Le bail de location : guide des baux pour les propriétaires

• Pour qui ? Le bail mobilité vise à favoriser la mobilité des personnes en stage, apprentissage, formation, salariés en CDD et CDI. Il est idéal pour les locataires qui recherchent un bail plus flexible ou ceux qui sont amenés à déménager fréquemment en raison de leur métier. Côté propriétaire, il permet à ce dernier de récupérer son logement à la fin du bail. Idéal pour les propriétaires qui résident à l’étranger et souhaitent louer leur logement.
• Pour combien de temps ? De 1 à 10 mois non renouvelable sauf si le locataire a signé un premier bail de 10 mois. Le propriétaire pourra alors proposer un deuxième bail mobilité pour une durée maximale de 10 mois.
• Quelle durée pour le préavis ? Le préavis est de 1 mois et seul le locataire peut donner congé au propriétaire.

1.5. Le bail de colocation

• Quoi ? Régit par la loi Alur, le bail de colocation est un contrat de location pour des locataires qui ne sont pas liés par un mariage ou un PACS mais qui partagent un même logement. Attention, il existe trois types de baux de colocation : un bail unique au nom de tous les locataires, un bail par colocataire ou un bail avec un locataire principal et autant de contrats de sous-location qu’il y a de colocataires.
• Pour qui ? Les colocations sont de plus en plus en recherchées par les locataires car elles permettent de louer un bien plus grand en grâce à un budget plus élevé (le prix étant divisé par le nombre de colocataires). Pour les propriétaires, l’avantage est la possibilité de louer son bien à un prix au-dessus des prix du marché. De plus, en cas de départ d’un des colocataires, ce sont les locataires restants qui restent effectuent les démarches pour trouver un nouveau colocataire.

• Pour combien de temps ? La durée du bail de colocation est directement liée au type de bail :
  • 1 an tacitement reconductible pour une location meublée
  • 3 ans tacitement reconductible pour une location non meublée (bail nu)
  • 9 mois non renouvelable si, et si seulement, tous les locataires sont étudiants et souhaitent bénéficier du bail étudiant
• Quelle durée pour le préavis ? La durée du préavis dépend donc du type de bail choisi.

1.6. Le bail de location saisonnière

• Quoi ? Règlementé par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, le bail de location saisonnière s’adresse aux propriétaires qui mettent un bien en location pendant une saison, généralement touristique. Ce type de contrat est le plus souvent utilisé pendant les vacances scolaires.
• Pour qui ? Les propriétaires qui quittent leur logement pendant les vacances et souhaitent le placer en location, le tout en toute légalité (contrairement à certaines locations Airbnb). Côté locataires, ce sont souvent des personnes qui recherchent un logement pendant une certaine période donnée qui correspond bien souvent aux vacances scolaires.
• Pour combien de temps ? La durée maximale d’un contrat de location saisonnière a été fixée à 120 jours par la jurisprudence pour les villes de plus de 200 000 habitants (ainsi que les communes du 92, 93 ou 94). Ces 120 jours ne sont pas forcément consécutifs et il convient de considérer que ces 120 jours doivent être répartis sur une année glissante et non une année civile.
• Quelle durée pour le préavis ? Il n’existe pas de préavis : la date de sortie du locataire est prévue dans le bail de location. Le locataire quitte le logement à la fin de son bail de location saisonnière.

1.7. Le bail de sous-location (contrat de sous-location)

• Quoi ? Soumis à la loi du 6 juillet 1989, le contrat de sous-location ne peut être utilisé par un locataire uniquement si le propriétaire du logement qu’il occupe a donné son accord écrit. Toute sous-location sans l’accord du propriétaire est illégale. Le loyer mensuel par mètre carré de surface ne devra pas être supérieur à celui que paie le locataire principal, le locataire ne peut donc pas réaliser un bénéfice sur le compte du propriétaire
• Pour qui ? Destiné aux locataires qui ne souhaitent pas quitter leur logement pendant une absence courte ou prolongée
• Pour combien de temps ? La durée d’un contrat de sous-location n’est pas délimitée par la loi, cependant le locataire principal devra s’assurer de la durée de sous-location sur laquelle il peut s’engager. En effet celle-ci ne peut pas être supérieure à la durée du bail puisque le bailleur est susceptible de donner congé au locataire principal au terme du bail initial
• Quelle durée pour le préavis ? Il n’existe pas de préavis, le locataire quitte le logement à la fin du bail de sous-location.

2.1. Le bail commercial

• Quoi ? Le bail commercial est encadré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce et a été revu avec la loi Pinel en juin 2014. Le bail commercial ne doit pas être obligatoirement écrit, même si c’est fortement recommandé.
• Pour qui ? Le bail commercial est spécialement conçu pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel, agricole ou artisanal. Il peut s’agir d’une boulangerie, d’un salon de coiffure, d’un restaurant, etc.
• Pour combien de temps ? Le bail commercial est également appelé bail 3-6-9 car il donne la possibilité de donner congé au cours du bail à chaque échéance triennale et en fin de bail à l’échéance contractuelle.
• Quelle durée pour le préavis ? Le propriétaire devra respecter une durée de préavis de 6 mois s’il souhaite que le locataire libère les locaux avant le terme prévu par le contrat ou avant la période triennale. Le locataire peut donner congé au bailleur à la fin de chaque période triennale.

2.2. Le bail professionnel

• Quoi ? Le bail professionnel s’adresse également aux professionnels qui souhaitent louer un bien pour y exercer leur activité, il est cependant moins restrictif que le bail commercial. Il est important de noter que la rédaction du bail professionnel est obligatoire (contrairement au bail commercial).
• Pour qui ? Grande différence avec le bail commercial, celui-ci s’adresse à tout professionnel qui exerce une activité qui ne soit pas commerciale, artisanale ou agricole. Ce type de bail est souvent utilisé pour les activités de profession libérale réglementée (médecins, avocats, architectes, notaires, etc.).
• Pour combien de temps ? Le bail professionnel est d’une durée minimale de 6 ans. Pour tout bail dont la durée serait supérieure à 12 ans, le bail devra être rédigé par un notaire.
• Quelle durée pour le préavis ? Le locataire peut déposer son préavis à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Quant au bailleur, il peut donner congé à son locataire à l’expiration du bail tout en respectant également un préavis de 6 mois.

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