Louer son appartement : Guide du propriétaire

8 min de lecture
35 vues

Tous nos dossiers

Besoin d'accompagnement ?
Gestion locative à 3,9% TTC
  • Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.
Partager
sur
Cet article répond aux questions suivantes :
Sommaire
Louer son appartement : Guide du propriétaire
image home louer son appartement

Que faut-il faire pour louer son appartement ? Quelles sont les étapes de mise en location ? Quels sont les points de vigilance pour y parvenir ? Chaque propriétaire ayant le projet de louer son bien immobilier se retrouve face à de nombreuses interrogations. En effet, les sujets sont multiples et l’enjeu est très sérieux ! Ce projet concerne de nombreux bailleurs chaque année, que ce soit pour louer son appartement après achat, lors d’un investissement locatif, ou bien suite à un déménagement sur une autre résidence principale avec la volonté de conserver son bien immobilier.

Cet article a donc pour but de guider le propriétaire dans les démarches pour louer son appartement, le tout décliné en 6 étapes clés !

Les diagnostics obligatoires pour louer son appartement

La première étape pour mettre son bien en location et de vérifier qu’il respecte les normes obligatoires de location. Chaque bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent et de présenter à son futur locataire les diagnostics obligatoires. Lorsqu’on parle des documents pour louer son appartement, les diagnostics sont en première position !

A ce jour, la liste des diagnostics obligatoire comprend 7 diagnostics différents :

  • Le diagnostic de Surface habitable (dit Loi Boutin).
  • Le diagnostic Amiante
  • Le diagnostic Plomb (CREP)
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Le diagnostic État des Risques et Pollution (ERP)
  • Le diagnostic Électrique
  • Le diagnostic Gaz

Ils sont obligatoires suivant la date de construction de l’immeuble et les prestations proposées par l’appartement. Leur durée de validité varie également en fonction du diagnostic. Vous pouvez retrouver plus d’informations sur les diagnostics obligatoires ici

Ces diagnostics doivent être annexés au bail, lors de la signature avec le locataire de l’appartement. Si ces diagnostics présentent des anomalies, pouvant remettre en question la décence du logement, le bailleur est tenu d’y remédier car sa responsabilité peut être engagée à ce niveau !

Attention ! Suivant les dates de validité, certains diagnostics sont utilisables suite à votre acquisition car ils vous sont remis lors de la vente immobilière. Vous avez donc surement déjà une partie des diagnostics en votre possession.

Combien louer son appartement ?

Maintenant que vous savez que votre appartement correspond aux normes pour être loué, il faut déterminer le loyer et les charges !

Afin de déterminer le loyer de votre appartement, il faut connaitre les prestations de votre bien et le marché locatif du secteur.

Suivant la commune où se situe le bien, un encadrement des loyers peut être de vigueur, c’est le cas de Paris par exemple, ou la fixation du loyer ne peut excéder un certain plafond ! Vous pouvez retrouver des informations à ce sujet avec notre article et le texte de loi

Il faudra comparer votre bien à d’autres biens situés sur le même secteur pour déterminer le loyer, ainsi que prendre en compte les prestations du bien :

  • Localisation
  • Présence d’un ascenseur.
  • Étage.
  • Etat du bien.
  • Espace extérieur (balcon, jardin)
  • Exposition / luminosité.
  • Prestations annexes : Cave, parking …

Une fois que le loyer hors charges est fixé, il faut déterminer les charges locatives. Elles correspondent aux charges récupérables sur le locataire car toutes les charges ne le sont pas forcément. Ces charges de copropriété, sont donc déterminées par décret.

Vous retrouverez le montant des charges récupérables sur le locataire sur certains décomptes de charges annuelles en copropriété. De manière générale, on peut considérer qu’en moyenne 75% des charges de copropriété sont récupérables auprès du locataire.

Pour louer son appartement vide ou louer son appartement meublé, la fixation du loyer peut varier. En effet, le montant d’un loyer pour un appartement meublé est souvent plus élevé qu’un appartement vide, de par les prestations proposées. Par ailleurs, les charges locatives comprennent parfois plus de services dans la location meublée (internet, électricité …). 

Pour savoir précisément comment fixer votre loyer, consultez notre article « combien louer son appartement » 

De manière générale, nous recommandons de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour estimer le loyer de votre bien, afin de s’assurer qu’il correspond au marché actuel ! Ce service est notamment gratuit dans la plupart des agences.  

