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En mettant en location votre logement, vous vous exposez à divers risques, notamment celui d’un impayé de loyer. En France, la législation a été conçue pour protéger les locataires. Une situation d’impayés de loyers peut se prolonger sur plusieurs mois, voire plusieurs années sans qu’il soit possible d’expulser le locataire en place. Cette situation cauchemardesque intervient dans 3% des mises en location à l’échelle nationale selon l’Union Nationale de la Propriété Immobilière. Elle est synonyme de procédures, de manque à gagner, de difficultés dans le remboursement de prêts immobiliers… une situation à éviter absolument ! Assurance loyer impayé locataire: on fait le point.
Une sélection minutieuse des locataires n’est malheureusement pas la solution miracle. Même si elle contribue à en diminuer le risque. En effet, la situation d’un locataire peut être amenée à évoluer au cours de la durée du bail. De plus, un impayé de loyer n’est pas nécessairement une conséquence de l’insolvabilité du locataire.
Une solution existe cependant : l’Assurance loyers impayés locataire (ou Garantie Loyers Impayés). Un produit d’assurance optionnel et règlementé à destination des bailleurs locatifs. Elle peut également prendre en charge les éventuels recours à la justice engagés contre un mauvais payeur. L’objectif est la sécurisation des revenus du propriétaire bailleur issus de la location.
L’Assurance loyers impayés locataire s’adresse uniquement aux propriétaires. Il ne faut pas la confondre avec la GRL (Garantie Risques Locatifs) qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2016.
Il est interdit de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution (ou un dépôt de garantie). Sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
De manière générale, lorsque les loyers perçus représentent une part importante de vos ressources ou s’ils sont adossés au remboursement d’un emprunt, une GLI est préconisée. En cas de loyer impayé vous aurez besoin de récupérer votre argent rapidement. C’est pourquoi les indemnités de GLI sont généralement versées dès le 3ème mois suivant le premier impayé.
Si le loyer de votre bien mis en location représente une part moins significative de vos revenus ou que vous disposez d’un patrimoine locatif important, un impayé de loyer aura un impact plus différé. Vous avez alors plus de temps pour engager une procédure et recouvrer les sommes dues auprès du locataire ou de son garant.
Pour pouvoir assurer un dossier candidat pour votre appartement, les assureurs imposent des critères précis sur ce dernier. En fonction des prestations incluses dans votre GLI, les critères varient. Plus la prestation sera complète, plus les critères de sélection sur les locataires seront contraignants. Comment savoir si un locataire est éligible ?
Nous vous conseillons de vous fier en premier lieu aux critères stipulés sur votre contrat. Nous allons néanmoins passer en revue les critères de base communs à tous les assureurs. Ces derniers vous guideront pour une première sélection des dossiers candidats.
Vous devrez être en mesure de fournir à tout moment à l’assureur :
En cas de sinistre, l’absence d’un des documents en bonne et due forme précédemment cités peut entrainer la nullité du contrat !
En fonction des profils des locataires, des documents spécifiques peuvent être demandés. Vous trouverez ci-dessous les documents demandés par la majorité des assureurs. Mais chaque assureur peut apporter sa spécificité. Vérifiez donc bien les documents exigés par votre assureur dans votre contrat d’assurance loyer impayé. Si vous décidez de confier votre bien immobilier à une gestionnaire locatif, c’est lui qui aura la charge de récupérer tous ces documents.
En règle général, l’assureur vous couvrira même si le dossier s’avère falsifié. Sauf si les faux sont “grossiers” (exemple : le nom sur la carte d’identité ne correspond pas au nom sur le bulletin de paie). Néanmoins pour aller au devant des problèmes, voici quelques réflexes qui vous permettront de diminuer d’un cran les risques de fraude. Ce sont ces réflexes que les gestionnaires locatifs Flatlooker adoptent pour chaque vérification de dossier.
Enfin, n’hésitez pas à contacter l’employeur ou l’ancien bailleur si vous avez des doutes et à dialoguer avec le candidat si certaines zones d’ombres persistent.
De manière générale, les GLI ne prennent pas en compte les revenus exceptionnels et/ou non contractuels. Seul le salaire net provenant du brut contractuel est à prendre en compte dans le revenu du candidat locataire.
Deux cas de figure sont donc possibles :
Attention, si des saisies apparaissent sur le bulletin de salaire, la GLI n’est pas valable.
Dans le cas des fonctionnaires où il n’est pas possible de savoir si les primes sont contractuelles ou non, vous pouvez retenir la moyenne des revenus nets imposables sur l’année en consultant le cumul annuel présent sur la dernière fiche de salaire ou l’avis d’impôts de l’année précédente.
