Le guide de la caution locative : tout ce que les propriétaires doivent savoir pour louer sereinement leur bien

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Cet article répond aux questions suivantes:
  • Quelle différence y a-t-il entre caution locative et dépôt de garantie ?
Sommaire
Le guide de la caution locative : tout ce que les propriétaires doivent savoir pour louer sereinement leur bien
Se prémunir des impayés et se protéger des locataires indélicats est essentiel quand on est propriétaire. L’acte de cautionnement intervient dans de nombreux domaines : bancaire, immobilier locatif, bail commercial, souscription de crédits. Dans le monde de l’immobilier locatif, le terme caution désigne un tiers, physique ou moral, qui appuie la candidature d’un locataire en plaçant son patrimoine à disposition du créancier. La caution est un outil facile d’accès et personnalisable qu’il convient de connaître : Flatlooker présente le guide complet de la caution locative.

Quelle différence entre caution locative et dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie et la caution sont deux notions complémentaires mais différentes. Le dépôt de garantie est une somme d’argent (équivalant à un mois de loyer hors charges pour les baux non meublés et deux mois de loyer pour les baux meublés). Lorsqu’un tiers se porte caution, il propose de régler les dettes locatives en place et lieu du locataire si ce dernier devient défaillant.

Caution locative, quels sont les changements prévus en 2019 ?

De nombreuses réformes ont été appliquées pour réduire les litiges et faciliter l’accès au logement. La loi ELAN reconnaît à présent la signature électronique comme équivalente à une signature manuscrite. Recopier à la main l’acte de cautionnement n’est plus obligatoire. La loi Elan quant à elle, facilite l’éviction des locataires indélicats : la trêve hivernale ne protège plus les personnes refusant sciemment de payer ou se rendant coupables de nuisances.

Il existe plusieurs types de cautionnement locatif

  1. Caution simple
  2. Caution solidaire
  3. Organisme de caution pour la location : les aides de l’État
  4. Caution bancaire
  5. Assurance Loyers Impayés payées par le propriétaire-bailleur
  6. Garantie Loyers Impayés payée par le locataire : les nouveaux acteurs de la caution locative
Nous avons dédié un article complet à chacune d’entre elles, vous trouverez ci-dessous un bref résumé de ce qui vous attend dans chaque article.

1. Caution simple

Ce document écrit regroupe les mentions légales, les montants engagés et la durée du cautionnement. Il protège le propriétaire en lui donnant un second recours au cas où le locataire devienne insolvable. Comme ses homologues, l’acte de cautionnement simple est apprécié car personnalisable :
  • caution partielle ou totale
  • physique (proche, ami, famille…) ou morale
  • délimitée dans le temps ou indéfinie.
Chaque ajustement est consigné dans des clauses, ajoutées en fin de document. Pour recouvrer les impayés, le propriétaire intentera une première action en justice. Si le locataire est insolvable et que les démarches échouent, le commandement de payer sera adressé à la caution. Retrouvez ici notre article dédié à la caution simple

2. Caution solidaire

Elle est une des protections les plus efficaces puisque le bailleur peut se retourner contre la caution solidaire dès le premier impayé de loyer caractérisé (soit 2 mois entiers sans paiements). L’acte de cautionnement indique le renoncement au « bénéfice de discussion », et précise expressément qu’il s’agit d’une caution solidaire. Si le locataire devient défaillant, le garant s’acquittera des loyers, charges et frais de rénovation impayés à sa place, sans attendre qu’une procédure de recouvrement soit engagée. Outre les cautions physiques classiques (parents, amis…), trois types de cautions morales sont susceptibles de se porter caution pour la location d’un logement :
  • Un organisme de gestion locative (type dispositif Visale) ou des assurances privées
  • Les établissements bancaires
  • Les compagnies d’assurances et leurs succursales
Si la dette n’est pas soldée, la caution recevra un commandement de payer dans les deux semaines après le premier impayé de loyer. Retrouvez ici notre article dédié à la caution solidaire

