Étude / Logement meublé ou logement vide rénové : Match de rentabilité

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Cet article répond aux questions suivantes :
Sommaire
Étude / Logement meublé ou logement vide rénové : Match de rentabilité
  • Un meublé se loue en moyenne 4,32€ de plus au m2

  • Parmi les 50% des logements les plus chers 19% sont non meublés

  • Des revenus avantageux pour les meublés et les logements vides rénovés

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers la location meublée pour leurs biens immobiliers. Les raisons évoquées : un prix de location plus élevé que les logements vides et des avantages fiscaux non négligeables. Mais est-ce vraiment le cas ? L’agence immobilière digitale Flatlooker a mené une étude sur les différences de loyers entre les appartements meublés et non meublés. Cette enquête a été établie sur les annonces de location postées en 2022, sur les différentes plateformes de location immobilières (Leboncoin, Seloger, etc.) 

Les logements meublés sont plus chers au mètre carré que les logements vides, dans 93% des zones.

L’analyse des offres de location sur les différentes plateformes confirme l’hypothèse selon laquelle le prix au m2 des meublés est supérieur à celui des logements vides. En effet, il est en moyenne supérieur de 4,32€.

Des disparités plus significatives dans certaines zones ou villes :

  • Zone de Bordeaux : prix supérieur de 6,14€ par m2 – cette forte différence est essentiellement visible à Caudéran, ville limitrophe de Bordeaux
  • Zone de Nantes : on observe dans le département Loire Atlantique que les logements dans la banlieue Nord Est (44470), et le quartier Nord Est de Nantes (44300) ont un prix au m2 carré moyen meublé plus cher d’environ 6€ contre 4,85€ dans la ville de Nantes
  • Ville de Nice : le loyer meublé est en moyenne plus élevé de 6,65€ par mètre carré.

Néanmoins, une part non négligeable des logements vides se louent au-dessus des médianes de marché.

Si l’on s’intéresse aux 50% de logements les plus chers (ceux au-dessus de la médiane de marché) l’étude de Flatlooker met en avant que 19% du total sont des logements vides et 31% sont des logements meublés, soit une part relativement élevée.

graphique sur la proportion de logements avec un loyer au m2 inférieur ou supérieur à la médiane de marché
Proportion de logements avec un loyer au m2 inférieur ou supérieur à la médiane de marché

« Il ne faut pas négliger les différentes caractéristiques d’un appartement qui ont un impact direct sur le loyer : proximité aux transports, qualité de la copropriété, travaux récents, étage, disposition… Il ne faut pas croire qu’un logement meublé est toujours loué plus cher qu’un logement vide. »

Mathieu Giard porte-parole de Flatlooker

Cas pratique : rafraîchir ou meubler son appartement, quel est le meilleur rendement locatif ?

En prenant l’hypothèse d’un propriétaire qui loue son bien en dessous de la médiane du marché. S’il souhaite augmenter ses revenus locatifs et qu’il dispose d’un budget d’environ 5 000€, il aura deux choix possibles : 

  • Meubler le bien
  • Rafraîchir le bien

Dans les 2 cas, cet investissement devrait lui permettre d’augmenter son loyer de 10%.

Une étude du rendement locatif doit prendre en compte le loyer et l’abattement fiscal mais également la vacance locative, le coût d’ameublement ou de rafraîchissement, les réparations éventuelles, etc.

L’étude Flatlooker détaille 3 scénarios :

1) Initial (sans travaux ni ameublement), scénario appelé “Base”

2) Location après avoir meublé le bien, scénario appelé “Meublé”

3) Location après avoir rafraîchi le bien, scénario appelé “Vide”

Graphique sur les types de rendement locatif
Calcul du rendement locatif* selon les 3 scénarios

L’analyse ci-dessus confirme que même en prenant en compte le coût des travaux d’ameublement lissé sur 5 ans ou de rafraîchissement lissé sur 10 ans, le propriétaire a intérêt à investir dans son bien.

« Meubler son logement est la solution la plus simple pour les propriétaires afin d’augmenter leurs revenus.  Il faut cependant avoir en tête que la location meublée implique des changements de locataire plus fréquents, un entretien et des coûts de réparations plus importants. Si le propriétaire souhaite rester en vide, rénover son appartement entraîne également un bon retour sur investissement. »

Mathieu Giard, porte-parole de Flatlooker

*Le calcul du rendement locatif a été effectué sur différentes données de marché : 

  • Vacance locative : supérieur de 2 points pour les meublés
  • Abattement fiscal : 50% en meublé vs 30% en vide
  • Taux marginal d’imposition à 30%
  • Un coût de rafraîchissement ou d’ameublement à hauteur de 5 000€, amorti sur 5 ans pour les meubles, et 10 ans pour le rafraîchissement

La fiscalité incite les propriétaires à louer en meublé

Il semblerait que l’état souhaite développer l’offre de logement meublé car la fiscalité est plus avantageuse en cas de bail meublé : 

Lors de la déclaration d’impôts, les personnes avec des revenus fonciers ont le choix entre plusieurs régimes: 

  • Location vide : micro-foncier (abattement de 30%) ou réel
  • Location meublée : micro-BIC (abattement de 50%) ou réel

La différence entre les régimes micros et réels concerne la déduction d’impôts, selon un abattement forfaitaire pour les régimes micros, ou des charges déductibles au réel. L’abattement forfaitaire est plus avantageux pour les logements meublés que pour les vides puisqu’il est de 50% vs 30%.

De plus, le régime micro est accessible aux loueurs meublés jusqu’à un plafond de 70 000€ de loyers annuels, alors que le plafond pour les vides est bien plus faible à 15 000€.

Flatlooker est le leader de la gestion locative en ligne. Nous mettons le meilleur de la technologie et de l'humain au service des propriétaires bailleurs. Intéressés pour en savoir plus ? Contactez-nous en remplissant le formulaire ci-contre, un conseiller vous contactera sous 24h.
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