Sujet de préoccupation majeur pour les propriétaires bailleurs, les loyers impayés freinent de nombreux investisseurs potentiels tout en causant des soucis à ceux qui ont franchi le pas en investissant dans l’immobilier. Comment se protéger contre les loyers impayés et renforcer le processus de sélection du locataire ? Quelles sont les bonnes pratiques à mettre en œuvre pour se prémunir contre le risque de loyers impayés ? Nos réponses dans cet article.
Le problème des loyers impayés fait partie des différents litiges entre propriétaires bailleurs et locataires qui représentent, selon une étude menée en 2015, 42,8 % des procédures en 2015. Comment trouver un locataire sérieux ? Comment trouver un bon locataire ? Les questions reviennent en boucle… Alors que moins de la moitié des litiges se règlent par voie amiable, la situation peut rapidement devenir très complexe, allant jusqu’à une procédure judiciaire longue, source de stress et d’angoisse pour chacune des parties. La situation prend rapidement une tournure difficile à gérer, impactant également sur la capacité à rembourser le prêt immobilier que contracte souvent le propriétaire bailleur.
Pour se protéger contre les loyers impayés et minimiser les risques de loyers impayés, il convient de procéder rigoureusement à la sélection du locataire. Celle-ci s’effectue sur la base des pièces justificatives dont le locataire doit faire preuve. Certaines font partie d’une liste légale, au titre du décret N° 2015–1437 du 5 novembre 2015 :
Dans le cas où le locataire n’est pas salarié, il existe des pièces spécifiques, mentionnées dans le même décret, pouvant être requises par le propriétaire bailleur. Ceci est notamment le cas pour les étudiants, les retraités, les professions libérales, les bénéficiaires d’aide sociale, les artisans…
D’un point de vue légal, le propriétaire bailleur ne peut demander aucun autre document que ceux qui font partie de la liste mentionnée dans le décret du 5 novembre 2015.
Les éléments que le propriétaire bailleur peut demander de la part de la caution solidaire du locataire (le garant) font également partie du décret du 5 novembre 2015. Visant à se prémunir contre les loyers impayés, ceux-ci incluent notamment :
Trouver un bon locataire est donc en relation étroite avec la diminution de risques de loyer impayés et s’effectue bien avant la signature du bail.
Se prémunir contre les loyers impayés commence par se prémunir contre les faux dossiers. Si le décret du 5 novembre 2015 fait état d’une liste exhaustive des documents à présenter par le locataire et son garant, le propriétaire bailleur n’est pas à l’abri d’un dossier falsifié. Ce phénomène touche environ deux dossiers sur dix pour les bailleurs particuliers et un sur dix chez les professionnels.
Pour éviter certaines pratiques frauduleuses, minimiser le risque d’impayés de loyer et trouver un locataire sérieux, il existe certains moyens.
S’il n’existe pas de portrait type du « parfait locataire », ni de liste exhaustive, certains éléments sont communément acceptés comme étant des indicateurs permettant de trouver un bon locataire et donc de se protéger contre les loyers impayés. Parmi ceux-ci :
Malgré les précautions en amont et une vérification de la solvabilité du locataire et de son garant, le bailleur n’est pas à l’abri de problèmes d’impayés de loyer. La question que bon nombre d’investisseurs se posent est la suivante : est-il risqué d’investir dans le locatif malgré le risque d’impayés de loyer ? Comment garantir ses revenus locatifs ? Comment se protéger contre les loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés fait partie des garanties les plus sûres, à l’heure actuelle, pour se protéger contre les loyers impayés. Souscrite par le propriétaire auprès de l’assureur, elle permet, en cas de loyers impayés, au propriétaire :
La garantie loyers impayés permet donc :
Il faut également savoir que le coût de l’assurance loyers impayés est déductible fiscalement.
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