Quels sont les plafonds de loyer Pinel en fonction de la zone du logement en 2020 ?

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Sommaire
Quels sont les plafonds de loyer Pinel en fonction de la zone du logement en 2020 ?
Comment calculer le plafond de loyer Pinel ?

Plafonds de loyer Pinel : comment calculer le loyer maximal pour un logement Pinel ?

Votée en 2014 et reconduite jusqu’en 2021, la loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Pour tout investissement dans l’immobilier neuf ou logement VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), l’acquéreur peut bénéficier de réduction d’impôts de 6.000€ maximum par an. Mais attention, ce dispositif de défiscalisation immobilière est soumis à certaines conditions ! Le logement doit se trouver dans une zone géographique éligible à la loi Pinel (« Zone Pinel »), les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources déterminé par la loi, enfin, un plafond de loyer est également mis en place.

Si le plafonnement des loyers n’est pas respecté, la réduction fiscale dont peuvent bénéficier les propriétaires d’un logement Pinel pourra alors être remise en cause. Connaître le plafonnement des loyers Pinel est par conséquence crucial pour calculer son rendement locatif. Mais alors comment savoir à quel prix vous pouvez louer un logement Pinel ? Quels sont les prix par zone ? Flatlooker vous dit tout sur les plafonds de loyer Pinel par zones.

Plafond des loyers en fonction des zones Pinel en 2020

Pour tous les baux conclus ou renouvelés en 2020, les plafonds de loyer mensuel en mètres carrés, charges non comprises, sont fixés à :

Zone A bis  Zone A  Zone B1  Zone B2 
17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €

Dans les zones les plus tendues, comme la zone A bis qui comprend Paris et 76 communes avoisinantes, le plafond de loyer par mètre carré est le plus élevé de toutes les zones. Les zones où la demande locative est moins forte, comme la zone b1 qui comprend des villes comme Rennes ou Bordeaux, le loyer par mètre carré est plus bas. Les loyers dans ces zones peuvent sembler moins attractif que les zones A bis et A, mais le prix d’achat est également plus bas.

Pour bien réussir son investissement locatif il faudra prendre en compte le plafonnement des loyers mais bien évidemment le prix d’achat du logement en question. Les loyers d’un logement Pinel ne doivent pas dépasser les plafonds définis par la loi. Le propriétaire ne peut pas bénéficier d’une réduction d’impôt s’il ne joue pas le jeu et loue un logement Pinel à un prix plus élevé que celui fixé par le décret. Alors, comment calculer le loyer maximum applicable pour un logement Pinel en fonction de sa zone ?

Calcul du plafond de loyer Pinel

Avant de procéder au calcul du loyer maximum applicable à un logement, il faut calculer la surface utile de celui-ci en accord avec la loi. En effet, les plafonds de loyer Pinel sont calculés en fonction de :
– La zone géographique du logement
– La surface utile du logement (surface pondérée)

Comment savoir quelle surface prendre en compte ?
La surface utile se rapporte à la surface habitable en prenant en compte les différentes annexes du bien immobilier. Les différentes annexes peuvent comprendre un balcon, une terrasse, une cave, un cellier etc.
Attention parking, box et jardin ne sont pas comptés comme surfaces annexes (en cas de doute les articles R. 353 -12 et R 331- 10 font foi).

  1. Diviser par deux la surface des annexes. Le résultat en mètres carrés sera rajouté à la surface utile totale. Si le nombre obtenu est supérieur à 8 m², alors seulement 8m² seront pris en compte pour le calcul de la surface.
    Le plafonnement des surfaces annexes s’élève à 8 m². Si vous avez une terrasse de 20 m², la surface annexe à prendre en compte dans le calcul ne sera pas 10 m² mais bien 8 m².
  2. Il suffit ensuite d’ajouter le chiffre obtenu à la surface habitable pour obtenir la surface utile du logement.

Un exemple de calcul de plafond de loyer Pinel

Pour un appartement de 60m² avec un balcon 10m², la surface annexe du balcon à prendre en compte est de 5m² (10 m² / 2). La surface utile du logement est donc de 60 m2 (surface habitable) + 5m² (surface annexe du balcon) ce qui revient à 65 m².

Vous connaissez désormais la surface utile du logement, il est temps de passer au calcul du loyer maximum applicable à votre logement Pinel en fonction de sa zone géographique.

Calcul du loyer maximum en zone Pinel

Afin de calculer le loyer maximum en zone Pinel, il faut multiplier la surface utile du logement par le coefficient Pinel. La formule de ce coefficient est la suivante :

Coefficient Pinel = 0,7 + 19/S*

Attention, le coefficient Pinel est plafonné à 1,2. Un calcul simple permet donc de déduire que pour tous les logements dont la surface utile est inférieure à 38 m², le coefficient Pinel sera de 1,2.

