Etudier le marché de mon investissement locatif

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Etudier le marché de mon investissement locatif
étudier le marché locatif avant d'investir

Le développement de l’investissement locatif permet à de nombreux particuliers de se constituer un revenu ou un patrimoine. Pour autant, tous les investissements ne se valent pas. Proposer une offre immobilière adaptée aux attentes du marché est essentielle pour garantir la réussite du projet.

L’étude de marché permet d’explorer et mesurer les attentes des clients potentiels pour vérifier la pertinence du projet. Elle facilite ainsi l’adaptation de l’offre locative et la création d’une stratégie de communication adaptée aux segments visés.

Réaliser une étude de marché pour l’investissement locatif 

L’étude de marché est une étape primordiale pour tout projet d’ordre commercial. Elle permet au porteur de projet de comprendre les attentes des clients potentiels, d’évaluer la faisabilité et la viabilité du projet et enfin d’obtenir les informations nécessaires pour construire une offre pertinente. 

En ancrant les projets entrepreneuriaux dans la réalité, elle contribue à déterminer si l’offre proposée rencontrera une demande réelle, à cerner les besoins pour mieux y répondre, à identifier les acteurs déjà positionnés sur le marché, et à mesurer son potentiel. 

La plupart du temps, l’investissement locatif représente un investissement conséquent. Prendre le temps d’étudier la pertinence de la future offre locative fait partie intégrante de la démarche d’investissement.  

Les différentes étapes d’une étude de marché

L’étude de marché ne consiste pas à poser quelques questions pour en faire la synthèse puis l’analyse.

Pour obtenir les informations qui vous permettront de comprendre les attentes des clients potentiels il est nécessaire de structurer votre démarche en commençant par identifier les raisons de votre investissement.

Ce n’est qu’après avoir clairement défini votre projet que vous pourrez réaliser votre étude de marché. L’idéal est de suivre une méthodologie appropriée : analyse du secteur et de la réglementation, choix du type d’étude, réalisation du questionnaire, collecte des informations, saisie de données. 

Les résultats que vous obtiendrez serviront à comprendre les attentes et le fonctionnement du marché de l’immobilier sur le secteur géographique choisi. Ils vous aideront à comprendre quelles sont ses caractéristiques et quels sont les facteurs qui l’influencent.

L’identification du fonctionnement du marché

L’étude que vous avez réalisée doit, en premier lieu faire un état des lieux du marché afin de comprendre son fonctionnement et découvrir les acteurs présents. 

De nombreux facteurs influencent la rentabilité d’un investissement :

  • Son emplacement géographique (ville, campagne, département, zone touristique, …) ;
  • Son environnement (université, grande entreprise, administration, base militaire, …) ;
  • La manière dont il est desservi (réseau routier, gare sncf, métro, bus, …)
  • Les facilités environnantes (commerces, écoles, mairies, administrations, …)

L’environnement proche influence fortement le marché. Par environnement on entendra l’existence, l’installation ou le départ d’établissements importants (grande entreprise, base militaire, gare SNCF, université, …) mais aussi la réglementation et la fiscalité.

L’impact de ces facteurs sur le marché immobilier et plus particulièrement secteur géographique ciblé sera étudié dans l’étude. Cela contribuera à choisir un bien immobilier qui dispose d’un réel potentiel et à élaborer une offre commerciale adaptée.

La segmentation du besoin

Votre étude vous permettra de segmenter le marché c’est-à-dire d’identifier les groupes de population, qui, en ce qui concerne la location d’un bien immobilier sur le secteur cible, ont des comportements similaires et homogènes. Un marché est constitué de plusieurs groupes de clientèle ayant chacun des besoins et des attentes spécifiques. Parmi les segments les plus courants on trouve par exemple les jeunes ménages, les étudiants, les célibataires, les locations touristiques, … Chaque segment privilégiera des offres immobilières différentes.

Qui seront vos clients ?

Une fois que les segments auront été mis en évidence par l’étude, il faudra identifier le ou les segments qui vous intéressent, et sur lesquels vous allez vous concentrer. Chaque segment dispose de ses propres caractéristiques (durée de location, montant des loyers, délais de paiement, risque d’impayé, …).

