La caution simple : définition, principe et fonctionnement

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La caution simple : définition, principe et fonctionnement

S’il a accepté une caution simple, le propriétaire doit attendre que la procédure de recouvrement contre le locataire ait échoué pour se retourner contre la caution. Flatlookerdévoile toutes les informations à connaître pour choisir une caution simple sécurisée.

Caution simple : définition & lois

a. Caution simple : définition

L’acte de caution simple est un document officiel : en le signant, le tiers s’engage à honorer les impayés de loyer et dégradations éventuelles. Ce tiers sera l’ultime recours du propriétaire une fois que toutes les autres démarches aient échoué.

Une clause ajoutée à l’acte de cautionnement peut plafonner les montants à verser en cas de litige : c’est la caution partielle. 

b. À quelles lois la caution simple répond-elle ?

Qualifiée de caution sous seing privé par les professionnels du droit, elle répond à deux articles du Code Civil :

  • Article 1326 détaille les différentes cautions morales ou physiques envers un bailleur privé : cautionnement par une caution personne morale envers tous créanciers (professionnels et non professionnels) et cautionnement par une caution personne physique vis-à-vis d’un créancier non-professionnel  
  • Article 341-2 et 313-7 pour les bailleurs professionnels, enregistrés à la Chambre du Commerce (caution bancaire par exemple) : en me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. 

Principe de la caution simple

Le locataire doit faire face seul aux impayés de loyer. Lorsque le montant de sa dette atteint l’équivalent d’un mois de loyer hors charges, le propriétaire peut entamer une procédure de recouvrement. Si elle ne donne rien ou que le locataire n’est pas solvable, ça sera au garant de payer.

a. Qui peut se porter caution simple ?

Seules les personnes résidant en France et solvables sont autorisées à se porter caution. Pour laisser au locataire un reste à vivre suffisant pour régler ses factures, le bailleur veillera à ce que ce loyer ne dépasse pas un tiers de ses revenus mensuels.

b. Une personne physique

Parents, amis, frères, qu’importe tant que la personne est solvable. C’est son patrimoine qui sera engagé en cas de défaut de paiement ou de dégradations importantes.

Note : le bailleur ne peut refuser une caution sous prétexte qu’elle n’est pas de nationalité française.

c. Une personne morale 

Il s’agit d’une société qui n’est pas exclusivement composée de membres d’une même famille. 

Comment trouver une caution simple fiable en trois étapes

En plus de s’assurer que le garant mesure la portée d’un tel engagement, le propriétaire doit vérifier que sa situation financière et professionnelle lui permet de faire face à de telles dépenses.

Étape #1 : un garant solvable 

Les revenus de la caution doivent de préférence être au minimum 2,7 fois supérieurs au prix du loyer hors charges. 

Étape #2 : de solides justificatifs

Avis d’imposition, fiches de paie, document INSEE prouvant une activité professionnelle de moins de trois mois, et toute autre preuve de revenus (patrimoine immobilier, rentes…). 

Étape #3 : un même locataire peut-il cumuler les cautions simples ?

Oui. En l’absence de renonciation au principe de division, chacune devra s’acquitter de la dette locative dans son intégralité.

Caution simple, quelles procédures en cas de loyers impayés ?

Le premier impayé de loyer est caractérisé : 32 jours ont passé depuis le premier défaut de paiement. Le propriétaire peut entamer les démarches de recouvrement.

Le bailleur procède à un commandement de payer, envoyé par La Poste en courrier recommandé avec accusé de réception. Comptez 15 jours après l’envoi de la demande de paiement, contactez la caution par écrit ou email. Sans cette formalité, aucune indemnité de retard ne vous sera versée.

Mandatez un huissier pour officialiser l’injonction de payer

Il remettra le document en main propre au locataire.

Si le tribunal prononce un non-lieu ou que le locataire est indigent, la procédure devra être renouvelée, envers la caution cette fois. Les choses se compliquent si cette dernière n’est plus solvable : c’est pour cela que Flatlooker privilégie la caution solidaire.

Peut-être cette personne est-elle mariée sous le régime du partage des biens ? Les loyers impayés seraient alors transférés à son conjoint.

La demande d’expulsion passe par le canal judiciaire : seul un juge peut en décider.

Obligations et mentions légales d’une caution simple valide

Comment éviter de voir l’acte la caution de son bien immobilier annulé ? Flatlooker répond.

a. Cautions multiples et durées d’engagement 

Le cas le plus fréquent est celui des colocations. En l’absence de clause « renonçant au bénéfice de division », la dette sera adressée en totalité à chaque locataire puis à chaque caution. Cette coresponsabilité sera effective six mois après avoir quitté le logement.

En l’absence de précision et de date limite, la caution couvre toute la durée du bail. Elle est reconductible au même titre, et ne peut s’arrêter que sur demande écrite au propriétaire, qui est libre d’accepter ou de refuser.

b. Mentions à reporter dans l’acte de cautionnement

  • Montant du loyer hors charges écrit en chiffres et lettres pour éviter les erreurs
  • Responsabilités de la caution vis-à-vis des dégradations et défauts d’entretien
  • Indiquer « renoncer au bénéfice de discussion » dans un acte de cautionnement simple équivaut à une caution solidaire.
  • « En me portant garant de Monsieur/Madame Untel, dans la limite de la somme de …€ couvrant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités de retard et pour la durée de …. Mois/Années, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus si Monsieur/Madame Untel n’y parvient pas lui-même. ».

c. Nouveautés 2019

La loi Elan dispense désormais les garants locatifs de recopier les engagements dans l’acte de caution : une signature suffit. La Loi Alur quant à elle, rend les signatures manuscrites et électroniques équivalentes.

Aucun doute : dématérialiser la mise en location d’un appartement a considérablement boosté l’immobilier locatif.

Flatlooker répond à vos questions concernant la caution simple

Vous avez une question sur la caution simple ? Vous avez besoin d’un avis d’expert pour authentifier les pièces justificatives d’une caution ? Vous souhaitez être accompagnés dans la mise en location de votre logement ? Flatlooker répond aux questions des propriétaires-bailleurs !

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