Le bail de location : guide des baux pour les propriétaires

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Le bail de location : guide des baux pour les propriétaires

Le bail de location : qu’est-ce que c’est ?

Dans le monde immobilier, un bail de location désigne un contrat qui matérialise les obligations et les droits d’un propriétaire et d’un locataire. Le bailleur s’engage, moyennant un prix (ici le loyer) à mettre à disposition un bien immobilier à un locataire. Si un bail de location semble aujourd’hui évident, il en était apparemment de même en 2200 av. J.-C., date du plus ancien bail de location jamais retrouvé ! Écrit en grec ancien, Il détaillait sur 58 lignes les conditions de mise en location d’un gymnase, le tout sur une planche en marbre. Plutôt classe mais pas très pratique quand même ! Lentement mais sûrement, un contrat de location a fait son chemin en France, jusqu’à son inscription dans le Code civil en 1804. Il s’agissait alors d’un contrat de louage qui stipulait « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. ». Mais ce qui nous intéresse aujourd’hui, ce sont les différents baux de location qui existent en 2018 !  Il existe aujourd’hui deux grandes familles de baux de location :

Les baux d’habitation

1.1. Le bail meublé
1.2. Le bail non meublé (bail nu)
1.3. Le bail étudiant
1.4. Le bail mobilité
1.5. Le bail de colocation
1.6. Le bail de location saisonnière
1.7. Le bail de sous-location

Les baux commerciaux ou professionnels

1. Le bail commercial
2. Le bail professionnel

Quelles sont les spécificités de chaque bail de location ? Quel type de bail choisir en fonction de votre projet locatif ? Flatlooker vous aide à y voir plus clair.

1.1. Le bail de location meublée

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  • Quoi ?
    Règlementé par la Loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014, le bail de location meublée est un des types de baux les plus usités en France. Fiscalité plus favorable, durée du bail plus courte, loyers généralement plus élevés : les avantages pour le propriétaire sont nombreux. Dans le cadre d’un contrat de location meublée, le propriétaire met à disposition du locataire, en plus du logement, des meubles et équipements spécifiques et déterminés par la loi.

Retrouvez la liste complète des équipements obligatoires d’un bail de location meublée ici

  • Pour qui ? Pour tous les propriétaires qui souhaitent louer leur logement meublé. Ce bail est particulièrement prisé par les investisseurs locatifs qui souhaitent maximiser leur rendement, mais également par les propriétaires qui partent pour une durée déterminée et qui souhaitent retrouver leurs meubles à leur retour. Ce type de bail est également souvent utilisé par les SCI, qui, tant que les recettes de la location meublée ne dépassent pas celles de la location nue dans la limite de 10%, ne sont pas soumises aux régimes d’impôt sur les sociétés.
  • Pour combien de temps ? La durée d’un bail meublé est de 1 an minimum, tacitement reconductible.
  • Quelle durée pour le préavis ? La durée du préavis sera de 1 mois pour le locataire et de 3 mois en cas de congé donné par le propriétaire.

1.2. Le bail de location vide (bail nu)

  • Quoi ? Également réglementé par les lois du 6 juillet 1989 et Alur de 2014, un bail de location nu est utilisé pour un logement tout simplement loué sans meubles. 
  • Pour qui ? Pour les propriétaires qui souhaitent louer pour une durée indéterminée, sans objectif de rendement. En effet, des locataires qui louent un logement avec un bail nu auront tendance à rester plus longtemps dans le logement qu’au sein d’une location meublée.
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  • Pour combien de temps ? La durée d’un bail nu est généralement de 3 ans pour les résidences principales, tacitement reconductible. Si vous avez une raison professionnelle ou familiale qui pourrait justifier une reprise du logement avant la fin du bail de 3 ans, vous devrez en préciser les raisons au locataire et dans le bail. Cependant, si le logement n’est pas la résidence principale du locataire, vous êtes libre de fixer la durée du bail.
  • Quelle durée pour le préavis ? La durée du préavis sera de 3 mois minimum pour le locataire (cette durée est réduite à 1 mois en zone tendue) et de 6 mois minimum en cas de congé donné par le propriétaire.

