Propriétaires bailleurs : comment se protéger contre les loyers impayés ?

Sujet de préoccupation majeur pour les propriétaires bailleurs, les loyers impayés freinent de nombreux investisseurs potentiels tout en causant des soucis à ceux qui ont franchi le pas en investissant dans l’immobilier. Comment se protéger contre les loyers impayés et renforcer le processus de sélection du locataire ? Quelles sont les bonnes pratiques à mettre en œuvre pour se prémunir contre le risque de loyers impayés ? Nos réponses dans cet article.

Les loyers impayés : principaux litiges entre propriétaires et locataires

Le problème des loyers impayés fait partie des différents litiges entre propriétaires bailleurs et locataires qui représentent, selon une étude menée en 2015, 42,8 % des procédures en 2015. Comment trouver un locataire sérieux ? Comment trouver un bon locataire ? Les questions reviennent en boucle… Alors que moins de la moitié des litiges se règlent par voie amiable, la situation peut rapidement devenir très complexe, allant jusqu’à une procédure judiciaire longue, source de stress et d’angoisse pour chacune des parties. La situation prend rapidement une tournure difficile à gérer, impactant également sur la capacité à rembourser le prêt immobilier que contracte souvent le propriétaire bailleur.

Trouver un bon locataire pour se prémunir des loyers impayés

Pour se protéger contre les loyers impayés et minimiser les risques de loyers impayés, il convient de procéder rigoureusement à la sélection du locataire. Celle-ci s’effectue sur la base des pièces justificatives dont le locataire doit faire preuve. Certaines font partie d’une liste légale, au titre du décret N° 2015–1437 du 5 novembre 2015 :

• Une pièce d’identité
• Le contrat de travail du locataire, si ce dernier est salarié
• Les trois dernières fiches de paie
• Le dernier avis d’imposition
• Les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur

Dans le cas où le locataire n’est pas salarié, il existe des pièces spécifiques, mentionnées dans le même décret, pouvant être requises par le propriétaire bailleur. Ceci est notamment le cas pour les étudiants, les retraités, les professions libérales, les bénéficiaires d’aide sociale, les artisans…

D’un point de vue légal, le propriétaire bailleur ne peut demander aucun autre document que ceux qui font partie de la liste mentionnée dans le décret du 5 novembre 2015.

Trouver un bon locataire… avec un bon garant !

Les éléments que le propriétaire bailleur peut demander de la part de la caution solidaire du locataire (le garant) font également partie du décret du 5 novembre 2015. Visant à se prémunir contre les loyers impayés, ceux-ci incluent notamment :

• Une pièce d’identité
• Un extrait K bis de moins de trois mois pour les cautions personnes morales, ainsi qu’un justificatif d’identité du représentant de la personne morale
• Un justificatif de domicile
• Un document attestant de l’activité professionnelle de la caution (contrat de travail, attestation de l’employeur…)
• Un document attestant les ressources de la caution (avis d’imposition)

Trouver un bon locataire est donc en relation étroite avec la diminution de risques de loyer impayés et s’effectue bien avant la signature du bail.

Se prémunir contre le risque de faux dossier locatif pour mieux se protéger contre les loyers impayés

Se prémunir contre les loyers impayés commence par se prémunir contre les faux dossiers. Si le décret du 5 novembre 2015 fait état d’une liste exhaustive des documents à présenter par le locataire et son garant, le propriétaire bailleur n’est pas à l’abri d’un dossier falsifié. Ce phénomène touche environ deux dossiers sur dix pour les bailleurs particuliers et un sur dix chez les professionnels.

Pour éviter certaines pratiques frauduleuses, minimiser le risque d’impayés de loyer et trouver un locataire sérieux, il existe certains moyens.

• La vérification de la véracité de l’avis d’imposition sur un site dédié du ministère de l’Economie et des Finances. Si l’avis d’imposition est exact, vous accédez directement aux informations du locataire. Le site du ministère de l’Économie et des Finances certifie l’authenticité du document :
• Le recoupement d’informations figurant sur les bulletins de salaire (date d’entrée dans les lieux, cumul des congés payés)

S’il n’existe pas de portrait type du « parfait locataire », ni de liste exhaustive, certains éléments sont communément acceptés comme étant des indicateurs permettant de trouver un bon locataire et donc de se protéger contre les loyers impayés. Parmi ceux-ci :

• Les ressources du locataire doivent représenter trois fois le montant du loyer, charges incluses
• La caution solidaire proposée par le locataire doit être un proche (un parent, par exemple), ce dernier étant plus à même de réagir en cas d’impayés de loyer. Il sera également plus facile de vérifier la véracité d’un dossier locataire si ce dernier réside en France.

Comment garantir ses revenus locatifs contre le risque de loyers impayés ?

Malgré les précautions en amont et une vérification de la solvabilité du locataire et de son garant, le bailleur n’est pas à l’abri de problèmes d’impayés de loyer. La question que bon nombre d’investisseurs se posent est la suivante : est-il risqué d’investir dans le locatif malgré le risque d’impayés de loyer ? Comment garantir ses revenus locatifs ? Comment se protéger contre les loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés fait partie des garanties les plus sûres, à l’heure actuelle, pour se protéger contre les loyers impayés. Souscrite par le propriétaire auprès de l’assureur, elle permet, en cas de loyers impayés, au propriétaire :

• D’être remboursé
• De se décharger des procédures légales, l’assurance se retournant contre le locataire qui ne paie pas son loyer, jusqu’à l’expulsion.

La garantie loyers impayés permet donc :

• De sécuriser la vérification du locataire en amont, afin de mieux se protéger contre les loyers impayés et les risques de faux dossier
• De sécuriser le paiement des loyers intégralement
• De libérer le propriétaire de toutes les démarches légales en cas de non-paiement de loyer de la part du locataire
• De garantir contre les dégradations en fin de location, lorsque le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations et travaux nécessaires.

Il faut également savoir que le coût de l’assurance loyers impayés est déductible fiscalement.

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• Le remboursement des loyers impayés et charges ou indemnités d’occupation à hauteur de 80 000€, à compter du premier terme impayé
• La sécurisation du dossier locatif, par le biais d’un agrément avant signature du bail, en 24 heures seulement
• La protection contre les dommages matériels et pertes immatérielles en fin de bail, à hauteur de 8 000€
• Les frais liés aux procédures juridiques, à hauteur de 3 000€

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