Louer son appartement par agence ou non ?

Faire louer son appartement par un professionnel : Un grand débat. Sur le marché de la location, chaque bailleur est confronté à la question de la mise en location par agence.

Le fait de faire appel à un professionnel de l’immobilier présente en effet de nombreux avantages : Le bailleur peut déléguer toutes les tâches de location et garder son pouvoir de décision sur le choix du locataire. Il s’assure également d’être accompagné sur toutes les démarches pour louer son appartement et d’être conseillé sur chaque sujet.

Les moyens mis en place par les agences pour parvenir à la location sont plus étendus qu’un propriétaire seul : réalisation des visuels par photographe ou par agent, diffusion de l’annonce sur de nombreux réseaux et plateformes, rapidité de recherche, disponibilité des agents … Suivant le projet du propriétaire, certains professionnels ont des canaux de recherche spécialisés. Par exemple, pour louer son appartement à des expatriés, certaines agences auront des contacts privilégiés. C’est le cas de Flatlooker, avec ses réseaux d’expatriés et de mobilité professionnelle !  

Autre avantage, l’expertise sur l’étude des candidatures : Les professionnels de l’immobilier sont formés à l’étude de dossier et notamment à l’identification de faux documents. Ceci permet donc au bailleur de se rassurer sur la solvabilité des candidatures.

Par ailleurs, la location immobilière est très encadrée juridiquement. Louer son appartement par agence immobilière permet donc de garantir la bonne rédaction du bail (conforme aux dispositions légale) et la réalisation de l’état des lieux (réalisé par des experts).

Le point bloquant pour louer son appartement par agence ? Les tarifs.

En effet, chaque prestation a un coût, et dans certains cas, ceci peut apparaitre comme une somme élevée. Afin de vous permettre d’analyser au mieux vos options, il convient de déterminer précisément les prestations proposées par les professionnels, et d’effectuer plusieurs comparaisons sur le marché actuel.

La mise en location de son appartement peut être un véritable parcours du combattant pour le bailleur, et ceci nécessite beaucoup de temps et de disponibilité. Il est donc conseillé d’étudier sérieusement les services proposés par les professionnels du métier !

La recherche du locataire

Une fois que vous avez décidé de vous faire accompagner ou non avec un professionnel dans la location de votre bien, vous pouvez débuter la recherche du locataire.

  • La publicité de votre bien : Il faudra réaliser une annonce de location avec photos sur les plateformes de location immobilières. De nombreux sites internet sont à disposition pour ce type de publicité, si vous faites appel à une agence, ils auront la possibilité d’établir une publicité sur de nombreux canaux (Seloger, Le bon coin, Logic-immo …). L’annonce doit présenter au mieux l’appartement, en reprenant toutes les prestations attractives (localisation, vie de quartier, étage, prestations d’immeubles, aménagement intérieur …).
  • Les visites : Suite aux candidatures adressées via votre annonce, les visites devront être organisées. Dans de nombreux cas, sur des marchés locatifs tendus, les visites sont réalisées de manière groupée. Ceci rentabilise surement le temps passé à chercher un locataire pour obtenir le plus grand nombre de dossier mais cette visite présente de nombreux défauts : Les locataires n’ont pas le temps de vraiment voir l’appartement, le nombre de personnes dans l’appartement atténue la notion d’espace et la vision des prestations, la tension peut parfois être palpable dans ces situations. Vous aurez surement plusieurs dossiers mais finalement vous n’aurez pas eu la possibilité d’échanger réellement avec les candidats et de comprendre leurs projets.
  • Les dossiers de candidatures : Chaque locataire doit présenter des documents pour louer un appartement, vous recevrez donc via votre agent, ou en direct, le dossier locatif des personnes intéressées. Afin d’établir correctement la solvabilité du candidat, il convient d’étudier les pièces suivantes :
  • Pièce d’identité.
  • Justificatif de domicile.
  • Contrat de travail ou attestation de travail.
  • Les trois derniers bulletins de salaire.
  • Le dernier avis d’imposition.
  •  
dossier pour louer un appartement

Suivant la situation professionnelle du candidat, ces documents peuvent varier. Il est très important de se renseigner sur la typologie des documents que vous pouvez demander car la loi interdit au bailleur de récupérer certains documents tels que la copie de relevé bancaire, ou encore la carte d’assuré social.

