Administrateur de bien : Pourquoi faire appel à lui ?

En tant que bailleur ou locataire, vous allez croiser régulièrement le terme « administrateur de bien » dans le monde de l’immobilier. Quel est son rôle ? Comment est-il défini ? Ces questions se posent très souvent et il est important de comprendre sa mission afin de pouvoir faire appel à lui.

Administrateur de bien : Définition

Un administrateur de bien a pour mission la gestion de biens immobiliers comme des logements de particulier, des bureaux, des locaux commerciaux ou bien même des immeubles entiers.

Son rôle est d’administrer et de gérer les biens au quotidien, pour le compte d’un propriétaire particulier ou bien d’une société. Ses tâches sont nombreuses, concernant la gestion locative par exemple :

• Mise en location du bien : Publicité, visites, étude des dossiers, rédaction et signature du bail, réalisation de l’état des lieux d’entrée.
• Gestion du loyer et des charges : Encaissement des loyers, versement au bailleur, gestion de la comptabilité courante, régularisation des charges, restitution du dépôt de garantie …
• Gestion technique : Suivi des incidents rencontrés durant la location, réalisation de devis et comparaison, conseil au bailleur, suivi des interventions et des travaux.
• Gestion de sinistre : Suivi des sinistres rencontrés durant la location, suivi des échanges avec le syndic le cas échéant, suivi des mises en place d’assurance.
• Gestion de contentieux : Règlement à l’amiable, relances et procédures en matière d’impayé, suivi des contentieux et des litiges rencontrés durant la location, représentation du bailleur sur ces démarches et conseil juridique auprès du bailleur.

De manière générale, un administrateur de bien représente le propriétaire dans la gestion locative du bien immobilier. Il est donc l’interlocuteur du locataire, et l’intermédiaire entre le bailleur et son locataire. Son rôle est de gérer la location du bien, sous tous ses aspects, tout en apportant un conseil juridique pour les deux parties.

Dans certains cas, les syndics peuvent également être appelés Administrateurs de biens, mais ils gèrent précisément les parties communes de l’immeuble et non pas les parties privatives.

Dans le cas d’une gestion d’un immeuble entier (en propriété seule), l’administrateur de bien doit également gérer le paiement des charges aux fournisseurs externes (eau, électricité, ménage …).

Cette profession est encadrée par la loi Hoguet et chaque administrateur de bien doit être titulaire d’une carte professionnelle de « Gestion immobilière ».

Quels sont les avantages d’un administrateur de bien immobilier ?

Maintenant que vous connaissez la définition d’un administrateur de bien, il faut déterminer les avantages qu’il propose.

En tant que propriétaire qui souhaite louer son appartement, le gestionnaire de biens immobiliers vous propose de nombreux services pour vous accompagner dans ces démarches. Vous serez donc amené à signer un mandat de gestion qui fixe les prestations et obligations de l’agence immobilière.

Vous pourrez faire appel à lui pour :

• Déléguer la mise en location et faire réaliser toutes ses étapes par un professionnel qui se chargera de tout : De la visite à l’état des lieux, en passant par l’étude des dossiers et la signature du bail.
• Gérer votre bien au quotidien : L’administrateur de bien assurera alors la gestion courante, technique, comptable et juridique de votre bien.
• Être conseillé sur votre location : votre gestionnaire vous conseillera sur chaque question immobilière, et se chargera d’effectuer les recherches nécessaires pour des cas juridiques rares.
• Être représenté par un professionnel : Votre administrateur de bien vous représentera dans toutes les démarches auprès de votre locataire, c’est lui qui effectuera également les procédures à son encontre le cas échéant, ou bien contre un tiers intervenant dans cette gestion immobilière.

Suivant le fonctionnement des administrateurs de bien, le coût de ces prestations se traduit par des frais de location lors de l’entrée dans les lieux du locataire et un taux de gestion, appliqué au loyer, pour assurer la gestion courante de votre bien.

La gestion immobilière est un domaine rigoureux, très encadré juridiquement. Son suivi quotidien demande du temps et des compétences précises pour gérer au mieux un bien immobilier ainsi que la relation entre propriétaire et locataire. C’est pourquoi de nombreux bailleurs font appel à un administrateur de bien pour gérer leur patrimoine immobilier !

Comment choisir son administrateur de bien ?

Si vous décidez de faire appel à un administrateur de bien pour louer ou gérer votre logement, vous allez vous retrouver face à de nombreuses offres différentes sur ce marché immobilier.

De nombreux bailleurs se dirigent naturellement vers l’agence immobilière la plus proche, ce qui ne permet pas toujours de s’assurer de la qualité des prestations, ni du coût proposé pour la mission de gestion.

En moyenne, un administrateur de bien propose la gestion de votre appartement avec un taux entre 7 % et 8 % TTC sur le loyer charges comprises.

Certaines enseignes vont présenter des taux plus importants (plus de 10 % TTC) et d’autres sociétés, des taux plus attractifs. C’est le cas de Flatlooker, en tant que plateforme de gestion locative innovante. 

Il faudra également comprendre les prestations proposées dans le mandat de gestion, car elles varient suivant chaque gestionnaire. En effet, au-delà des missions classiques d’un mandat de gestion, d’autres prestations précises sont à analyser :

Certaines concernent des points de vigilance importants (liste non exhaustive) :

• Taux de gestion appliqué sur les encaissements ou autre.
• Taux appliqués sur les factures de travaux.
• Validation du dossier du locataire avec le bailleur ou non.
• Moyens mis en place pour la publicité (sites de diffusion, photos par professionnel, réseaux d’expatriés ou autre …).
• Facturation de l’aide à la déclaration fiscale.

D’autres dépendent des besoins du bailleur :

• Règlement des charges au syndic ou non.
• Représentation en Assemblé générale.
• Suivi des échanges avec le syndic de copropriété.

Des renseignements doivent également être obtenu pour rassurer le bailleur sur les compétences de son administrateur de bien :

• Références et expériences des gestionnaires et agents.
• Réseau d’artisans de confiance.
• Facilité de communication pour échanger avec votre gestionnaire (moyens de communication, horaires d’ouverture, disponibilité …).

Par ailleurs, des prestations comme la souscription à une assurance contre les loyers impayés peuvent s’ajouter au mandat de gestion, avec un coût supplémentaire ou bien compris dans l’offre initiale.

Enfin, comme dans toute collaboration professionnelle, nous recommandons à chaque bailleur de faire son choix pour la gestion de son bien immobilier en fonction de la relation de confiance qui doit être installée avec son administrateur de bien.