Le principal intérêt d’un investissement locatif en Pinel est la réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les propriétaires d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Afin de bénéficier d’une défiscalisation immobilière, ce dispositif d’incitation à l’investissement locatif est cependant soumis à certaines conditions que les propriétaires doivent impérativement respecter :
- Le zonage : le logement doit se situer dans une des zones déterminées par la loi
- Le plafond des loyers : le montant des loyers Pinel est encadré et ne doit pas dépasser un certain seuil
- Le plafond des ressources Pinel : les revenus des locataires d’un logement Pinel ne doivent pas dépasser un certain seuil encadré par la loi selon la zone géographique du logement
Dans cet article Flatlooker, nous allons exclusivement nous intéresser au plafond des ressources Pinel. Quels sont ces plafonds ? Varient-ils d’une année à l’autre ? Quels papiers doit fournir le locataire ? Que se passe-t-il si les revenus du locataire dépassent le plafond de ressources Pinel après la signature du bail ? Flatlooker vous donne toutes les réponses et vous accompagne dans le choix de votre futur locataire.
Quels sont les plafonds des ressources Pinel ?Les plafonds des ressources Pinel sont révisés annuellement. Ils sont intrinsèquement liés à la zone géographiquedans laquelle se situe le logement. Ces plafonds de revenus dépendent de deux critères :
- Les revenus du locataire
- La composition du foyer fiscal
Le plafond des ressources Pinel ne sera pas le même pour une personne seule ou avec 3 enfants à charge. Tous les baux de location signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018 doivent respecter les seuils ci-dessous :
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
Personne seule | 38 465 | 38 465 | 31 352 | 28 217 |
Couple | 57 489 | 57 489 | 41 868 | 37 861 |
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 75 361 | 69 105 | 50 349 | 45 314 |
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 89 439 | 82 776 | 60 783 | 54 705 |
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 107 053 | 97 991 | 71 504 | 64 354 |
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 120 463 | 110 271 | 80 584 | 72 526 |
Majoration pour personne à charge complémentaire | 13 421 | 12 286 | 8 990 | 8 089 |
Ces plafonds de revenus sont révisés annuellement et sont déterminés en fonction de la zone géographique du logement, des revenus du locataire et de la composition de son foyer fiscal.
Quelle année fiscale de référence prendre en compte pour les plafonds de ressources Pinel ?Vigilance ! C’est une erreur souvent commise par les propriétaires. Le revenu fiscal de référence que doivent fournir les locataires se trouve sur l’avis d’imposition N-2 (et non N-1) ! Les propriétaires doivent donc préciser au futur locataire de se munir d’une copie de l’avis d’imposition de l’année N-2. Ceci vous économisera des allers-retours inutiles avec ce dernier. Par exemple, pour un bail conclu en novembre 2018, il faudra prendre en compte le revenu fiscal de référence (RFR) indiqué sur l’avis d’imposition de l’année 2016 (celui déclaré en 2017). Il vous suffira ensuite de comparer le RFR avec les plafonds de ressources Pinel.
Existe-t-il une exception qui confirme la règle ?Oui, une exception à ce principe existe. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôts(BOFIP) stipule que « si les ressources du locataire de l’année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-1) sont inférieures à celles de l’année de référence (année N-2) et que cette situation peut être justifiée, à la date de signature du contrat de location, par la production par le locataire de l’avis d’imposition correspondant, il est admis de retenir les ressources du locataire au regard du RFR figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail (année N-1) pour l’appréciation de la condition requise pour l’application de l’avantage fiscal concerné. ».
Concrètement, si un locataire parisien a déclaré un revenu de 39.000€ en 2017 pour l’année 2016 (année N-2) mais qu’il a déclaré un revenu de 37.000€ en 2018 pour l’année 2017, alors il est éligible au plafonnement de ressources Pinel pour la zone A bis (plafonnement fixé à 37.508€ en zone A bis qui inclut Paris). Ses revenus en année N-2 ne lui permettaient pas d’être éligible au plafonnement Pinel mais ses revenus de N-1 ayant baissé, il entre désormais dans le plafonnement Pinel en zone A Bispour une personne seule.