Combien louer son appartement : 7 étapes pour déterminer le prix de location

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Combien louer son appartement : 7 étapes pour déterminer le prix de location
localisation d'un appartement sur une carte avec la propriétaire

L’estimation du prix de location fait partie des éléments clés d’une stratégie locative. Bien louer un appartement, c’est-à-dire louer au prix le plus juste et faire en sorte que le loyer réponde à plusieurs impératifs en même temps, notamment en termes de rentabilité, de profil de locataire et du niveau de prestations offert, forme, pour tout propriétaire, un exercice délicat. En outre, si le loyer peut être établi librement dans certaines zones, il est soumis au dispositif d’encadrement des loyers dans d’autres, nécessitant une réflexion supplémentaire en amont et surtout, de prendre la bonne décision pour bien louer son appartement, au juste prix.

Cet article répond à la question « Combien louer son appartement ». Il présente une méthodologie permettant aux propriétaires bailleurs d’estimer le prix de location de leur bien immobilier. Si votre appartement à louer est soumis au dispositif Pinel, vous trouverez également, dans le présent article[KB1] , des informations intéressantes et utiles.

 

Combien louer : se faire une première idée globale

La première approche, lorsque l’on cherche à savoir à combien louer son appartement, est d’avoir une idée globale des prix pratiqués sur le marché. En principe, ces informations sont déjà connues par les propriétaires bailleurs qui, lors de leur achat immobilier, se basent notamment sur les prix de location pratiqués dans le secteur qui les intéresse, afin de déterminer leur revenu foncier et d’être en mesure de rembourser leur emprunt financier. Les prix à la location variant dans le temps, cette première étude consistant à se faire une idée globale des loyers proposés dans le secteur dans lequel se trouve le bien, est donc impérative.

Une première approche constitue à définir le loyer moyen, en fonction des prix à la location les plus bas et des loyers les plus hauts du marché. Le prix du loyer au mètre carré fait également partie des informations facilement accessibles via Internet.

Bien entendu, pour que des comparaisons soient envisageables, il est important de prendre en compte les critères inhérents aux biens à louer. Ainsi, l’estimation de loyer pour un meublé sera différente de l’estimation de loyer d’un appartement vide. De même, les surfaces, le nombre de pièces et autres prestations devront également être inclus dans la comparaison pour que cette dernière soit la plus objective possible.

 

Utiliser les outils d’estimation de loyer en ligne

Il existe, sur Internet, un grand nombre d’outils d’estimation de loyers gratuits. Selon les cas, ces outils permettent une estimation plus ou moins juste du loyer à proposer pour un bien immobilier en particulier. Néanmoins, pour un calcul de loyer fiable et pour envisager la mise en location d’un appartement au plus juste prix, il est essentiel de considérer un ensemble de facteurs, dont certains sont bien souvent écartés des outils d’estimation de loyer classiques.

Pour permettre une évaluation juste et fine, certains facteurs doivent impérativement être pris en compte: 

  • l’adresse exacte du bien immobilier
  • la surface (en mètres carrés)
  • l’étage auquel se situe l’appartement
  • le nombre de pièces
  • la présence d’un ascenseur
  • la présence d’un gardien

Finesse et justesse sont les principaux atouts de l’estimateur de loyer en ligne Flatlooker, un outil sur lequel tout propriétaire souhaitant déterminer le prix de location de son bien immobilier, peut s’appuyer avec confiance. Les informations présentées et les critères pris en compte dépassent ceux des plateformes de location en ligne classiques qui se basent généralement sur le prix au mètre carré de la zone géographique concernée. 

photo estimateur loyer pour savoir combien louer

Prendre en compte l’encadrement des loyers

A Paris, à compter du 1er juillet 2019, le dispositif d’encadrement des loyers impose, aux propriétaires bailleurs proposant un logement vide ou meublé à la location, de se baser sur un loyer de référence. Ce dernier est fonction du type de location, c’est-à-dire du fait que la location soit vide ou meublée, ainsi que du nombre de pièces et de l’année de construction du logement.

A Paris, le dispositif d’encadrement des loyers nécessite donc d’être pris en compte pour estimer un loyer, qu’il s’agisse d’une première location ou une remise en location après une période d’inoccupation.

