Qu’est-ce que le règlement de copropriété ? Définition et implications

Le règlement de copropriété est un document qui régit les modes de fonctionnement et la séparation des charges d’un immeuble détenu par plusieurs copropriétaires. Il s’applique à tous les propriétaires et locataires de l’immeuble. En tant que gestionnaire locatif, il nous paraît important d’informer nos clients (propriétaires bailleurs et locataires) sur les tenants et aboutissants d’un tel règlement lors d’une mise en location.

1. Définition du règlement de copropriété

Loi du 10 juillet 1965

Le règlement de copropriété est un document obligatoire, il est généralement issu lors de la construction d’un immeuble, et peut être amendé tout au long de sa vie par les différents copropriétaires, lors des assemblées générales de copropriété

Le règlement de copropriété est un « acte » juridique fort, régi par la loi du la loi du 10 juillet 1965 (article 8) :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. »

 

« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

loi du 10 juillet 1965 (article 8)

Des droits et des devoirs

Ce contrat définit les modes d’organisation et de fonctionnement d’une copropriété (généralement un immeuble ou une copropriété horizontale). Le règlement inclut des pratiques de vie courante (délivrance du courrier, entretien des parties communes, …) ainsi que des règles juridiques (séparation des charges de copropriété, assurances de copropriétés, …)

C’est le syndic de copropriété, en accord avec le conseil syndical qui est en charge de veiller à la bonne mise en application et au respect de ces règles. Le syndic de copropriété peut être un syndic bénévole ou un syndic professionnel.

Même si de nombreux règlements de copropriétés se ressemblent,celui de votre copropriété est unique au sens où il ne concerne que votre copropriété et votre syndicat des copropriétaires. Certains règlements de copropriétés parisiens datent de plusieurs centaines d’années.

Un règlement qui s’applique aussi aux locataires

Enfin, le règlement de copropriété détermine les droits et devoirs de tous les résidents, qu’il soient propriétaires ou locataires. Ainsi, certains règlements de copropriétés imposent aux propriétaires qui souhaitent mettre leur appartement en location de : 

  1. Prévenir l’ensemble des copropriétaires de leur mise en location.
  2. Annexer le règlement de copropriété à leur bail de location afin de le faire signer par l’ensemble des locataires.

Il est important de noter que le non respect du règlement de copropriété par un locataire est un motif suffisant de rupture de bail.

 

Règlement de copropriété

2. Détails et contenu du règlement de copropriété

L’attribution des quote-parts de copropriété.

Le règlement de copropriété fixe les parts, (millièmes de copropriété ou tantièmes de copropriété) que représente chaque lot de copropriété. Il peut être intégré au corps du document ou en annexe. Il servira de base de calcul pour l’attribution des charges de copropriétés (charges courantes ou travaux) définies par le syndic.

Les éléments pris en compte dans le calcul des quote-parts de copropriétés sont :
  • la superficie du logement 
  • les aménagement intérieurs et les annexes du bien (ascenseur, terrasse, espaces verts privatifs, balcons, terrasse, parking, cave, …).
  • l’orientation, l’étage (sur le nombre d’étages total), la vue offerte, …

Pratiques de vie courante

Le règlement de copropriété régit les pratiques de vie courante dans l’immeuble ou au sein de la copropriété. Vous retrouverez notamment dans ce documents :

  • Les conditions particulières d’utilisation des parties privatives. Par exemple : interdiction d’accrocher des choses à sa porte ou à sa fenêtre, de réaliser des travaux à certaines heures, d’encombrer les couloirs, de visiter ou d’utiliser des combles sans accord préalable, …
  • les règles de jouissance des parties communes. Par exemple : interdiction de “garer” des poussettes dans l’entrée, tri des déchets, l’utilisation du local poubelle, …

Les aspects juridiques

Le règlement de copropriété est le document sur lequel se repose le syndic de copropriété (syndic bénévole ou syndic professionnel) pour gérer les aspects juridiques liés à la vie de la copro.

Cela inclut notamment :

  • La séparation des charges de copropriété entre les différents copropriétaires, et le calcul du montant des charges récupérables locatives. Les montants de ces charges sont indexés sur les quote-parts de chaque propriétaire.
  • les règles administratives des parties communes

Exemple de calcul d’une charge de copropriété

Prenons l’exemple où des travaux vont être réalisés dans les parties communes, pour un montant total de 15 000€.

  1. Les tantièmes généraux de la copropriété sont de 1000
  2. Le copropriétaire Alain Parisot possède 100 tantièmes
Alain Parisot devra donc payer la somme de 100/1000 * 15 000 = 1 500 € pour ces travaux. Sa “quote-part” des travaux représente donc 1 500€.
 

3. Modification du règlement de copropriété

Modification des quote-parts

 Sauf cas particulier (exemple : la mise en place d’un ascenseur ou l’acquisition de combles par un copropriétaire), les quote-parts ne sont généralement pas amenées à varier.

En revanche, en cas de modification, une nouvelle clé de répartition devra être votée à l’unanimité par les copropriétaires.

En effet, il paraît normal qu’un propriétaire qui décide de racheter des combles afin de les aménager en appartement paye plus de charges de copropriété que précédemment.

Modification de la destination de l’immeuble

La destination (usage d’habitation, usage commercial ou usage mixte) d’un immeuble peut être amenée à changer. Un tel changement du règlement de copropriété devra être voté lors d’une assemblée générale de copropriété. L’unanimité des copropriétaires sera alors impérativement requise.

Bien qu’il soit rare qu’un immeuble entier change de destination, il se peut qu’une copropriété vote la fin d’une “clause d’habitation bourgeoise”. Ces clauses anciennes interdisaient l’exercice de professions libérales (médecin, avocat, …) dans le bâtiment. On les retrouve généralement dans des règlements de copropriété de grandes villes comme Paris ou Lyon.

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