Gérer seul son bien immobilier : combien ça coûte ?

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Gérer seul son bien immobilier : combien ça coûte ?

Gérer son bien : à quels types d’incidents et à quels coûts s’attendre ?

La gestion autonome de son appartement n’est pas chose facile. Une fois le locataire trouvé de nombreuses tâches imprévisibles peuvent incomber le quotidien du propriétaire. En se basant sur l’analyse d’environ 1000 logements (construits entre 1850 et 1950 et dont 60% se situe en région parisienne et 40% en province), Flatlooker, spécialiste de la gestion locative en ligne, apporte un véritable éclairage concernant les incidents auxquels un propriétaire peut être confronté, leur fréquence et le prix que cela peut lui coûter en moyenne.

D’après l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en tant que propriétaire d’un logement en location, il est obligatoire de se soumettre à certaines tâches afin d’assurer la bonne tenue de son bien et la satisfaction de son locataire. Si desconnaissances juridiques précises et une bonne maîtrise du marché immobilier local sont requises pour traiter les tâches administratives, le propriétaire devra aussi prévoir du temps à consacrer à la gestion des imprévus. Ce temps est souvent sous-évalué par le primo-acquéreur qui a tendance à n’envisager que les tâches prévisibles. Flatlooker a répertorié ces différents impératifs ainsi que la fréquence à laquelle un propriétaire peut être amené à les gérer :

Flatlooker dénombre 25 sujets à traiter par le propriétaire chaque année. Parmi ces impératifs, des tâches administratives prévisibles (15 au total) et 10 tâches imprévues (7 qui relèvent de l’administratif et 3 gestions d’incidents). Pour aider les propriétaires à anticiper ces aléas qui peuvent rapidement se révéler pourvoyeur de temps et d’argent, Flatlooker fait état dans le tableau suivant de leur origine et de leur fréquence :

Fréquence des incidents techniques dans un logement

On constate que les travaux de plomberie/chauffage sont les plus fréquents puisqu’ils interviennent en moyenne chaque année. L’électroménager et l’ameublement arrivent en seconde position (tous les deux ans), puis suit ensuite le dégât des eaux (tous les deux ans et demi). Les travaux d’électricité, serrurerie et huisserie sont à envisager tous les 3 ans environ. L’incident qui se fait le plus rare est celui lié à l’humidité, l’aération ou la VMC puisque Flatlooker est amené à les gérer tous les 5 ans.

A noter : Toutes ces données dépendent bien sûr de l’ancienneté du bien, de l’entretien de l’immeuble (par les résidents et la co-propriété).

Combien de temps de traitement pour ces tâches ?

Si une question d’ordre administratif se résout en moyenne avec 2 échanges (1 échange = 1 aller retour), il faut 5 à 6 échanges en moyenne pour régler un incident technique. Selon le caractère de l’incident, cette partie peut tout particulièrement s’étendre dans le temps notamment parce qu’elle repose sur des tierces parties (réactivité des syndic, des artisans, des assurances, etc).

« Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la gestion d’un grand appartement n’est pas beaucoup plus consommateur de temps qu’un petit. En effet, la majeure partie des interactions sont : soit d’ordre administratif, soitliées à la plomberie. Hors l’administratif n’est pas plus chronophage sur un T4 qu’un T3. Egalement, il n’y a généralement qu’une seule SdB/cuisine/chauffe-eau jusqu’au T3 ou T4 donc peu de risques de problèmes de plomberie additionnels. » Explique Nicolas Parisot, Co-fondateur de Flatlooker

Quel coût annuel moyen envisagé ? 

En moyenne, un propriétaire de logement en location va dépenser de manière OBLIGATOIRE 240€ à l’année en gestion courante (hors rénovation partielle ou complète d’un logement). Ces 240€ vont être répartis comme suit :

Répartition des dépenses en gestion courante d'un propriétaire en 2019

Les travaux de plomberie/chauffage représentent 40% du budget moyen annuel (environ 96€ TTC). C’est un poste de dépense non négligeable pour le propriétaire, comparé aux autres incidents (entre 3 et 8% des 240€). Attention aux interventions liées à des problèmes d’humidité et d’aération qui peuvent se révéler plus coûteuses (17% du budget au total) bien que beaucoup moins fréquentes. »

Pour les incidents les plus courants (en région parisienne), à quels types de coûts faut-il s’attendre ? 

« En région parisienne, lorsqu’un locataire déclare un incident à la charge du bailleur, celui-ci déboursera rarement moins d’une centaine d’euros s’il souhaite faire intervenir un professionnel. En effet, le professionnel facturera sondéplacement, sa main d’œuvre, la fourniture des pièces et les taxes associées ce qui fait vite monter la facture. » Explique Nicolas Parisot, Co-fondateur de Flatlooker

Aération :

Les travaux qui concernent l’aération d’un appartement peuvent s’étendre de 75-100€ (par exemple, pour la création d’une grille d’aération sur une fenêtre existante). Si vous tardez à traiter les problèmes d’humidité, la facture peurmonter à plus de 1000€ (création de plusieurs grilles d’aération, traitement des murs contre la moisissure, la peinture de la pièce concernée).

Volets : 

La réparation simple d’un volet roulant manuel coûtera généralement au propriétaire environ 100-150€. Si on considère en revanche la fourniture et le remplacement total d’un volet roulant de marque premium sur une grande fenêtre, ce type d’intervention peut monter jusqu’à 900€.

Huisserie :

Pour des travaux d’huisserie, un propriétaire dépensera rarement moins de 100€ (ex : graissage + meulage d’une porte bloquée si cela n’a pas été fait par l’ancien locataire). Pour le remplacement complet d’une porte d’entrée il faudra compter au minimum 700€ pour une porte en bois simple (notez que ces prix peuvent s’envoler à plusieurs milliers d’euros pour le remplacement d’une porte blindée).

Plomberie / Chauffage : 

En termes de plomberie/ chauffage, si le remplacement d’un robinet peut revenir modestement à 100€, le remplacement complet d’un chauffe-eau et dépose en décharge coûte rarement moins de 1000€.

Électroménager : 

Si un propriétaire loue un logement meublé dont les équipements sont mentionnés dans le bail, les pannes dues à leur usure normale restent à sa charge. La réparation d’un équipement électroménager coûtera au minimum 75€. Pour le changement d’un gros équipement (frigo, lave-linge, …), un professionnel facturera la commande, le suivi de la livraison, le prix de l’équipement, l’installation et le dépôt en déchèterie, ce qui vous reviendra rarement à moins de 500-600€.

Serrurerie :

La serrurerie peut aussi faire l’objet d’une fourchette très large en fonction de l’incident. Par exemple effectuer un double de clés coûtera rarement moins de 50€ mais une ouverture de porte et un remplacement de serrure 3 points peut rapidement coûter entre 500€ et 1000€.

«Les problématiques de serrurerie restent la source de conflit la plus importante. En effet, un changement de serrure est généralement coûteux et fait dans l’urgence par le locataire (qui est bloqué devant sa porte). Pour éviter les mauvaises surprises, il faut prévenir son bailleur en amont pour déterminer à qui incombe la charge avant d’avancer des frais.» Explique Nicolas Parisot, Co-fondateur de Flatlooker

Note : Tous ces coûts sont basés sur des prestations complètes comprenant fourniture, déplacement, main d’œuvre, taxes en région parisienne sur l’année 2019.

Si vous voulez en savoir plus sur le prix moyen des rénovations pour le bien que vous louez ? Cliquez ici
Et si vous souhaitez avoir plus d’informations sur la déduction fiscale des travaux locatifs, consultez notre article.

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