En résumé, voici donc une formule plus simple à comprendre pour le calcul de votre loyer en zone Pinel :
  • Pour une surface utile  < 38 m²
    Loyer maximum = Plafond de la zone x 1,2
  •  Pour une surface utile > 38 m² :
    Loyer maximum = Plafond de la zone x (0,7 + 19/Surface utile)

Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel

Par exemple, pour un logement neuf avec une surface utile de 60 m² situé à Aix-en-Provence (zone A) :

  • Le coefficient Pinel est C = 0,7 + 19/60 = 1,02 (qui est bien inférieur à 1,2)
  • Le plafond par m² utile en Zone A est 12,95 (cf. Notre article sur les zones Pinel)

Ainsi, le loyer maximal /m2 utile possible pour ce logement est de  12,95€ x (0,7 + 19/60) = 12,95*1,02 = 13,20€ /m2

Et donc le loyer maximal possible pour le logement est de 13,20 x 60 = 792€

Retrouvez ci-dessous le plafond de loyer Pinel toutes zones confondues pour des logements de 10 à 100 m² :

Plafond PINEL

17,43

12,95

10,44

9,07

Surface utile
Coefficient Pinel
Loyer max Zone A bis
Loyer max Zone A
Loyer max Zone B1
Loyer max Zone B2
10 1,2 204 151 122 106
11 1,2 224 166 134 116
12 1,2 244 181 146 127
13 1,2 265 196 158 138
14 1,2 285 212 171 148
15 1,2 305 227 183 159
16 1,2 326 242 195 169
17 1,2 346 257 207 180
18 1,2 366 272 219 191
19 1,2 387 287 231 201
20 1,2 407 302 244 212
21 1,2 427 317 256 222
22 1,2 448 332 268 233
23 1,2 468 347 280 243
24 1,2 488 363 292 254
25 1,2 509 378 305 265
26 1,2 529 393 317 275
27 1,2 550 408 329 286
28 1,2 570 423 341 296
29 1,2 590 438 353 307
30 1,2 611 453 365 318
31 1,2 631 468 378 328
32 1,2 651 483 390 339
33 1,2 672 499 402 349
34 1,2 692 514 414 360
35 1,2 712 529 426 370
36 1,2 733 544 438 381
37 1,2 753 559 451 392
38 1,2 773 574 463 402
39 1,19 785 583 470 408
40 1,18 797 592 477 415
41 1,16 809 601 484 421
42 1,15 821 609 491 427
43 1,14 833 618 498 433
44 1,13 845 627 505 439
45 1,12 856 636 513 445
46 1,11 868 645 520 452
47 1,10 880 653 527 458
48 1,10 892 662 534 464
49 1,09 904 671 541 470
50 1,08 916 680 548 476
51 1,07 928 689 555 482
52 1,07 940 697 562 489
53 1,06 951 706 569 495
54 1,05 963 715 577 501
55 1,05 975 724 584 507
56 1,04 987 733 591 513
57 1,03 999 742 598 519
58 1,03 1011 750 605 526
59 1,02 1023 759 612 532
60 1,02 1035 768 619 538
61 1,01 1046 777 626 544
62 1,01 1058 786 633 550
63 1,00 1070 794 640 557
64 1,00 1082 803 648 563
65 0,99 1094 812 655 569
66 0,99 1106 821 662 575
67 0,98 1118 830 669 581
68 0,98 1130 838 676 587
69 0,98 1141 847 683 594
70 0,97 1153 856 690 600
71 0,97 1165 865 697 606
72 0,96 1177 874 704 612
73 0,96 1189 883 712 618
74 0,96 1201 891 719 624
75 0,95 1213 900 726 631
76 0,95 1225 909 733 637
77 0,95 1236 918 740 643
78 0,94 1248 927 747 649
79 0,94 1260 935 754 655
80 0,94 1272 944 761 662
81 0,93 1284 953 768 668
82 0,93 1296 962 775 674
83 0,93 1308 971 783 680
84 0,93 1319 980 790 686
85 0,92 1331 988 797 692
86 0,92 1343 997 804 699
87 0,92 1355 1006 811 705
88 0,92 1367 1015 818 711
89 0,91 1379 1024 825 717
90 0,91 1391 1032 832 723
91 0,91 1403 1041 839 729
92 0,91 1414 1050 847 736
93 0,90 1426 1059 854 742
94 0,90 1438 1068 861 748
95 0,90 1450 1076 868 754
96 0,90 1462 1085 875 760
97 0,90 1474 1094 882 766
98 0,89 1486 1103 889 773
99 0,89 1498 1112 896 779
100 0,89 1509 1121 903 785

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