3. Organisme de caution pour la location : les aides de l’État

Des dispositifs ont été mis en place pour faire face à la crise et aider les personnes les plus précaires à se loger. Le plus connu étant certainement le dispositif Visale. Il est accessible sur dossier, à condition de remplir certains critères :
  • Bon parcours locatif ou absence de dettes
  • Jeunes actifs de moins de 31 ans
  • Loyers plafonnés à 1 500€ mensuels en région parisienne, 1 300€ dans les DOM-TOM.
Visale prévoit un cautionnement solidaire et, parfois, avance le dépôt de garantie comme le ferait un prêt à taux 0%. En cas de défaut de paiement, les intervenants remboursent le propriétaire, coordonnent le recouvrement des sommes dues et entament en leur nom les éventuelles procédures judiciaires. Le bailleur est libre de s’y associer ou non. Le FASTT Confiance Bailleurs répond à une même logique, mais prévoit un suivi socio-professionnel plus global :
  • aides aux transports
  • garde d’enfants
  • assurances multirisques
  • mutuelles à bas prix.
La pluralité de l’accompagnement prévient en amont les retards de paiement, tout en stabilisant la situation du public ciblé : les travailleurs à temps partiels et intérimaires. L’Action Logement est plus axée sur l’accès à l’emploi. Pour le locataire, cela implique de trouver un logement rapidement, même si ses revenus sont faibles. Ce manque de garanties rend les propriétaires méfiants : la mission d’action logement sera de les rassurer grâce à des outils comme le dispositif Visale ou le bail mobilité. Retrouvez ici notre article dédié aux organismes de caution de l’État

4. Caution bancaire

Il arrive que parfois, les candidats à la location n’aient ni proches ni justificatifs de revenus. Ils peuvent alors se tourner vers leur banque. Celle-ci leur se portera caution simple ou solidaire selon les besoins du bailleur, comme le ferait un parent. Le locataire doit monter un dossier : s’il est en bons termes avec l’établissement bancaire, et n’a jamais été répertorié mauvais payeur, l’acte de cautionnement lui sera délivré sans aucun problème. Les profils plus risqués se verront proposer une formule plus encadrée : le montant des loyers engagés sera bloqué sur un compte. La banque versera cet argent au propriétaire en cas de non-paiement. Bien que payante pour le locataire, la caution bancaire est accessible à des profils plus variés qu’un dispositif Visale ou une GLI. Retrouvez ici notre article dédié à la caution bancaire

5. Garantie Loyers Impayés souscrite par le propriétaire-bailleur : la GLI

À l’instar d’une assurance habitation, le propriétaire signe un contrat GLI qui, en échange d’un paiement mensuel, lui garantit une somme d’argent en cas de dégradations manifestes du logement ou de dette locative (loyers et charges). Les assurances loyers impayés couvrent des impayés de loyer et de charges proposent des garanties contre les détériorations immobilières. Note : la GLI peut être assortie d’une gestion locative, qui libère définitivement le propriétaire de toute démarche administrative. Il reste néanmoins maître des décisions concernant son logement. Retrouvez ici notre article dédié à la garantie loyers impayés (GLI) 

6. Garanties Loyers Impayés souscrite par le locataire

Le locataire soumet son dossier et reçoit dans la plupart des cas une réponse rapide, parfois dans les 24 heures. Chaque organisme définit ses prix, entre 2% et 3% du montant total du loyer. Gratuit pour le propriétaire, ces start-ups prévoient le versement d’une indemnité en cas de défaut de paiement ou pour pallier à d’éventuelles dégradations. Comme pour la GLI, les montants sont calculés au prorata des délais d’expulsion. Bon à savoir : la sélection est effectuée en amont, ce qui décharge le bailleur de toute vérification des pièces justificatives. Si le locataire est muni d’un agrément, c’est qu’il présente des garanties solides. Quel que soit le mode de cautionnement, n’oubliez pas de reporter cette mention sur le document : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée de cautionnement est stipulée indéterminée. La caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat du contrat de location, qu’il s’agisse d’un contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel chaque bailleur reçoit une notification de la résiliation. ». Retrouvez ici notre article dédié aux cautions souscrites par le locataire
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