Location vide ou meublée : quelle fiscalité ?

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Location vide ou meublée : quelle fiscalité ?

Quelle fiscalité pour la location meublée ? Et pour la location vide ? Les différences fiscales peuvent vous aider à prendre une décision. En effet, le choix d’une location meublée ou vide va impacter le régime fiscal des revenus locatifs.

Dans les deux cas, il faut comptabiliser ces revenus lors de sa déclaration d’impôts.

Fiscalité pour une location meublée : quels sont les revenus issus d’une location « en meuble »

Les revenus issus d’une location meublée, « en meuble », sont assimilés à des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans la grande majorité des cas, les propriétaires qui louent leurs biens meublés optent pour le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui abouti à deux régimes fiscaux possibles :

  1. Le régime micro BIC. C’est le plus fréquent car il s’applique lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 33 200 euros. Dans ce cas là, le propriétaire bénéficiera d’un abattement de 50% sur les recettes locatives annuelles. Ce régime entraine des formalités déclaratives très simples à suivre en comparaison du second régime.
  2. Le régime réel. Il s’applique de plein droit lorsque les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 33 200 euros par an. Il est lui aussi optionnel, à la seule volonté du propriétaire, même si ses revenus locatifs annuels ne dépassent pas les 33 200 euros. Ce régime permet une déduction des charges (telles que honoraires, frais de gestion, taxe foncière etc) ainsi qu’un amortissement des meubles et immeubles (tels que les locaux, les travaux de construction et rénovation etc).

Que ce soit dans le cadre d’une location meublée ou non meublée, le régime réel est généralement plus avantageux car les amortissements et les charges déductibles représentent environ plus de 50% des revenus locatifs annuels. Cependant, ce régime implique des formalités déclaratives et comptables plus lourdes.

Les revenus issus d’une location vide

Les revenus issus d’une location vide sont assimilés à des revenus fonciers.

Deux régimes fiscaux s’offrent au propriétaire :

  1. Le régime micro foncier. Il s’applique automatiquement quand les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros. Ce régime permet un abattement annuel de 30% des charges liées à la location du bien.
  2. Le régime réel. Il s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000 euros. Néanmoins, le propriétaire peut choisir optionnellement le régime réel même si ses revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros, c’est un choix exclusivement réservé au propriétaire. En effet, le régime réel permet la déduction des frais d’administration et de gestion, certains travaux, les impôts et les taxes afférant au bien, les primes d’assurances, les provisions pour charges de copropriétés et les intérêts d’emprunts.

La comparaison des avantages fiscaux entre une location meublée et non meublée

Globalement, on observe que la location meublée dispose d’une fiscalité bien plus avantageuse car elle permet d’amortir le bien loué et de déduire toutes les charges en lien avec l’activité de la location.

De plus, les loyers d’un logement meublé sont en moyenne 20-30% plus élevés que les locations vides. Cela se vérifie particulièrement en zones tendues où la loi ALUR fixe des encadrements de loyer ~20% plus importants pour des logements meublés.

Cumulés, ces avantages permettent une rentabilité nettement supérieure à la location vide.

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