Frais et charges déductibles des revenus fonciers : la liste complète

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Frais et charges déductibles des revenus fonciers : la liste complète

À partir du moment où vous avez opté pour le régime réel d’imposition, il est possible de déduire, de vos revenus fonciers, un certain nombre de frais et charges. Mais alors, comment savoir lesquels ? Comment connaître et calculer les sommes à déduire ? Flatlooker vous dit tout sur les frais et charges déductibles des revenus fonciers.

Conditions générales des charges déductibles des revenus fonciers

Dans le cadre du régime réel, toutes les charges ne sont pas déductibles ! Pour l’être, elles doivent impérativement :

  • Être relatives aux biens immobiliers appartenant au propriétaire bailleur, mis en location, donc soumis à un contrat de location avec un ou plusieurs locataires.
  • Avoir été payées au cours de l’année concernée par la déclaration de revenus fonciers
  • Pouvoir être justifiées sur production des factures, quittances et autres documents justificatifs, à la demande du service des impôts

La liste des frais et charges déductibles des revenus fonciers est définie aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Certaines dépenses relatives à des travaux effectués sur les biens immobiliers mis en location sont déductibles des impôts. La distinction se fait essentiellement par rapport aux éléments suivants :

  • La nature des travaux effectués (améliorations, réparations, agrandissement…)
  • Le type d’immeuble (immeuble urbain, propriété rurale)
  • L’affectation de l’immeuble (privatif, commercial …)

a. Dépenses d’entretien et de réparations

Les dépenses d’entretien et de réparation à la charge du propriétaire peuvent être déduites des revenus fonciers. Il s’agit notamment des sommes engagées au titre de l’entretien ou de la remise en état de l’immeuble ou du logement loué et permettant aux locataires d’en jouir normalement.

Un propriétaire possédant un immeuble pourra ainsi déduire, de ses revenus fonciers, des travaux comme la réparation de la toiture, la peinture de la façade, la remise aux normes de l’installation électrique…
Un propriétaire possédant un ou plusieurs logements destinés à la location pourra déduire certaines dépenses de ses revenus fonciers, comme la modification d’une installation sanitaire, le remplacement d’une chaudière vétuste, etc.
De même, les factures correspondant aux diagnostics obligatoires avant location (performance énergétique, risques technologiques…) sont déductibles.

Si, comme de nombreux propriétaires, vous hésitez par rapport aux réparations incombant au locataire, donc non déductibles des impôts, une liste non exhaustive est disponible en annexe du décret N° 87-712 du 26 août 1987.

À noter également qu’il existe des conditions spécifiques de déduction pour les travaux effectués dans certains biens, notamment ceux qui bénéficient d’un dispositif étatique (loi Malraux, Robien, Borloo neuf, Besson neuf, Périssol). Les sommes déductibles correspondant à ces règles spécifiques viennent s’ajouter aux travaux déductibles mentionnés ci-dessus.

b. Dépenses liées aux travaux d’amélioration

Les dépenses d’amélioration ne sont déductibles que pour les travaux effectués dans les logements mis en location, ces derniers pouvant être neufs ou anciens. S’il s’agit d’un local professionnel ou commercial, ou encore d’une propriété rurale, les charges ne sont pas déductibles, sauf exception. À noter que les dépenses d’amélioration engagées dans des logements loués soumis à des dispositifs spécifiques (Borloo, Périssol, Besson neuf, Robien) doivent faire l’objet d’un amortissement sur 10 ans et non en une seule fois comme cela est le cas pour les autres logements.

Les travaux d’amélioration effectués peuvent être de nature différente : par exemple, l’amélioration peut être inhérente à l’augmentation du confort du locataire, tout comme elle peut porter sur l’adaptation des conditions de vie de ce dernier, et ce, à partir du moment où elle ne modifie en rien le volume ou la surface habitable du logement. Par ailleurs, les travaux effectués sur les dépendances immédiates du logement, comme dans une cave par exemple, sont déductibles des impôts également.

Les dépenses liées aux travaux d’amélioration dans les locaux professionnels ne sont pas déductibles des revenus fonciers, sauf si :

  • Elles visent à rendre le local accessible aux personnes à mobilité réduite
  • Elles sont liées à la protection des locaux de l’amiante

Les dépenses liées aux travaux d’amélioration dans les propriétés rurales ne sont pas déductibles, sauf si :

  • Les améliorations effectuées sur les bâtiments situés en dehors de l’habitation n’augmentent pas la rentabilité de la propriété ni sa valeur vénale.