Pour les indépendants (professions libérales, auto-entrepreneur), les seules preuves de revenus acceptés par les assureurs sont les deux derniers avis d’imposition. Les comptes de résultats, bilans, et autres déclarations ne sont pas retenus car trop facilement falsifiables. Attention, si l’avis d’impôt concerne un foyer fiscal avec plusieurs personnes, ne retenez que la part correspondante au locataire concerné.
Pour déterminer le revenu mensuel net, divisez le revenu brut global figurant sur l’avis d’impôt par le nombre de mois de l’année (douze …).
Pour une personne retraité, calculez la moyenne mensuelle des revenus indiqués sur les derniers bulletins de pension. Autrement, vous pouvez également demander de fournir les deux derniers avis d’imposition et réaliser le même calcul que pour un indépendant.
En principe, une personne avec le statut étudiant ne dispose pas de revenus suffisants pour assurer son loyer. Il faut alors prendre en compte le dossier du garant pour la GLI.
Attention, si l’avis d’imposition de la personne qui se porte garant est partagé, ne retenez que la part correspondante à l’intéréssé.
La démarche est la même que pour les indépendants, à compléter par une attestation de revenus de l’expert comptable qui fournit une source d’information complémentaire sur le revenu.
Il vous faut ensuite déterminer la solvabilité du locataire au regard du taux d’effort fixé par votre GLI. Le taux d’effort est le rapport entre le loyer charges comprises et les Revenus Nets Mensuels Réguliers et Permanents (revenus dont le calcul est expliqué précédemment).
Les charges à intégrer dans le loyer excluent les contrats de fourniture (électricité, gaz et internet) auxquels devra souscrire le locataire.
Un taux d’effort seuil élevé implique un risque plus élevé pour l’assureur et donc une GLI plus chère. Les taux d’effort actuels avoisinent les 35% sur le marché locatif.
Les choses se corsent un peu dans le cas d’une colocation, où il est possible de sommer les revenus des différents locataires. Chaque locataire doit fournir les documents le concernant en fonction de son statut. Le taux d’effort sera alors calculé à partir de la somme des Revenus Net Mensuels Réguliers et Permanents de tous les colocataires.
S’il s’agit d’une colocation uniquement composée d’étudiants, vous pouvez prendre en compte le cumul des revenus de tous les garants. Mais attention, si au moins une personne dans la colocation n’a pas le statut étudiant au moment de la signature du contrat de location, il ne vous est plus possible de faire intervenir des garants dans l’équation.
Pour cette raison, les dossiers de location mixte étudiants/actifs ne sont souvent pas éligibles, puisque les étudiants n’ont en général pas de revenus.
Vous l’avez compris, vérifier la solvabilité d’un dossier de GLI n’est pas forcément chose aisée.
Pour couronner le tout, les assureurs ouvrent le contrat sur la base du déclaratif. Ils ne procèdent pas à une deuxième vérification du dossier. Le bailleur est donc seul responsable de la vérification de la solvabilité du dossier et une erreur entraine la non validité du contrat. Vous perdrez donc votre loyer et les primes d’assurances que vous aviez versées jusque là !
Pour éviter cette situation, vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour votre mise en location. Elle vous proposera un produit de GLI qu’elle maitrisera parfaitement, tant sur les conditions que sur la vérification des dossiers.
Vous pouvez souscrire au plus tôt à la signature du bail, ou au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux. Passée cette période, un délais de carence de 3 mois s’applique généralement. Vous pouvez également souscrire à une assurance loyer impayé pour une location en cours. A condition de n’avoir pas déjà eu un impayé ou retard de paiement de la part de votre locataire sur les 6 derniers mois.
En cas de survenance d’un impayé, il faut réagir immédiatement en prévenant l’assureur. Il réclamera tout d’abord les justificatifs attestant de la solvabilité du locataire (bulletins de salaire, pièce d’identité, contrat de location, etc.). Il faut par ailleurs veiller à respecter scrupuleusement, dans les délais impartis, la procédure telle qu’elle est prévue au contrat. Sous peine de voir l’indemnisation revue à la baisse, voir un refus de remboursement.
La procédure de déclaration du sinistre est stricte. En principe, les contrat d’assurance prévoient l’envoi d’une lettre de rappel au locataire dans un délai de « x » jours suivant le premier impayé.
Puis, en cas d’échec, l’envoi d’un courrier recommandé le mettant en demeure de s’acquitter de son loyer. Le contrat peut également prévoir le recours à un huissier de justice. Ce dernier adressera un commandement de payer si le locataire refuse toujours de s’acquitter de sa dette.
Si la gestion du bien est déléguée à un agent immobilier, celui-ci pourra souscrire en votre nom à une assurance loyer impayé. Outre le fait de vous faire bénéficier de ses tarifs “groupe”, c’est alors le professionnel qui vous proposera un locataire, soumettra son dossier à l’assureur et effectuera les démarches dès le premier impayé.