Un de nos articles traite de ce sujet en s’appuyant sur le texte de loi concerné

L’étude de chacun de ces documents est primordiale ! De nombreux documents sont malheureusement falsifiés et peuvent remettre en question le projet du candidat ou sa solvabilité.

Le bail et l’état des lieux

Une fois que vous avez sélectionné un candidat et validé son dossier locatif, vous pouvez organiser la signature du bail et l’état des lieux d’entrée.

Le bail est le document le plus important pour bien louer son appartement, c’est le contrat qui fixe toutes les règles de la location de votre appartement, ainsi que les droits et les obligations du locataire, tout comme du bailleur.

De nombreuses clauses doivent y figurer afin de protéger les deux parties dans l’exécution du contrat. Par ailleurs, de nombreuses annexes, au-delà des textes de loi, doivent obligatoirement être apportée au bail de location tel que les diagnostics de l’appartement, la liste des charges récupérables, la liste des réparations locatives  … Et bien d’autres encore. 

Le bail doit être signé par le bailleur ou son mandataire ainsi que part tous les titulaires du bail en tant que locataire.

L’état des lieux sera réalisé en présence des locataires. Il a pour but d’analyser l’état du bien à l’entrée dans les lieux et de noter tous les détails afin de pouvoir le comparer ensuite à l’état des lieux de sortie, lors du départ des locataires. Cette opération est très importante, sachant que la première source des litiges entre un locataire et un bailleur provient de la restitution du dépôt de garantie, définie par les états des lieux.

Une fois l’état des lieux terminé, les clés sont remises en vérifiant que le versement du dépôt de garantie et du premier loyer sont bien effectués. Il ne faudra également pas oublier d’obtenir l’attestation d’assurance d’habitation du locataire, qui doit débuter à la date de l’état des lieux.

Après avoir loué son appartement : Impôts, taxes, charges, ce qu’il faut retenir !

Ca y est, vous avez réalisé toutes les étapes pour louer son appartement !

Une fois que votre locataire est entré dans les lieux, il faudra assurer votre gestion courante, ou bien elle sera assurée directement par le professionnel choisi. Flatlooker propose une gestion complète à 3,9% TTC à tous les bailleurs !  

Certains éléments clés sont à retenir :

Impôts : Il faudra chaque année effectuer votre déclaration de revenus fonciers en fonction du dispositif fiscal choisi. Les régimes dépendent du type de location (meublée ou non meublée par exemple) et des dispositifs de défiscalisation que lesquels vous aurez peut-être opté (Loi Pinel ou autre).

Un de nos articles, traite de la fiscalité en vide ou meublé, n’hésitez pas à le découvrir!

Dans le cadre d’une gestion avec agence, votre gérant peut vous accompagner dans ces démarches.

Taxes : La taxe foncière est à régler par le propriétaire et elle n’est pas récupérable sur le locataire, sauf pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Par contre, la taxe d’habitation est à régler par l’occupant au 1er janvier de l’année visée. Il faudra donc prévenir les services des impôts de l’entrée dans les lieux de votre locataire, afin que la taxe d’habitation lui soit envoyée.

Charges : Les charges récupérables sur le locataire doivent être régularisées chaque année. Il faudra étudier le décompte annuel de charges de copropriété pour vérifier si les provisions fixées en plus du loyer correspondent bien aux charges réelles de l’année. Si ce n’est pas le cas, une régularisation devra être mise en place, en faveur du bailleur ou du locataire.

Cette régularisation fait partie des missions d’un gérant immobilier professionnel.

Dans le cadre d’une location meublée, vous avez la possibilité de déterminer les charges au forfait, alors aucune régularisation ne sera à effectuer.

Et voilà, vous savez maintenant quelles sont les grandes étapes pour louer son appartement dans les meilleures conditions ! La location immobilière est un domaine complexe et très encadré juridiquement, Flatlooker en a fait son métier et nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations, via le formulaire sur votre gauche.

Flatlooker est le leader de la gestion locative en ligne. Nous mettons le meilleur de la technologie et de l'humain au service des propriétaires bailleurs. Intéresses pour en savoir plus ? Contactez-nous en remplissant le formulaire ci-contre, un conseiller vous contactera sous 24h.
Besoin d'accompagnement ?
Gestion locative à 3,9% TTC
  • Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.
Découvrir nos offres