Retrouvez ici la liste des villes en zone tendue

1.3. Le bail de location étudiant

  • Quoi ? La loi permet la signature d’un bail étudiant uniquement dans le cadre de locations meublées, dont le locataire serait un étudiant en cours d’année universitaire (de septembre à juin). Il n’existe pas de baux étudiants pour des logements nus. Ce type de bail est une alternative au bail de location meublée classique et est également règlementé par la loi du 6 juillet 1989.
  • Pour qui ? Pour les propriétaires qui souhaitent louer exclusivement à des populations étudiantes comme les propriétaires de résidences universitaires ou les propriétaires d’un studio qui souhaitent regagner accès à leur logement durant l’été pour une location saisonnière par exemple.
  • Pour combien de temps ? La durée d’un bail étudiant est de 9 mois non renouvelable. Le locataire loue un logement pour l’année universitaire et sait qu’il doit quitter les lieux à la fin du bail. Quant au propriétaire, il sait que son bien sera libéré à la fin du bail
  • Quelle durée pour le préavis ? Comme pour un bail meublé classique, la durée de préavis est de 1 mois pour le locataire s’il souhaite quitter le logement avant la fin de l’année universitaire.

1.4. Le bail mobilité

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  • Quoi ? Face à l’accroissement des locations Airbnb et saisonnière, la loi Elan propose un nouveau type de bail : le bail mobilité. Ce dernier allège la rigidité du bail meublé et est notamment destiné à raviver l’offre de gestion locative à Paris. Il fait partie de la loi Elan qui a été adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018 et entrera en vigueur fin 2018.
  • Pour qui ? Le bail mobilité vise à favoriser la mobilité des personnes en stage, apprentissage, formation, salariés en CDD et CDI. Il est idéal pour les locataires qui recherchent un bail plus flexible ou ceux qui sont amenés à déménager fréquemment en raison de leur métier. Côté propriétaire, il permet à ce dernier de récupérer son logement à la fin du bail. Idéal pour les propriétaires qui résident à l’étranger et souhaitent louer leur logement.
  • Pour combien de temps ? De 1 à 10 mois non renouvelable sauf si le locataire a signé un premier bail de 10 mois. Le propriétaire pourra alors proposer un deuxième bail mobilité pour une durée maximale de 10 mois.
  • Quelle durée pour le préavis ? Le préavis est de 1 mois et seul le locataire peut donner congé au propriétaire.

1.5. Le bail de colocation

  • Quoi ? Régit par la loi Alur, le bail de colocation est un contrat de location pour des locataires qui ne sont pas liés par un mariage ou un PACS mais qui partagent un même logement. Attention, il existe trois types de baux de colocation : un bail unique au nom de tous les locataires, un bail par colocataire ou un bail avec un locataire principal et autant de contrats de sous-location qu’il y a de colocataires.
  • Pour qui ? Les colocations sont de plus en plus en recherchées par les locataires car elles permettent de louer un bien plus grand en grâce à un budget plus élevé (le prix étant divisé par le nombre de colocataires). Pour les propriétaires, l’avantage est la possibilité de louer son bien à un prix au-dessus des prix du marché. De plus, en cas de départ d’un des colocataires, ce sont les locataires restants qui restent effectuent les démarches pour trouver un nouveau colocataire.
  • Pour combien de temps ? La durée du bail de colocation est directement liée au type de bail :
    • 1 an tacitement reconductible pour une location meublée
    • 3 ans tacitement reconductible pour une location non meublée (bail nu)
    • 9 mois non renouvelable si, et si seulement, tous les locataires sont étudiants et souhaitent bénéficier du bail étudiant
  • Quelle durée pour le préavis ? La durée du préavis dépend donc du type de bail choisi.