Dans le cas d’une première mise en location, le calcul du loyer de base (c’est-à-dire le loyer hors charges) propose s’effectue sur la base du loyer de référence en vigueur à la date de signature du bail. Ces informations sont clairement présentées sur le contrat de bail.

Il existe un principe permettant au propriétaire de proposer un loyer plus important que le loyer de référence majoré : le complément de loyer. Ce complément s’applique lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

 Le logement possède des caractéristiques de confort et de localisation exceptionnelles

Le loyer de base hors charges est au niveau du loyer de référence majoré

Ces deux conditions permettent ainsi au propriétaire d’appliquer un complément de loyer qui s’ajoutera au loyer de base. Les éléments qui justifient l’application du complément de loyer, dans l’estimation du loyer mensuel, seront clairement présentés sur le bail de location. 

NB: L’estimateur de loyer Flatlooker est compatible avec l’encadrement des loyers. Pour vous aider dans le calcul du loyer mensuel de votre location, les conseillers Flatlooker vous accompagnent gratuitement, afin d’affiner votre estimation.

 

Sur un secteur, comparer les biens de même typologie

liste de logements similaires pour savoir à combien louer et comparer avec son appartement

Il arrive que, pour une même surface et un même nombre de pièces, deux appartements situés à une rue de distance l’un de l’autre, varient amplement au niveau du prix de location proposé. Par exemple, un appartement de 27 m² au Kremlin-Bicêtre sera proposé à 850€ par mois, alors qu’un appartement, a priori similaire, dans le même quartier, sera disponible à un prix de location de 895€ mensuels. Un propriétaire trop gourmand ? Des tarifs inexpliqués ? Bien au contraire ! 

Les différences de prix s’expliquent par un ensemble de critères bien précis et requièrent une finesse au niveau de l’analyse des biens immobiliers dans la comparaison pour estimer à combien louer son appartement.
Conscient du fait que le prix de location ne dépend pas uniquement du nombre de mètres carrés et du nombre de pièces, Flatlooker propose, aux propriétaires bailleurs et aux futurs locataires,
une base de données qui donne des indications liées à la luminosité, au bruit, à la nature du vis-à-vis…Ces informations permettent de justifier un prix de location plus élevé que la moyenne, le cas échéant. Le nombre de biens immobiliers inclus dans cette base est en constante augmentation, permettant une analyse comparative objective et juste.

Dans le cas de l’exemple des deux appartements au Kremlin-Bicêtre, la différence dans le prix de location peut donc s’expliquer par le fait que l’appartement loué plus cher possède :

 Des toilettes séparées

Un ascenseur (alors que l’autre appartement, situé au même niveau, n’est accessible que par les escaliers)

Une belle luminosité en raison de son orientation plein Sud

Deux fenêtres supplémentaires

Etc.

Lorsque l’on se penche sur des critères affinés, liés au cadre de vie des appartements à louer, les comparaisons du prix des loyers deviennent objectives et il devient alors possible de déterminer le prix d’un appartement à louer le plus justement possible.

Prendre en compte la saisonnalité du marché locatif

L’estimation d’un loyer doit impérativement prendre en compte le facteur de saisonnalité. Ce phénomène, comme le savent les propriétaires bailleurs et les professionnels, influe grandement sur le marché de l’immobilier. Ainsi, c’est généralement entre les mois de mai et d’octobre que la demande locative et l’offre sont les plus importantes, en raison des rythmes de vie des locataires et des aléas liés à leurs études ou à leur emploi. Au rythme de l’offre et de la demande, certaines zones connaissent des variations de loyer importantes, limitées par le dispositif d’encadrement des loyers dans les zones dites « tendues ».

Un propriétaire souhaitant mettre son bien en location au cours d’une période « creuse », aura ainsi tendance à vouloir baisser son loyer pour louer son bien plus rapidement. Conscient des aléas liés à la saisonnalité, notre agence Flatlooker redouble d’efforts afin de limiter l’effet de saisonnalité. Par exemple, nous visons des populations particulières comme les expatriés ou les étudiants de l’enseignement supérieur. Chez les premiers, donc les expatriés, nous observons des besoins qui ne sont pas liés à l’aspect saisonnier, les mutations et déplacements se faisant tout au long de l’année. Chez les seconds, les étudiants, certains impératifs, comme le stage de fin d’études par exemple, implique la recherche d’appartement en cours d’année scolaire. De ce fait, nous offrons, aux propriétaires qui nous confient leur bien immobilier en gestion locative, un maximum de visibilité à tout moment de l’année et maximisons les opportunités de location tout en minimisant l’impact saisonnier.