Les travaux sont à effectuer impérativement, au titre d’une mise aux normes répondant à des impératifs de protection de l’environnement

Les frais d’administration déductibles des revenus fonciers

Les frais d’administration que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers correspondent aux sommes engagées pour l’administration et la gestion des biens immobiliers que vous mettez en location. Selon la loi en vigueur, il existe quatre types de frais d’administration déductibles :

a. La rémunération des gardiens et employés de l’immeuble

La part des rémunérations à votre charge peut être déduite de vos revenus fonciers. Si les services d’un concierge ou gardien sont effectués pour une copropriété, les charges relatives sont incluses dans les provisions pour charges payées au syndic ; elles ne doivent donc pas être mentionnées sur la ligne de déclaration correspondante, mais sur celle qui est dédiée aux provisions pour charges de copropriété. Les frais de rémunération des gardiens et employés d’immeuble sont déductibles sur la base de leur montant réel et les sommes engagées doivent pouvoir être justifiées.

b. La gestion des biens mis en location

Les frais inhérents à la gestion des biens immobiliers loués correspondent à la rémunération de tiers, comme une agence immobilière ou des professionnels à qui vous confiez la gestion de vos biens par exemple. Il s’agit donc des salaires, des commissions et des honoraires versés à ces sociétés ou personnes en cours d’année. La gestion des biens mis en location est déductible sur la base des sommes réellement engagées et doit pouvoir être justifiée sur demande du fisc. À ce titre, saviez-vous que Flatlooker propose des frais de gestion locative de 3,9% seulement ? Cliquez ici pour en savoir plus.

c. Les frais d’actes de contentieux liés aux biens loués

Si vous avez engagé des sommes pour payer d’éventuels différends avec un ou plusieurs locataires, quel que soit le bénéficiaire des paiements, ces frais peuvent être déduits de vos revenus fonciers imposables. Il en est de même pour les frais relatifs à un litige lié à la propriété des biens loués. Les sommes déductibles sont équivalentes au montant réel payé, et doivent pouvoir être justifiées.

d. Les autres frais de gestion

Un abattement forfaitaire de 20 € couvre les sommes correspondant à l’administration et à la gestion de vos biens immobiliers loués, censées inclure les dépenses non couvertes dans les trois catégories précédentes. Ce montant est à déduire pour chaque local, qu’il soit bâti ou non, à partir du moment où il est donné en location. Dans le cadre de plusieurs baux signés avec un même locataire, s’ils correspondent à un logement principal et ses dépendances (ex : garage), l’abattement de 20 € s’applique à l’ensemble des baux. Il en est de même pour les parcelles non bâties mises en location à un seul et même locataire. Si vous détenez un ou plusieurs biens immobiliers en indivision, le forfait 20 € s’applique à chacun indivisaire.

e. Les primes d’assurance

Les primes d’assurance font partie des frais déductibles des revenus fonciers à déclarer et correspondent aux sommes réellement engagées. Il s’agit de toutes les primes d’assurance, quelle que soit la solution d’assurance choisie, c’est-à-dire que vous ayez opté pour un contrat d’assurance en direct ou par le biais d’un intermédiaire. En revanche, les primes d’assurance éventuellement payées à la place du locataire, donc celles qui incombent à ce dernier, comme l’assurance multirisque habitation par exemple, ne sont pas déductibles.

À noter également que les primes d’assurance payées au titre du mobilier ne sont pas déductibles, à l’exception des immeubles historiques pour lesquels les primes d’assurance d’objets mobiliers classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire peuvent être déduites, et ce, même si le bien immobilier ne génère aucune recette imposable, auquel cas la déduction s’effectue sur le revenu global du propriétaire.

Les primes déductibles correspondent à l’assurance des risques liés à l’acquisition ou à la conservation des revenus fonciers. Elles concernent donc les risques suivants :

  • Dégât des eaux
  • Incendie
  • Bris de glace
  • Tempête, grêle, neige
  • Vandalisme ou vol
  • Responsabilité civile du propriétaire non occupant
  • Catastrophe naturelle

Les primes d’assurance déductibles sont les sommes payées en cours d’année, quelle que soit la date de signature du contrat d’assurance. Par ailleurs, comme pour la grande majorité des charges déductibles des revenus fonciers, les montants déduits doivent pouvoir être justifiés avec des contrats d’assurance et des quittances de paiement.

La garantie d’emprunt : l’assurance correspondant à cette garantie couvre le propriétaire en cas de décès-invalidité et/ou perte d’emploi. Les frais engagés par le propriétaire doivent être inscrits, dans la déclaration, dans une ligne distincte des primes d’assurance, intitulée « intérêts et frais d’emprunt ».

Frais et charges déductibles des revenus fonciers : faites-vous accompagner par un spécialiste

Charges déductibles ? Frais non déductibles ? Comme beaucoup de propriétaires, vous vous posez certainement de nombreuses questions, notamment lorsqu’il s’agit de remplir votre déclaration d’impôts. Pour vous faciliter la tâche, Flatlooker vous propose un accompagnement du lundi au samedi, de 9 heures à 20 heures. Un service qui s’inscrit dans le cadre de notre offre de gestion locative innovante et adaptée aux besoins des propriétaires bailleurs. Contactez-nous pour en discuter via le formulaire de contact en bas de cet article.

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