Bail de colocation : quel type de colocation choisir ?

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Cet article répond aux questions suivantes :
  • Colocation: quel bail choisir ?
  • Colocation: un bail ou deux ?
  • Quel type de contrat de colocation choisir ?
Sommaire
Bail de colocation : quel type de colocation choisir ?

La colocation est un mode de vie qui touche de plus en plus de personnes. Que ce soit par son côté pratique qui permettra aux colocataires d’économiser tout en bénéficiant d’un logement décent ou par son côté social, la colocation séduit des personnes de tous horizons et de toutes tranches d’âge. De l’étudiant au retraité en passant par la famille monoparentale, les types de colocation se sont beaucoup développés ces dernières années. Lorsque vous mettez votre bien sur le marché de la colocation, le point important à ne pas négliger est le bail de colocation. Ce peut être un bail de colocation solidaire ou bien individuel, pour un logement meublé ou non, plusieurs possibilités s’offrent à vous et vous ne pourrez en choisir qu’une. Pour être sûr de faire le bon choix, Flatlooker vous propose un comparatif afin de ne pas vous tromper dans la rédaction du bail et choisir celui qui vous correspondra le mieux. 

Les différents types de baux de location dans le cadre d’une colocation

Que votre colocation soit meublée ou nue, vous aurez à choisir entre deux types de baux. Vous pourrez donc choisir entre :

  • Établir un bail de colocation unique 
  • Opter pour le bail de colocation individuel à chaque colocataire

En établissant un bail de colocation unique, chaque colocataire bénéficiera du même document de colocation. Tous les locataires devront signer le seul et unique contrat que vous leur présenterez. Les locataires et leurs garants seront généralement solidaires entre eux. Leurs droits et leurs devoirs seront similaires et chaque colocataire pourra choisir la pièce de vie qu’il souhaite privatiser.  A noter que tous les locataires signeront le même état des lieux et paieront ensemble le dépôt de garantie. Ils pourront choisir les quotes-parts que chacun des colocataires devra verser chaque mois pour le paiement du loyer et des charges. Ils pourront également bénéficier d’aides au logement comme chaque locataire individuel. S’il y a une dégradation qui fait l’objet d’une demande de paiement de la part du propriétaire, les colocataires devront s’arranger entre eux si la somme à payer est imputée au dépôt de garantie lors de leur départ.

En optant pour le bail de colocation individuel, les choses sont différentes. Ici, tous les colocataires bénéficieront d’un contrat de colocation unique. Les termes utilisés dans les contrats seront différents et spécifiques à chaque locataire, comme notamment la durée du bail de colocation ou encore les charges qui lui incomberont. De même, chaque colocataire devra régler son propre dépôt de garantie. Vous pourrez, en tant que propriétaire, également choisir l’espace privé qui sera spécifique à chacun et le notifier dans le contrat de bail, sachant que chaque colocataire effectuera son propre état des lieux, incluant son espace privatif et l’espace commun auquel il a accès. En outre, le locataire sous contrat de bail individuel pourra, à la fin de son contrat, partir sans avoir à se soucier de trouver un remplaçant pour sa chambre laissée vacante au sein de la colocation. Si un problème survient dans l’espace occupé par le colocataire, lui seul sera redevable des sommes à payer. S’il y a une dégradation dans l’espace commun, le colocataire devra s’arranger avec les autres locataires. Ce bail est plutôt rare et n’intervient que dans des cas spécifiques, par exemple en cas de colocation étudiante. C’est également le bail le moins avantageux pour le propriétaire.

Que vous choisissiez un contrat de bail de colocation individuel ou un contrat de bail de colocation commun à l’ensemble des colocataires, il ne faudra pas négliger la clause de solidarité. Cette clause vous donnera une garantie supplémentaire en cas de non-paiement du loyer par un ou plusieurs colocataires. Si, par exemple, vous choisissez un bail commun et que l’un des colocataires prend congé du lieu et que, pour une raison quelconque, sa part n’est pas honorée par le reste de la colocation, vous serez en droit de demander à cet ancien locataire sa part du loyer et des charges, et ce jusqu’à 6 mois après son départ. 

