Si vous relevez du régime d’imposition réel et que vous avez un ou plusieurs biens que vous donnez en location, vous pouvez déduire certains travaux de votre déclaration de revenus fonciers. Mais comment savoir quels travaux sont déductibles ? Quelles dépenses peuvent être déduites de votre déclaration de revenus fonciers ? L'agence de gestion locative Manda vous aide à faire le point.
Travaux de réparation et d’entretien déductibles : que dit la loi ?
La Direction des Finances distingue trois catégories de dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers :
- Les dépenses de réparation et d’entretien
- Les dépenses d’amélioration
- Les dépenses de (re)construction et d’agrandissement
Pour reprendre les termes du bulletin officiel des finances publiques : « Pour être admises en déduction, les dépenses correspondant à des travaux déductibles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges exposées au BOI-RFPI-BASE-20 ». Les dépenses doivent donc être relatives :
- À l’acquisition ou à la conservation du revenu foncier
- À des dépenses effectivement payées par le propriétaire
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?
a. Les travaux de réparation et d’entretien
Pour maintenir ou remettre en état un bien immobilier donné en location et pour permettre aux locataires d’en jouir normalement, il est important d’effectuer des travaux réguliers. À partir du moment où vous ne modifiez pas la consistance, l’agencement ou l’équipement du logement en question, il vous est possible de déduire les travaux de réparation et d’entretien de votre déclaration de revenus fonciers.
Au titre de la loi : «Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination »
Les travaux de réparation et d’entretien déductibles concernent les sommes dépensées en vue de conserver ou de remettre en état un logement mis en location. Les réparations locatives, c’est-à-dire les sommes à la charge du locataire, ne peuvent pas être prises en compte dans les déductions des revenus fonciers, sauf si les travaux s’avèrent indispensables en raison de la vétusté du bien immobilier ou en cas de force majeure ou lorsque les travaux doivent se poursuivre après l’arrivée du locataire.
Quelques exemples de travaux de réparation et d’entretien déductibles des impôts fonciers :
- Remise en état du gros œuvre (réfection de la façade, etc.)
- Remise aux normes de l’installation électrique
- Travaux de plomberie et remise à neuf des évacuations des eaux usées
- Traitement des charpentes et du bois
- Réparation ou remplacement de chaudière
Les sommes à déduire concernent celles qui ont été réellement payées au cours de l’année d’imposition, même si les travaux ont été effectués avant ou après cette période.
Attention : si les travaux de réparation et d’entretien effectués sur vos biens immobiliers donnés en location entraînent l’augmentation de votre actif immobilier, ils seront considérés comme des dépenses d’investissement non déductibles. À ce titre, il est important de conserver l’ensemble des justificatifs, c’est-à-dire les factures soumises par les prestataires à qui vous avez confié la réalisation des travaux.
Certaines dépenses peuvent venir se rajouter aux frais de travaux et d’entretien déductibles des revenus fonciers, dont notamment :
- Les honoraires d’un architecte dont la responsabilité est de prendre en charge et de contrôler les devis, de gérer et de surveiller le chantier.
- Si les travaux d’entretien et de réparations sont effectués par des salariés, le propriétaire peut déduire leurs rémunérations du montant de ses revenus fonciers imposables.
- Les frais inhérents à l’éviction du (des) locataire(s) pour la réalisation de travaux d’entretien et d’amélioration sont également considérés comme une charge déductible.
- Les frais de relogement du locataire, s’ils résultent d’une gestion normale, peuvent également être déduits.
b. Les travaux d’amélioration
En théorie, il n’est pas possible pour un propriétaire qui donne ses biens immobiliers en location de déduire des travaux d’amélioration de ses revenus fonciers. La loi prévoit néanmoins deux exceptions :
- Les sommes dépensées pour l’amélioration des locaux d’habitation ou sur une dépendance immédiate d’un bien immobilier destiné à l’habitation ;
- Les dépenses d’amélioration effectuées en vue de faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite dans les locaux professionnels et commerciaux
Quelques exemples de travaux d’amélioration déductibles des impôts fonciers :
- L’installation initiale ou le remplacement d’un système de chauffage
- L’installation de volets ou de fenêtres à double-vitrage
- Travaux d’isolation thermique
- Installation d’une cuisine intégrée
- Installation d’un ascenseur
- L’asphaltage du trottoir attenant à la propriété
Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration : comment faire la part des choses ?
Si, comme certains propriétaires, vous effectuez des travaux, il est parfois difficile de distinguer ceux qui relèvent de l’entretien, de la réparation et de l’amélioration (donc déductibles des revenus fonciers) et ceux qui concernent la construction, la reconstruction ou l’agrandissement (donc non déductibles). Il est vrai que la frontière entre les travaux déductibles et ceux qui ne le sont pas est parfois floue.
Il faut comprendre que les travaux de gros œuvre et d’aménagement interne dont l’importance équivaut à une reconstruction ou qui aboutissent à l’augmentation du volume de la surface habitable font partie des travaux non déductibles. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un immeuble ancien que vous avez partiellement démoli pour ajouter un étage en utilisant et en aménageant, par exemple, les combles, les travaux entrepris ne seront pas déductibles.
Dans certains cas, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont effectués en même temps que les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement. Lorsque cela se produit, la déductibilité est envisageable seulement si les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont dissociables de l’ensemble des travaux effectués. Donc, uniquement les dépenses inhérentes à l’entretien, la réparation et l’amélioration de l’immeuble pourront être déduites de vos revenus fonciers.
Les travaux réalisés en copropriété
Si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs logements au sein d’un immeuble en copropriété, il est possible de déduire les travaux réalisés dans les parties communes, de vos revenus fonciers. Les sommes à déduire suivent les mêmes règles que les parties privatives, c’est-à-dire que les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration pourront faire l’objet d’une déduction. Tous les travaux de construction, d’agrandissement, de démolition, quant à eux, ne pourront pas être déduits.
À noter toutefois que la manière dont les sommes sont déduites sur votre déclaration de revenus fonciers est différente des travaux entrepris dans vos propres biens immobiliers, sachant que les dépenses font partie des charges de copropriété.
La nature des travaux à prévoir dans vos biens immobiliers donnés en location, vous l’avez compris, conditionne le montant des impôts à payer, dans la mesure où certaines dépenses seront déductibles des revenus fonciers alors que d’autres ne le seront pas. Il convient de prendre ces éléments en considération au moment où vous envisagez de faire des travaux dans votre logement ou votre immeuble. Manda, spécialiste de la gestion locative, vous propose un accompagnement de bout en bout, vous faisant bénéficier d’un important réseau d’artisans de confiance proposant des prix intéressants, ainsi que l’assistance d’un gestionnaire dédié dont le rôle est de vous soulager dans toutes les démarches administratives liées aux travaux à effectuer (devis, gestion du rendez-vous entre le locataire et l’artisan, suivi des travaux, etc.). Ce service fait partie des nombreux avantages de la gestion locative à 3,9% de Manda. Contactez-nous pour en savoir plus.
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