Quels sont les plafonds de loyer Pinel en fonction de la zone du logement ?

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Quels sont les plafonds de loyer Pinel en fonction de la zone du logement ?

Plafonds de loyer Pinel : comment calculer le loyer maximal pour un logement Pinel ?

Votée en 2014 et reconduite jusqu’en 2021, la loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Pour tout investissement dans l’immobilier neuf ou logement VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), l’acquéreur peut bénéficier de réduction d’impôts de 6.000€ maximum par an. Mais attention, ce dispositif de défiscalisation immobilière est soumis à certaines conditions ! Le logement doit se trouver dans une zone géographique éligible à la loi Pinel (« Zone Pinel »), les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources déterminé par la loi, enfin, un plafond de loyer est également mis en place. 

Si le plafonnement des loyers n’est pas respecté, la réduction fiscale dont peuvent bénéficier les propriétaires d’un logement Pinel pourra alors être remise en cause. Connaître le plafonnement des loyers Pinel est par conséquence crucial pour calculer son rendement locatif. Mais alors comment savoir à quel prix vous pouvez louer un logement Pinel ? Quels sont les prix par zone ? Flatlooker vous dit tout sur les plafonds de loyer Pinel par zones.

Plafond des loyers en fonction des zones Pinel en 2018

Pour tous les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de loyer mensuel en mètres carrés, charges non comprises, sont fixés à :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 
16,96 €12,59 €10,15 €8,82 €

Dans les zones les plus tendues, comme la zone A bis qui comprend Paris et 76 communes avoisinantes, le plafond de loyer par mètre carré est le plus élevé de toutes les zones. Les zones où la demande locative est moins forte, comme la zone b1 qui comprend des villes comme Rennes ou Bordeaux, le loyer par mètre carré est plus bas. Les loyers dans ces zones peuvent sembler moins attractif que les zones A bis et A, mais le prix d’achat est également plus bas.

Pour bien réussir son investissement locatif il faudra prendre en compte le plafonnement des loyers mais bien évidemment le prix d’achat du logement en question. Les loyers d’un logement Pinel ne doivent pas dépasser les plafonds définis par la loi. Le propriétaire ne peut pas bénéficier d’une réduction d’impôt s’il ne joue pas le jeu et loue un logement Pinel à un prix plus élevé que celui fixé par le décret. Alors, comment calculer le loyer maximum applicable pour un logement Pinel en fonction de sa zone ?

Calcul du plafond de loyer Pinel

Avant de procéder au calcul du loyer maximum applicable à un logement, il faut calculer la surface utile de celui-ci en accord avec la loi. En effet, les plafonds de loyer Pinel sont calculés en fonction de :
– La zone géographique du logement
– La surface utile du logement (surface pondérée)

La surface utile se rapporte à la surface habitable en prenant en compte les différentes annexes du bien immobilier. Les différentes annexes peuvent comprendre un balcon, un jardin, une terrasse, une cave, un cellier, un parking, etc. Comment savoir quelle surface prendre en compte ?

    1. Diviser par deux la surface des annexes. Le résultat en mètres carrés sera rajouté à la surface utile totale. Si le nombre obtenu est supérieur à 8 m², alors seulement 8m² seront pris en compte pour le calcul de la surface. Le plafonnement des surfaces annexes s’élève à 8 m². Si vous avez une terrasse de 20 m², la surface annexe à prendre en compte dans le calcul ne sera pas 10 m² mais bien 8 m².
    2. Il suffit ensuite d’ajouter le chiffre obtenu à la surface habitable pour obtenir la surface utile du logement.

Exemple : 

Pour un appartement de 60m² avec un balcon 10m², la surface annexe du balcon à prendre en compte est de 5m² (10 m² / 2). La surface utile du logement est donc de 60 m2 (surface habitable) + 5m² (surface annexe du balcon) ce qui revient à 65 m².

Vous connaissez désormais la surface utile du logement, il est temps de passer au calcul du loyer maximum applicable à votre logement Pinel en fonction de sa zone géographique.

Calcul du loyer maximum en zone Pinel 

Afin de calculer le loyer maximum en zone Pinel, il faut multiplier la surface utile du logement par le coefficient Pinel. La formule de ce coefficient est la suivante :

Coefficient Pinel = 0,7 + 19/S*

Attention, le coefficient Pinel est plafonné à 1,2. Un calcul simple permet donc de déduire que pour tous les logements dont la surface utile est inférieure à 38 m², le coefficient Pinel sera de 1,2.

En résumé, voici donc une formule plus simple à comprendre pour le calcul de votre loyer en zone Pinel : 
  • Pour une surface utile  < 38 m²
    Loyer maximum = Plafond de la zone x 1,2
  • Pour une surface utile > 38 m² :
    Loyer maximum = Plafond de la zone x (0,7 + 19/Surface utile)

Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel

Par exemple, pour un logement neuf avec une surface utile de 60 m² situé à Aix-en-Provence (zone A) :

Ainsi, le loyer maximal /m2 utile possible pour ce logement est de  12,59€ x (0,7 + 19/60) = 12,59*1,02 = 12,8€ /m2

Et donc le loyer maximal possible pour le logement est de 12,8 x 60 = 768€

Retrouvez ci-dessous le plafond de loyer Pinel toutes zones confondues pour des logements de 10 à 100 m² :

 

Plafond PINEL

16,96

12,59

10,15

8,82

Surface utile
Coefficient Pinel
Loyer max Zone A bis
Loyer max Zone A
Loyer max Zone B1
Loyer max Zone B2
101,2204151122106
111,2224166134116
121,2244181146127
131,2265196158138
141,2285212171148
151,2305227183159
161,2326242195169
171,2346257207180
181,2366272219191
191,2387287231201
201,2407302244212
211,2427317256222
221,2448332268233
231,2468347280243
241,2488363292254
251,2509378305265
261,2529393317275
271,2550408329286
281,2570423341296
291,2590438353307
301,2611453365318
311,2631468378328
321,2651483390339
331,2672499402349
341,2692514414360
351,2712529426370
361,2733544438381
371,2753559451392
381,2773574463402
391,19785583470408
401,18797592477415
411,16809601484421
421,15821609491427
431,14833618498433
441,13845627505439
451,12856636513445
461,11868645520452
471,10880653527458
481,10892662534464
491,09904671541470
501,08916680548476
511,07928689555482
521,07940697562489
531,06951706569495
541,05963715577501
551,05975724584507
561,04987733591513
571,03999742598519
581,031011750605526
591,021023759612532
601,021035768619538
611,011046777626544
621,011058786633550
631,001070794640557
641,001082803648563
650,991094812655569
660,991106821662575
670,981118830669581
680,981130838676587
690,981141847683594
700,971153856690600
710,971165865697606
720,961177874704612
730,961189883712618
740,961201891719624
750,951213900726631
760,951225909733637
770,951236918740643
780,941248927747649
790,941260935754655
800,941272944761662
810,931284953768668
820,931296962775674
830,931308971783680
840,931319980790686
850,921331988797692
860,921343997804699
870,9213551006811705
880,9213671015818711
890,9113791024825717
900,9113911032832723
910,9114031041839729
920,9114141050847736
930,9014261059854742
940,9014381068861748
950,9014501076868754
960,9014621085875760
970,9014741094882766
980,8914861103889773
990,8914981112896779
1000,8915091121903785


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