Comprendre les différents taux des prêts immobiliers

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Comprendre les différents taux des prêts immobiliers

Taux de prêt immobilier, TEG, TAEG … Tous ces termes vous rendent un peu confus ? Inutile de vous inquiéter ! Comprendre les différents taux des prêts immobiliers n’est pas si compliqué. Il est également utile de connaître et comprendre ces taux pour pouvoir au mieux gérer ou négocier son crédit immobilier. Chaque banque vous proposera un taux différent, c’est aussi pour cela qu’il ne faut pas se précipiter lors de la souscription à une offre de prêt immobilier. Dans cet article, nous vous proposons de décortiquer ensemble les taux des prêts immobiliers pour vous permettre d’en maîtriser tous les aspects.

Taux des prêts immobiliers : que faut-il savoir ?

Tout d’abord, rappelons que le taux immobilier est un pourcentage du montant du prêt. Il est défini par la banque émettrice et il est soumis, par la Banque de France, à un plafonnement. Les banques sont donc libres d’appliquer leurs taux en respectant une certaine limite maximum. Il peut aussi s’appeler TEG pour « taux effectif global » et doit apparaître sur votre contrat de prêt immobilier. Ce taux est différent selon votre profil et le nombre d’années sur lequel vous avez souscrit votre crédit immobilier. Vous pourrez donc obtenir un taux excellent, un taux très bon ou un taux bon. Attention, ce taux est calculé sans l’assurance ; il faudra donc penser à la prendre en compte dans votre calcul global par la suite. 

Par exemple : si vous souscrivez à un prêt immobilier et que vous avez prévu de rembourser sur 10 ans, une banque vous proposera un taux excellent à 0,55% du montant du prêt. Si elle vous propose un taux bon, celui-ci se situera à 1,10% une différence de moitié donc selon votre profil et vos antécédents bancaires. Pour un remboursement sur 20 ans, alors le taux excellent passera à 1% et le taux bon à 1,55%. Ces informations sont valides à la date de rédaction de cet article, soit en juillet 2019.

Il faut également savoir que le taux du prêt immobilier peut être de trois natures différentes. Nous retrouvons donc : 

  • Le taux fixe
  • Le taux variable
  • Le taux mixte

À taux fixe, comme son nom l’indique, votre mensualité ne variera pas. Le taux fixe est une solution sécurisante qui permet de connaître ses mensualités à l’avance. Sans mauvaise surprise, ce taux n’est pas soumis à l’augmentation des mensualités d’un mois sur l’autre. C’est la solution la plus répandue lors d’une souscription de prêt immobilier. L’inconvénient est que si le taux global baisse, votre mensualité, quant à elle, restera la même. 

Le taux variable joue sur cette variation de taux global. Si ce dernier baisse, votre mensualité baissera également. Il sera donc intéressant, à ce moment-là, de renégocier votre prêt et de passer à taux fixe. Un autre avantage de cette option est que vous n’aurez pas à vous acquitter de possibles pénalités de remboursement en cas de revente du bien. 

Le taux mixte est un mélange des taux précédents. L’emprunteur bénéficie d’un taux fixe, à pourcentage inférieur à celui du marché, pour une période de 3 ou 7 ans. Ensuite, il sera soumis à un taux variable capé, donc par définition limité à la hausse. Le taux mixte est une bonne solution pour toute personne ayant pour projet de revendre son bien immobilier avant le passage à taux variable.

Souhaitez-vous calculer vos mensualités en fonction du taux proposé par votre banque ? A votre disposition, un outil de calcul de rentabilité locative très complet et gratuit. Cliquez ici pour y accéder. 

Comment évoluent les taux immobiliers ?

Pour connaître l’évolution des taux immobiliers, il faut se surveiller l’évolution de la courbe européenne du taux moyen du marché. Et depuis la crise de 2008, celle-ci a tendance à chuter. Son point le plus haut étant à 5%, le taux moyen des prêts immobilier se retrouve aujourd’hui aux alentours de 1,30%. Une perte de 3,7 points s’expliquant par l’envie de la banque centrale européenne de redresser l’économie après la crise, permettant aux emprunteurs immobiliers d’obtenir des prêts à taux plus souples et ainsi, relancer le pouvoir d’achat. 

Il faut prendre en compte, ici, qu’il s’agit seulement d’une moyenne qui ne comprend ni l’assurance à laquelle l’emprunteur devra souscrire ni les frais appliqués par les différentes banques. 

Comment un taux d’emprunt immobilier est-il calculé ?

Plusieurs paramètres sont pris en compte pour calculer le taux d’emprunt immobilier. Ces paramètres sont notamment : 

  • Le choix de la banque
  • La durée de l’emprunt
  • La situation financière de l’emprunteur 

En se basant sur le taux d’intérêt moyen imposé par la banque européenne, chaque établissement bancaire pourra imposer son taux en respectant un certain plafonnement. La durée de l’emprunt jouera également sur ce taux. Comme pour tout prêt, une durée plus élevée équivaudra à un taux plus élevé. Enfin, la situation financière de l’emprunteur, sa capacité d’endettement et son passé financier sont étudiés dans le détail afin de sécuriser le dossier de prêt au maximum. 

À ce taux sont ajoutées deux garanties. Tout d’abord, une assurance emprunteur devra être souscrite. Cette assurance interviendra en cas de perte totale d’autonomie, d’invalidité permanente, d’incapacité temporaire de travail, de perte d’emploi, ou de décès. Elle prendra en compte une partie ou la totalité du reste du crédit. Ensuite, il faudra apporter une caution. La caution sera remboursée en partie à la fin du crédit si celle-ci n’a pas été utilisée. Ces garanties ont pour objectif de protéger l’investisseur et de le rassurer au moment de l’attribution du prêt. 

Enfin, il faudra prendre en compte les frais de dossier, inclus dans le taux effectif global de l’emprunt. 

Dans tous les cas et avant toute transaction, la banque vous soumet un tableau d’amortissement afin que vous puissiez visualiser le montant mensuel du prêt en fonction de sa durée. Cette mensualité est calculée en fonction d’un taux annuel. On peut donc se représenter le calcul comme ceci :

Intérêt = 12 x le nombre d’années d’emprunt x la mensualité – le capital emprunté

Comment comparer les différents taux immobiliers ?

Comparer les différents taux immobiliers est une étape très importante lorsqu’on souhaite souscrire un prêt immobilier. Chaque établissement dispose de taux différents et vous pourrez alors faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux du marché. Pour cela, il existe deux méthodes. 

La première, la plus simple, est de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Celui-ci vous trouvera le meilleur taux du marché. Même si ce service occasionne des frais de courtage, il vous fera gagner énormément de temps. 

La seconde méthode sera de vous renseigner par vous-même. Plus longue et plus chronophage, il vous faudra prendre en compte plusieurs paramètres pour comparer tous les taux. Le taux de votre crédit, les frais de dossier, le coût de l’assurance et plusieurs autres paramètres entrent en ligne de compte dans les taux de prêt. Pour être sûr d’inclure tous les frais, pensez à demander directement aux banques de vous fournir le taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci réunit tous les frais liés au crédit et vous permettra de gagner du temps lorsque vous démarcherez les différents établissements financiers. 

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