1.6. Le bail de location saisonnière

  • Quoi ? Règlementé par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, le bail de location saisonnière s’adresse aux propriétaires qui mettent un bien en location pendant une saison, généralement touristique. Ce type de contrat est le plus souvent utilisé pendant les vacances scolaires.
  • Pour qui ? Les propriétaires qui quittent leur logement pendant les vacances et souhaitent le placer en location, le tout en toute légalité (contrairement à certaines locations Airbnb). Côté locataires, ce sont souvent des personnes qui recherchent un logement pendant une certaine période donnée qui correspond bien souvent aux vacances scolaires.
  • Pour combien de temps ? La durée maximale d’un contrat de location saisonnière a été fixée à 120 jours par la jurisprudence pour les villes de plus de 200 000 habitants (ainsi que les communes du 92, 93 ou 94). Ces 120 jours ne sont pas forcément consécutifs et il convient de considérer que ces 120 jours doivent être répartis sur une année glissante et non une année civile.
  • Quelle durée pour le préavis ? Il n’existe pas de préavis : la date de sortie du locataire est prévue dans le bail de location. Le locataire quitte le logement à la fin de son bail de location saisonnière.

1.7. Le bail de sous-location (contrat de sous-location)

  • Quoi ? Soumis à la loi du 6 juillet 1989, le contrat de sous-location ne peut être utilisé par un locataire uniquement si le propriétaire du logement qu’il occupe a donné son accord écrit. Toute sous-location sans l’accord du propriétaire est illégale. Le loyer mensuel par mètre carré de surface ne devra pas être supérieur à celui que paie le locataire principal, le locataire ne peut donc pas réaliser un bénéfice sur le compte du propriétaire
  • Pour qui ? Destiné aux locataires qui ne souhaitent pas quitter leur logement pendant une absence courte ou prolongée
  • Pour combien de temps ? La durée d’un contrat de sous-location n’est pas délimitée par la loi, cependant le locataire principal devra s’assurer de la durée de sous-location sur laquelle il peut s’engager. En effet celle-ci ne peut pas être supérieure à la durée du bail puisque le bailleur est susceptible de donner congé au locataire principal au terme du bail initial
  • Quelle durée pour le préavis ? Il n’existe pas de préavis, le locataire quitte le logement à la fin du bail de sous-location.

2.1. Le bail commercial

  • Quoi ? Le bail commercial est encadré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce et a été revu avec la loi Pinel en juin 2014. Le bail commercial ne doit pas être obligatoirement écrit, même si c’est fortement recommandé.
  • Pour qui ? Le bail commercial est spécialement conçu pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel, agricole ou artisanal. Il peut s’agir d’une boulangerie, d’un salon de coiffure, d’un restaurant, etc.
  • Pour combien de temps ? Le bail commercial est également appelé bail 3-6-9 car il donne la possibilité de donner congé au cours du bail à chaque échéance triennale et en fin de bail à l’échéance contractuelle.
  • Quelle durée pour le préavis ? Le propriétaire devra respecter une durée de préavis de 6 mois s’il souhaite que le locataire libère les locaux avant le terme prévu par le contrat ou avant la période triennale. Le locataire peut donner congé au bailleur à la fin de chaque période triennale.

2.2. Le bail professionnel

  • Quoi ? Le bail professionnel s’adresse également aux professionnels qui souhaitent louer un bien pour y exercer leur activité, il est cependant moins restrictif que le bail commercial. Il est important de noter que la rédaction du bail professionnel est obligatoire (contrairement au bail commercial).
  • Pour qui ? Grande différence avec le bail commercial, celui-ci s’adresse à tout professionnel qui exerce une activité qui ne soit pas commerciale, artisanale ou agricole. Ce type de bail est souvent utilisé pour les activités de profession libérale réglementée (médecins, avocats, architectes, notaires, etc.).
  • Pour combien de temps ? Le bail professionnel est d’une durée minimale de 6 ans. Pour tout bail dont la durée serait supérieure à 12 ans, le bail devra être rédigé par un notaire.
  • Quelle durée pour le préavis ? Le locataire peut déposer son préavis à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Quant au bailleur, il peut donner congé à son locataire à l’expiration du bail tout en respectant également un préavis de 6 mois.

Vous souhaitez en savoir plus sur les différents types de baux ? Contactez-nous et profiter des conseils gratuits d’un juriste.

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