Quelles sont les grandes étapes d’un achat immobilier ?

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Quelles sont les grandes étapes d’un achat immobilier ?
Administratif location

Un projet immobilier en vue et vous souhaiteriez le concrétiser ? Vous vous êtes décidé à acquérir votre résidence principale ou secondaire, à investir dans l’immobilier ou à vous constituer un patrimoine, mais vous ne savez pas par où commencer. Faut-il d’abord solliciter un financement, ou rechercher le bien ? Vous devez signer le compromis de vente puis solliciter les établissements financiers ou l’inverse ? N’ayez crainte, ici on vous explique toutes les étapes d’un achat immobilier.

Déterminer sa capacité d’emprunt pour un achat immobilier

Cette première étape d’achat est essentielle pour la suite de votre projet. En effet, déterminer votre capacité d’emprunt va vous permettre de :

  • Vérifier la faisabilité de votre projet. Par le calcul de votre taux d’endettement, vous pouvez savoir si le rapport entre vos charges et vos revenus permettent de souscrire un prêt immobilier. Rappelons que le taux d’endettement maximal autorisé actuellement par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’élève à 35% (assurance de prêt comprise). C’est pourquoi avant de solliciter un établissement financier, il est recommandé d’optimiser son budget en remboursant, dans la mesure du possible, les crédits en cours par exemple.
  • Savoir combien vous pouvez emprunter, mais aussi définir votre capacité d’achat. Il faut savoir que la capacité d’emprunt (somme empruntée auprès de la banque), se distingue de la capacité d’achat. Cette dernière désigne la somme exacte que vous pouvez consacrer à l’achat de votre bien, sans compter ni frais de notaire, ni honoraires d’agence immobilière.

Pour définir votre capacité d’emprunt, il existe de multiples outils de simulation gratuits mis à disposition des futurs emprunteurs, notamment sur Empruntis.com. Le courtier peut également faire une estimation. Pour cela, il va définir votre enveloppe budgétaire en tenant compte de vos revenus, de vos charges ainsi que de votre apport personnel en fonction des conditions actuelles de financement. Une capacité d’emprunt définie par un professionnel donne du crédit à votre démarche. Le vendeur sera davantage rassuré sur votre capacité d’achat.

Rechercher son bien immobilier selon ses critères

Une fois votre budget défini, vous pouvez entamer votre recherche de biens. Pour cela, vous devez avoir défini les critères qui vous intéressent. Recherchez-vous plutôt une maison, un appartement, un terrain, un immeuble ou un box/parking ? De quelle surface ? Combien de pièces souhaitez-vous ?

Par ailleurs, l’un des critères les plus importants est certainement sa localisation. Un bien à proximité des commerces, des transports, des écoles ainsi que des lieux de culture sont les plus plébiscités. C’est d’ailleurs ces biens là qui ont potentiellement plus de chances de gagner en plus-value.

Autre critère qui est de plus en plus primordial pour les Français aujourd’hui un bien non énergivore. Ce type de bien permet non seulement de faire des économies sur ses factures d’énergie mais également de protéger et respecter l’environnement. Les passoires thermiques devront d’ailleurs être rénovées d’ici 2028 sous peine de sanctions (qui restent encore à définir). L’objectif du gouvernement est clair : la consommation énergétique d’un bien ne devra pas dépasser 330 kilowattheures/m2/an, excluant ainsi les biens de catégories F et G qui représentent environ 17% du marché actuel (environ 5 millions de logements en France).

Signer le compromis de vente

Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Félicitations ! Mais n’attendez plus et signez votre compromis de vente au plus vite pour que le bien ne vous passe pas sous le nez. Car le compromis de vente est une sorte d’avant-contrat qui vous permet de réserver le bien jusqu’à ce que vous obteniez le crédit qui servira à le financer. C’est par la mise en place d’une clause suspensive que vous obtenez un délai de recherche de financement. Ce délai est généralement fixé à 45 jours à partir de la signature du compromis.

En cas de refus de financement, vous devrez fournir au vendeur, par courrier recommandé avec AR,  les notifications de refus bancaires.

Rechercher un financement pour son achat immobilier

Une fois le compromis de vente signé, c’est l’heure pour vous de faire le tour des banques pour trouver le meilleur crédit immobilier. En effet, il est recommandé de faire jouer la concurrence car d’une banque à l’autre les conditions de crédit peuvent changer du tout au tout. Et pour optimiser votre recherche, faites appel à un courtier immobilier. Ce professionnel du financement saura frapper aux bonnes portes et vous économiser un temps précieux que vous pourrez consacrer à votre projet.

Pour cela, il va d’abord analyser votre profil et votre projet pour cerner vos besoins. Ensuite, grâce à sa connaissance fine du crédit ainsi que son expérience du métier il vous conseillera dans la manière d’optimiser votre dossier. Après quoi il interrogera son important réseau bancaire pour vous dénicher l’offre la plus compétitive. Et enfin, son esprit persuasif lui permettra de négocier pour vous un crédit sur mesure !

Valider sa demande de prêt immobilier

La banque qui accepte de vous financer va vous remettre un accord de principe. Ce dernier ne constitue pas un contrat, mais il reprend l’ensemble des caractéristiques du crédit que l’organisme de prêt vous propose tels que : le taux d’intérêt, le montant du prêt et autres modalités.

Pour avoir votre offre de prêt définitive, vous devez obtenir l’accord d’autres organismes comme l’assurance ou la caution. Pour cela vous devrez remplir un questionnaire de santé, en ce qui concerne l’assurance. Ce questionnaire va permettre de déterminer le tarif de votre couverture en fonction de votre profil et de votre projet.

Bon à savoir

La banque que vous sollicitez pour votre financement va systématiquement vous proposer son assurance groupe. Depuis la loi Lagarde de 2010, il vous est possible d’opter pour une autre assurance que celle proposée par votre banque (que l’on appelle délégation), à condition que l’assurance individuelle (proposée par un assureur externe) présente les mêmes garanties que le contrat groupe. Un courtier en assurance de prêt immobilier peut vous aider à trouver le contrat qui respecte l’équivalence de garanties au tarif le moins cher pratiqué sur le marché.

Pour ce qui est de la caution, c’est la banque qui transmet votre dossier à l’organisme concerné. Si la demande de caution est refusée, la banque se tourne vers l’hypothèque.

Signer l’offre de prêt

Une fois l’assurance et la garantie définies, la banque vous transmet une offre de prêt. A partir de la date de réception, vous avez 10 jours pour réfléchir. Ce délai est incompressible, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas répondre avant les 10 jours de réflexion. Dépassé ce délai, l’offre de prêt reste valable 30 jours. Après quoi, la banque devra rééditer un autre contrat. La banque n’est pas dans l’obligation de vous accorder les mêmes critères (taux, durée, etc.) que ceux de l’offre précédente.

Signer l’acte authentique chez le notaire

Félicitations ! Arriver à cette étape signifie que vous avez trouvé le bien de vos rêves et qu’une banque a accepté de vous le financer. Pour officialiser l’achat, vous devez alors signer un acte de vente authentique chez le notaire. Ce dernier vous remet les clés. Les fonds sont versés au vendeur et le remboursement de votre crédit immobilier commence dès le mois qui suit votre signature de l’acte de vente.

Vous voilà propriétaire de votre bien !

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