumis à certaines conditions et à des exceptions. Par ailleurs, les propriétaires qui refusent de suivre les nouvelles règles s’exposeront à des sanctions. Mais quel est l’impact du retour de l’encadrement des loyers à Paris sur les baux en cours ? Quelles sont les actions possibles de la part du locataire ? Flatlooker vous aide à faire le point.

Retour de l’encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers, en France, a connu plusieurs rebondissements au cours des années passées. Distinct de l’encadrement des loyers à la relocation, l’encadrement des loyers correspond en réalité au plafonnement du prix de la location de biens immobiliers mis en location dans certaines zones géographiques bien précises. Le dispositif, devenu emblématique, a été initialement créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (plus connu sous le nom de loi Alur). À l’origine, ce dispositif devait être mis en application dans 28 agglomérations. Or, ce n’est que dans deux grandes municipalités qu’il a été appliqué, à savoir Paris et Lille. Suite à la contestation de plusieurs associations, agences immobilières et nombreux propriétaires qui invoquaient des inégalités géographiques, le dispositif a été retiré en juin 2018 à Paris et en juillet de la même année à Lille.

Avec la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (connu sous le nom de loi Elan), le plafonnement des loyers fait son grand retour. C’est pour une période expérimentale de cinq ans que Paris et les autres villes de plus de 50 000 habitants qui en feront la demande, que le plafonnement des loyers est instauré par le biais de la signature d’un arrêté préfectoral qui en fixe les montants.

Ainsi, à partir du 1er juillet 2019, le prix d’une location à Paris ne peut dépasser 20 % du loyer de référence stipulé dans l’arrêté préfectoral. Plusieurs critères sont pris en compte pour définir le loyer de référence, comme par exemple le nombre de pièces, l’emplacement du bien (c’est-à-dire le quartier), l’année de construction de l’immeuble et le type de location. Les propriétaires immobiliers possédant un bien immobilier proposé en location situé dans l’un des 20 arrondissements de Paris doivent ainsi se baser sur un loyer de référence calculé par mètre carré habitable et par mois.

Les règles à suivre : propriétaires et locataires

Les propriétaires qui ne respecteraient pas les nouvelles règles, proposant des loyers supérieurs aux loyers majorés de 20% s’exposent à des sanctions, et notamment une action en diminution de loyer de la part du locataire.

C’est auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) que le locataire peut faire appel, s’il constate un dépassement du loyer majoré. Le cas échéant, il peut saisir le tribunal d’instance. La procédure commence par une mise en demeure qui doit aboutir à la mise en conformité du contrat de bail par le propriétaire et au remboursement par ce dernier des trop-perçus éventuels. Cette mise en demeure est précisée par le décret n°2019-437 du 13 mai 2019. Si le locataire n’obtient pas la mise en conformité de son bail, le propriétaire s’expose à une amende administrative pouvant monter jusqu’à 5000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Il faut savoir que le propriétaire bailleur dispose néanmoins d’une petite marge de manœuvre, dans la mesure où il est possible de fixer un « complément de loyer ». Ce dernier n’est envisageable que si le bien immobilier loué présente des caractéristiques de localisation ou de confort. Votre bien immobilier offre une vue sur la tour Eiffel ? Comporte-t-il un parking ? Présente-t-il des équipements ou des meubles de standing ?  Ces éléments peuvent permettre de fixer un complément de loyer ; à noter toutefois qu’ils doivent être justifiés et mentionnés dans le contrat de location. Chez Flatlooker, nos conseillers ont l’habitude d’aider les propriétaires à déterminer la possibilité de fixer un complément et de déterminer un montant. Cliquez ici pour en savoir plus. 

Quels baux de location sont concernés par l’encadrement des loyers ?

À partir du 1er juillet 2019, si vous louez un logement vide ou meublé à Paris, le plafonnement des loyers s’applique à tous les baux que vous signerez avec vos locataires. Le plafonnement des loyers s’applique donc pour une première location, pour une relocation (c’est-à-dire dans le cadre de l’arrivée d’un nouveau locataire dans un logement loué auparavant), pour les renouvellements de baux. Sont également concernés, les baux mobilité.

