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Le principal intérêt d’un investissement locatif en Pinel est la réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les propriétaires d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Afin de bénéficier d’une défiscalisation immobilière, ce dispositif d’incitation à l’investissement locatif est cependant soumis à certaines conditions que les propriétaires doivent impérativement respecter :
Dans cet article Flatlooker, nous allons exclusivement nous intéresser au plafond des ressources Pinel. Quels sont ces plafonds ? Varient-ils d’une année à l’autre ? Quels papiers doit fournir le locataire ? Que se passe-t-il si les revenus du locataire dépassent le plafond de ressources Pinel après la signature du bail ? Flatlooker vous donne toutes les réponses et vous accompagne dans le choix de votre futur locataire.
Les plafonds des ressources Pinel sont révisés annuellement. Ils sont intrinsèquement liés à la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Ces plafonds de revenus dépendent de deux critères :
Le plafond des ressources Pinel ne sera pas le même pour une personne seule ou avec 3 enfants à charge. Tous les baux de location signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018 doivent respecter les seuils ci-dessous :
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule | 37 508 | 37 508 | 30 572 | 27 515 |
| Couple | 56 058 | 56 058 | 40 826 | 36 743 |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 73 486 | 67 386 | 49 097 | 44 187 |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 87 737 | 80 716 | 59 270 | 53 344 |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 104 390 | 95 553 | 69 725 | 62 753 |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 117 466 | 107 527 | 78 579 | 70 721 |
| Majoration pour personne à charge complémentaire | 13 087 | 11 981 | 8 766 | 7 888 |
Ces plafonds de revenus sont révisés annuellement et sont déterminés en fonction de la zone géographique du logement, des revenus du locataire et de la composition de son foyer fiscal.
Vigilance ! C’est une erreur souvent commise par les propriétaires. Le revenu fiscal de référence que doivent fournir les locataires se trouve sur l’avis d’imposition N-2 (et non N-1) ! Les propriétaires doivent donc préciser au futur locataire de se munir d’une copie de l’avis d’imposition de l’année N-2. Ceci vous économisera des allers-retours inutiles avec ce dernier. Par exemple, pour un bail conclu en novembre 2018, il faudra prendre en compte le revenu fiscal de référence (RFR) indiqué sur l’avis d’imposition de l’année 2016 (celui déclaré en 2017). Il vous suffira ensuite de comparer le RFR avec les plafonds de ressources Pinel.
Oui, une exception à ce principe existe. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôts(BOFIP) stipule que « si les ressources du locataire de l’année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-1) sont inférieures à celles de l’année de référence (année N-2) et que cette situation peut être justifiée, à la date de signature du contrat de location, par la production par le locataire de l’avis d’imposition correspondant, il est admis de retenir les ressources du locataire au regard du RFR figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail (année N-1) pour l’appréciation de la condition requise pour l’application de l’avantage fiscal concerné. ».
Concrètement, si un locataire parisien a déclaré un revenu de 39.000€ en 2017 pour l’année 2016 (année N-2) mais qu’il a déclaré un revenu de 37.000€ en 2018 pour l’année 2017, alors il est éligible au plafonnement de ressources Pinel pour la zone A bis (plafonnement fixé à 37.508€ en zone A bis qui inclut Paris). Ses revenus en année N-2 ne lui permettaient pas d’être éligible au plafonnement Pinel mais ses revenus de N-1 ayant baissé, il entre désormais dans le plafonnement Pinel en zone A Bis pour une personne seule.
L’année fiscale de référence à prendre en compte est l’année N-2 (et non N-1). N’oubliez pas de préciser cela au locataire en amont qui aura sans doute le réflexe de se munir du l’avis d’imposition N-1.
Cependant une exception à la règle existe qui rend un locataire éligible au plafonnement Pinel en année N-1 : si les revenus de ce dernier ont baissé en année N-1 vs. Année N-2 et que son nouveau revenu entre dans le plafond de ressources Pinel.
Comme mentionné plus haut, deux facteurs sont à prendre en compte : le revenu fiscal de référence (RFR) et la composition du foyer fiscal.
Prenons un exemple concret, votre logement se situe à Paris, il se trouve donc en zone Pinel A bis. M. Patrick Reti, candidat à la location de votre logement, vous envoie son dossier pour un emménagement en novembre 2018. Sur demande de votre part, il fournit son avis d’imposition de 2016 (année N-2). M. Reti est-il éligible à une location Pinel ?
Voici les informations à vérifier sur l’avis d’imposition 2016 de M. Reti :
Page 1 de l’avis d’imposition du locataire :
Page 3 de l’avis d’imposition (pied de page) :
Votre locataire entre bien dans les critères du plafonnement de ressources Pinel au moment de la signature du bail. Les revenus de ce dernier à N-2 sont inférieurs au plafond de ressources Pinel correspondant à la zone dans laquelle se trouve le logement. Mais que se passe-t-il si le locataire a déjà posé ses valises et que ses revenus augmentent et dépassent les plafonds autorisés après son emménagement ? Pas de panique, le plafond des ressources Pinel est calculé en fonction des revenus N-2 à la date de signature du bail. Même si le revenu du locataire augmente du simple au double le 1er décembre 2018 par exemple, cela n’a pas d’impact sur son éligibilité qui était basée sur son avis d’imposition de 2016 (année N-2).
Le principal avantage d’un investissement locatif en Pinel est la défiscalisation immobilière qu’il permet. Il est donc important que les revenus du locataire ne dépassent pas le plafond des ressources Pinel afin de pouvoir bénéficier d’une remise d’impôt.
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