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Quel bail choisir pour un bien loué en colocation ?

Que vous optiez pour un bail unique ou pour des baux individuels, chaque type de contrat présente des avantages et des inconvénients.

Avantages et inconvénients du bail de colocation unique 

Dans le cadre de la location à bail unique, les avantages sont nombreux. Pour commencer, le manquement de paiement des locataires se répercute sur l’ensemble de la colocation. Ainsi, et grâce à la clause de solidarité, si l’un des locataires ne peut pas payer sa part de loyer, ce sera à l’ensemble de la colocation de trouver le moyen de régulariser ce manquement. Une non-régularisation peut vite amener à la résiliation du bail de colocation. La procédure est simple, rapide et plus économique que si vous deviez entamer une procédure de non-paiement. Cette clause présente également l’avantage d’être effective en cas de départ de l’un des colocataires. Ainsi, le loyer devra être honoré jusqu’à 6 mois après le départ du locataire sortant en cas de manquement de paiement au sein de la colocation. La restitution du dépôt de garantie est, elle aussi, un avantage du bail unique. Si l’un des locataires se dissocie de la location, c’est aux autres locataires encore présents de rembourser sa quote-part. Vous pourrez ainsi conserver la totalité de la garantie, et ce jusqu’au départ du dernier locataire.

En termes d’inconvénients liés au bail de colocation unique, il est important de les prendre en compte. Pour qu’un bail unique soit proposé dans le cadre d’une colocation, il faut que tous les futurs colocataires entrent dans les lieux et signent le bail de colocation ensemble. En cas d’entrée en cours de location, ce type de contrat ne sera donc pas envisageable. Il est également peu probable que les colocataires souhaitent signer une clause de solidarité s’ils ne se connaissent pas. Cette clause engageant chaque colocataire à pallier le manquement de paiement de l’un d’entre eux, il est très difficile de faire confiance à des inconnus, d’où la possible réticence de la part des locataires. Pour contrer ce dernier point, les propriétaires privilégient la colocation entre étudiants. En effet, nombreux sont les étudiants qui se connaissent de longue date et qui doivent trouver une colocation pour se rapprocher de leur université ou grande école. À partir du moment où votre bien immobilier est bien situé, il ne sera donc pas difficile de trouver suffisamment de personnes pour combler votre logement rapidement sous le régime du bail unique. 

Avantages et inconvénients du bail de colocation individuel

En cas de bail de colocation individuel, les avantages et les inconvénients de la colocation sont différents de ceux qui sont énumérés plus haut. L’avantage principal du bail individuel d’une colocation est une certaine liberté au niveau des entrées de nouveaux locataires. En effet, si vous souhaitez faire rentrer une nouvelle personne dans la colocation, alors vous n’aurez pas à attendre l’accord des autres colocataires. Il vous suffira d’établir un contrat de colocation unique au nouveau locataire de lui présenter son lieu privatif tout en le laissant faire connaissance avec le reste de la colocation. 

L’inconvénient du bail individuel de colocation réside dans le fait que si l’un des colocataires venait à manquer au paiement de son loyer mensuel, il faudrait alors déclencher une procédure de recouvrement souvent longue, chronophage et coûteuse. En ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie, il faudra, lors du départ du locataire, lui restituer sa quote-part dans son intégralité. Impossible donc d’attendre le départ de tous les locataires pour se séparer du dépôt de garantie. Le bail individuel implique également une charge de travail conséquente pour le propriétaire qui devra effectuer autant d’états des lieux que de colocataires, s’occuper de la gestion des assurances et des conflits internes. Chez Flatlooker, nous conseillons vivement à nos clients d’opter pour le bail commun qui présente de nombreux avantages: plus sûr, plus rentable, plus facile à gérer, tant au niveau technique que dans la gestion des colocataires qui généralement se connaissent et qui représentent une entité légale. La gestion des assurances, dans le cadre d’un bail de colocation commun, est également facilitée, au même titre que la régularisation des charges etc.

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