La réglementation sur l’encadrement des loyers, c’est-à-dire le plafonnement des loyers, ne s’applique nullement aux baux en cours ni aux reconductions tacites de trois ou six ans.

Bail de location en cours

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Paris, qu’il soit vide ou meublé, et que, dans le bail de location, une clause de révision du loyer a été prévue, vous ne pourrez l’augmenter que dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour rappel, le calcul de l’indice de référence des loyers s’effectue sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Le calcul a réalisé est le suivant :

Loyer actuel X IRL actuel du trimestre de référence du contrat
————————————————————————————
IRL du même trimestre de l’année passée

Attention, si vous n’informez pas votre locataire quant à votre volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant la date de prise d’effet du contrat, vous renoncez implicitement au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Si votre loyer dépasse le montant maximum fixé par le dispositif d’encadrement des loyers, c’est-à-dire si vous dépassez le loyer de référence majoré, et que le bail a été signé avant le 1er juillet 2019, votre locataire ne peut pas prétendre à une révision de son loyer. En revanche, il est important que vous vous penchiez sur la question le plus rapidement possible, votre locataire pouvant souhaiter entamer des négociations en vue de baisser son loyer en cours de bail. Si le locataire met fin au contrat, en respectant son préavis d’un mois, il vous faudra relouer votre logement en respectant les règles édictées par le dispositif d’encadrement des loyers.

De même, la reconduction tacite d’un bail n’est pas sujette à l’encadrement des loyers, même si ce dernier excède le plafond. Néanmoins, encore une fois, un locataire peut signaler, par le biais d’une lettre recommandée, son préavis indiquant qu’il souhaite renouveler son bail avec de nouvelles conditions, contraignant ainsi le propriétaire à se plier au plafonnement des loyers dans la zone géographique dans laquelle il loue son bien.

Relocation ou renouvellement de bail

Si vous louez un bien immobilier pour la première fois, vous êtes libres d’en fixer le montant. Si votre bien immobilier se trouve en zone tendue, lors du renouvellement du bail, vous ne pourrez augmenter votre loyer que s’il est jugé sous-évalué par rapport au prix du marché. En outre, les conditions applicables sont très précises. Si votre bien immobilier ne se situe pas en zone tendue, la réévaluation de votre loyer à la hausse en cas de renouvellement de bail est possible également si le dernier loyer a été sous-évalué, les conditions de réévaluation étant allégées au titre de l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Si le bien que vous louez se situe à Paris ou dans une zone tendue, et qu’il n’a pas été loué au cours des 18 derniers mois qui précèdent la signature d’un nouveau bail avec un nouveau locataire, vous pouvez en fixer librement le montant du loyer, dans les limites des plafonds liés à l’encadrement des loyers. Si votre logement a été loué au cours des 18 derniers mois, le prix du nouveau loyer ne pourra pas être supérieur à celui qui était payé par l’ancien locataire. En revanche, si vous n’avez pas révisé votre loyer au cours des 12 derniers mois qui précèdent la signature du nouveau bail de location, le loyer que vous appliquerez au nouveau locataire ne peut pas être supérieur au dernier loyer payé par le précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (décret n° 2017 – 1198 du 27 juillet 2017).

Par ailleurs, si vous avez effectué des travaux importants entre la sortie de votre ancien locataire et l’arrivée du nouveau, il y a possibilité de réviser à la hausse votre loyer, sous les conditions précisées dans l’article 4 du décret n° 2017 – 1198 du 27 juillet 2017. 

Et si vous commenciez par estimer votre loyer à Paris ? Cliquez ici pour accéder à notre outil d’estimation locative pour louer votre appartement à sa juste valeur.

Flatlooker est le leader de la gestion locative en ligne. Nous mettons le meilleur de la technologie et de l'humain au service des propriétaires bailleurs. Intéresses pour en savoir plus ? Contactez-nous en remplissant le formulaire ci-contre, un conseiller vous contactera sous 24h.
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