Sachant que le seul curseur permettant à un propriétaire bailleur de louer son appartement rapidement est le prix, l’estimation du loyer peut être amenée à être affinée par petits paliers afin de trouver le prix le plus juste, selon les spécificités du marché. Par exemple, une baisse de prix de 50€ (pour un appartement à 1200€ de loyer mensuel par exemple) peut, à elle seule, rendre un logement plus attractif. Chez Flatlooker, un score d’attractivité des appartements est calculé en fonction du nombre de visites virtuelles et de clics. L’analyse de ce score nous permet de faire évoluer le prix en fonction de certains paramètres et de louer le bien plus rapidement. Attention tout de même à garder à l’esprit qu’une baisse de loyer entraîne automatiquement une marge de manoeuvre limitée par la suite, dans la mesure où l’appartement ne pourra pas être reloué plus cher.

 

Tester le marché: la méthode Flatlooker

Il arrive qu’un propriétaire souhaite mettre son appartement en location à un prix supérieur au prix du marché. Pour diverses raisons, qu’elles soient d’ordre financier, émotionnel ou personnel, il importe à certains propriétaires de se rassurer quant au fait que leur investissement immobilier répond en tout point à leurs exigences. Pour les accompagner, Flatlooker propose une méthode unique, qui consiste à tester le marché locatif.

Le prix de location, souhaité par le propriétaire, est donc proposé à la location sur notre plateforme ainsi que sur toutes les plateformes sur lesquelles nous publions des annonces de location pour nos clients (Se Loger, Le Bon Coin, etc.). La puissance du digital nous permet d’analyser immédiatement les retours concernant le bien mis en location au prix souhaité par le propriétaire : Nombre de visites virtuelles, nombre de contacts etc. Les chiffres obtenus nous permettent de vérifier si le prix de la location semble acceptable pour les locataires potentiels ou si, au contraire, il agit comme un frein. Grâce à des analyses comparatives poussées, les agents Flatlooker sont ainsi en mesure de proposer, aux propriétaires bailleurs, d’ajuster leur prix, afin qu’il réponde précisément au marché locatif.  

 

Combien louer son appartement lorsqu’il s’agit d’un logement Pinel ?

Dans le cadre du dispositif Pinel, l’estimation du loyer doit également s’effectuer. Rappelons que l’investissement Pinel répond à des critères précis, en termes de localisation géographique, de plafonds de loyer et de ressources des locataires. En résumé :

 Un logement Pinel se situe dans l’une des zones définies par la loi (appelées « zones Pinel »), dans laquelle le marché locatif est dit « tendu »

Le calcul du loyer se fait sur la base de la surface utile du bien immobilier, à savoir la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, jardin, …) dans la limite de 8 m² par logement

En fonction de la zone dans laquelle se situe le bien, le calcul du loyer ne doit pas dépasser un maximum imposé par le dispositif Pinel et présenté sous forme de barèmes chaque année.

Pour vous aider à calculer le loyer d’un logement Pinel et à comprendre les plafonds, Flatlooker vous propose un article complet à découvrir en cliquant ici.

 

Combien louer son appartement: à retenir

Lorsqu’il s’agit de savoir combien louer son appartement et d’estimer son loyer, il est important que les propriétaires bailleurs restent ouverts. Une mise en location se fait de manière optimale lorsque les considérations émotionnelles sont laissées de côté et que l’analyse et les calculs sont faits de manière rationnelle, en prenant en compte l’impact de certaines décisions à moyen et long terme. 

Au côté des propriétaires bailleurs, Flatlooker étudie toutes les possibilités et propose des conseils objectifs et viables, dans le but de bien louer au plus juste prix.

Flatlooker est le leader de la gestion locative en ligne. Nous mettons le meilleur de la technologie et de l'humain au service des propriétaires bailleurs. Intéresses pour en savoir plus ? Contactez-nous en remplissant le formulaire ci-contre, un conseiller vous contactera sous 24h.
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