Quels sont les plafonds de loyer Pinel en fonction de la zone du logement en 2020 ?

Plafonds de loyer Pinel : comment calculer le loyer maximal pour un logement Pinel ?

Votée en 2014 et reconduite jusqu’en 2021, la loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Pour tout investissement dans l’immobilier neuf ou logement VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), l’acquéreur peut bénéficier de réduction d’impôts de 6.000€ maximum par an. Mais attention, ce dispositif de défiscalisation immobilière est soumis à certaines conditions ! Le logement doit se trouver dans une zone géographique éligible à la loi Pinel (« Zone Pinel »), les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources déterminé par la loi, enfin, un plafond de loyer est également mis en place.

Si le plafonnement des loyers n’est pas respecté, la réduction fiscale dont peuvent bénéficier les propriétaires d’un logement Pinel pourra alors être remise en cause. Connaître le plafonnement des loyers Pinel est par conséquence crucial pour calculer son rendement locatif. Mais alors comment savoir à quel prix vous pouvez louer un logement Pinel ? Quels sont les prix par zone ? Flatlooker vous dit tout sur les plafonds de loyer Pinel par zones.

Plafond des loyers en fonction des zones Pinel en 2020

Pour tous les baux conclus ou renouvelés en 2020, les plafonds de loyer mensuel en mètres carrés, charges non comprises, sont fixés à :

Dans les zones les plus tendues, comme la zone A bis qui comprend Paris et 76 communes avoisinantes, le plafond de loyer par mètre carré est le plus élevé de toutes les zones. Les zones où la demande locative est moins forte, comme la zone b1 qui comprend des villes comme Rennes ou Bordeaux, le loyer par mètre carré est plus bas. Les loyers dans ces zones peuvent sembler moins attractif que les zones A bis et A, mais le prix d’achat est également plus bas.

Pour bien réussir son investissement locatif il faudra prendre en compte le plafonnement des loyers mais bien évidemment le prix d’achat du logement en question. Les loyers d’un logement Pinel ne doivent pas dépasser les plafonds définis par la loi. Le propriétaire ne peut pas bénéficier d’une réduction d’impôt s’il ne joue pas le jeu et loue un logement Pinel à un prix plus élevé que celui fixé par le décret. Alors, comment calculer le loyer maximum applicable pour un logement Pinel en fonction de sa zone ?

Calcul du plafond de loyer Pinel

Avant de procéder au calcul du loyer maximum applicable à un logement, il faut calculer la surface utile de celui-ci en accord avec la loi. En effet, les plafonds de loyer Pinel sont calculés en fonction de :
– La zone géographique du logement
– La surface utile du logement (surface pondérée)

Comment savoir quelle surface prendre en compte ?
La surface utile se rapporte à la surface habitable en prenant en compte les différentes annexes du bien immobilier. Les différentes annexes peuvent comprendre un balcon, une terrasse, une cave, un cellier etc.
Attention parking, box et jardin ne sont pas comptés comme surfaces annexes (en cas de doute les articles R. 353 -12 et R 331- 10 font foi).

1. Diviser par deux la surface des annexes. Le résultat en mètres carrés sera rajouté à la surface utile totale. Si le nombre obtenu est supérieur à 8 m², alors seulement 8m² seront pris en compte pour le calcul de la surface.
   Le plafonnement des surfaces annexes s’élève à 8 m². Si vous avez une terrasse de 20 m², la surface annexe à prendre en compte dans le calcul ne sera pas 10 m² mais bien 8 m².
2. Il suffit ensuite d’ajouter le chiffre obtenu à la surface habitable pour obtenir la surface utile du logement.

Un exemple de calcul de plafond de loyer Pinel

Pour un appartement de 60m² avec un balcon 10m², la surface annexe du balcon à prendre en compte est de 5m² (10 m² / 2). La surface utile du logement est donc de 60 m2 (surface habitable) + 5m² (surface annexe du balcon) ce qui revient à 65 m².

Vous connaissez désormais la surface utile du logement, il est temps de passer au calcul du loyer maximum applicable à votre logement Pinel en fonction de sa zone géographique.

Calcul du loyer maximum en zone Pinel

Afin de calculer le loyer maximum en zone Pinel, il faut multiplier la surface utile du logement par le coefficient Pinel. La formule de ce coefficient est la suivante :

Coefficient Pinel = 0,7 + 19/S*

Attention, le coefficient Pinel est plafonné à 1,2. Un calcul simple permet donc de déduire que pour tous les logements dont la surface utile est inférieure à 38 m², le coefficient Pinel sera de 1,2.

En résumé, voici donc une formule plus simple à comprendre pour le calcul de votre loyer en zone Pinel :

• Pour une surface utile  < 38 m²
  Loyer maximum = Plafond de la zone x 1,2
•  Pour une surface utile > 38 m² :
  Loyer maximum = Plafond de la zone x (0,7 + 19/Surface utile)

Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel

Par exemple, pour un logement neuf avec une surface utile de 60 m² situé à Aix-en-Provence (zone A) :

• Le coefficient Pinel est C = 0,7 + 19/60 = 1,02 (qui est bien inférieur à 1,2)
• Le plafond par m² utile en Zone A est 12,95 (cf. Notre article sur les zones Pinel)

Ainsi, le loyer maximal /m2 utile possible pour ce logement est de  12,95€ x (0,7 + 19/60) = 12,95*1,02 = 13,20€ /m2

Et donc le loyer maximal possible pour le logement est de 13,20 x 60 = 792€

Retrouvez ci-dessous le plafond de loyer Pinel toutes zones confondues pour des logements de 10 à 100 m² :

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