Pour toucher votre cible il sera nécessaire d’identifier les critères de choix du segment cible et adapter votre offre en conséquence. La nature et les caractéristiques du bien immobilier contribuent bien évidemment à constituer la nature de votre offre locative.

La nature du bien que vous achetez (maison, appartement, colocation, balcon jardin, …), son emplacement (province, centre-ville, …) et aménagement auront des conséquences sur la nature des locataires potentiels et par conséquent sur le segment du marché sensible à votre offre.

Il est possible de déterminer un ou plusieurs secteurs de clientèle qui seront potentiellement intéressés par vos offres. Prêtez attention à choisir un segment de clientèle assez délimité afin de savoir les cibler et leur proposer une offre qui correspondra au maximum à leurs besoins, mais veillez également à ne pas délimiter un segment trop restreint, car cela limite la demande. Réaliser une analyse SWOT est une démarche simple, rapide et souvent efficace pour identifier les atouts qui vous permettront de saisir les opportunités que propose le marché. Ici aussi, l’étude de marché vous sera utile. Elle vous aidera à remplir la matrice, notamment pour ce qui est des aspects externes.

Comment puis-je répondre au besoin

Après avoir déterminé le segment de clientèle ou la catégorie qui vous intéresse, il faut élaborer une offre qui corresponde à leurs besoins spécifiques. Cela commence bien évidemment par l’emplacement du bien, puis par son aménagement et enfin par la décoration, une touche finale qui mettra l’accent sur les atouts du bien.

Ainsi, dans l’hypothèse où vous souhaitez louer votre bien à une famille, il peut être utile de privilégier un endroit bénéficiant de facilités pour les enfants (jardin, écoles à proximité, parcs, clubs sportifs, …). Une clientèle familiale prêtera sûrement plus d’attention à la qualité et l’agencement du bien immobilier ainsi qu’à la sécurité des habitants, contrairement à un étudiant, dont le premier critère de choix reste souvent le prix.

En revanche, dans l’hypothèse où vous souhaitez proposer votre bien à une clientèle plutôt étudiante il vous faut prêter attention aux commerces de proximité, aux bars, à la présence de transports en commun, à l’accessibilité aux universités et différents établissements d’enseignements supérieurs. Ces choix auront un impact sur votre projet (montant du loyer, durée de location, …).

Se différencier des offres concurrentes

Votre étude de marché doit intégrer une analyse de la concurrence qui vous servira à vous différencier des offres existantes. C’est en étudiant les remarques et les suggestions faites lors de l’étude qu’il est possible d’identifier des éléments de différenciation qui vous aideront à vous distinguer. Dans un meublé, la taille de la télé, l’équipement de la cuisine, le choix des matériaux, la luminosité des pièces, le parking, la proximité d’un arrêt de bus, …sont importants. Ces « détails » font partie intégrante de votre offre et peuvent faire la différence …

Le positionnement

Pour un logement locatif comme toute entreprise cherchant à vendre ses produits ou ses services, vous devez définir l’image du bien que vous souhaitez commercialiser. 

Il faudra pour cela considérer plusieurs facteurs, qui sont :

  • les attentes et les besoins des segments que vous avez déterminé comme votre clientèle cible,
  • le positionnement de vos concurrents,
  • la valeur ajoutée au produit proposé. 

Votre attention devra s’adapter en fonction du bien souhaité et de sa catégorie (anciens, neufs). Si vous achetez de l’ancien, il faut faire attention aux matériaux de construction, à l’isolation mais également au mode de chauffage, ou l’état des parties communes. Il faudra aussi prêter attention à une éventuelle copropriété. 

Le positionnement consiste aussi à fixer un prix, qui aura été évalué lors de l’étude de marché et reflétera la nature de votre offre.

Une fois toutes ces étapes réalisées, il vous reste à communiquer sur votre offre de location en utilisant les partenaires et les modes de communications identifiés dans le cadre de l’étude de marché.

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