Fiscalité, imposition et rentabilité de la location saisonnière

Fiscalité, imposition et rentabilité de la location saisonnière

La location saisonnière concerne la mise à disposition d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, moyennant paiement. D’une manière générale, la fiscalité de la location saisonnière est un sujet qui préoccupe également les propriétaires bailleurs, car ce type de location est soumise à des règles spécifiques qu’il convient de maîtriser. Fiscalité location saisonnière et autres aspects de ce type de location : Flatlooker fait le point.

  1. Location saisonnière : de quoi parle-t-on exactement ?
  2. Le point sur la fiscalité location saisonnière
  3. Quels sont les avantages et les contraintes de la location saisonnière ?
    a. Les avantages de la location saisonnière
    b. Quelles sont les contraintes de la location saisonnière ?
  4. L’alternative à la location saisonnière

1. Location saisonnière : de quoi parle-t-on exactement ?

Avant d’aborder les points concernant la fiscalité location saisonnière, il est important de s’intéresser aux spécificités de ce type de location.

Forme de location meublée, la location saisonnière est caractérisée notamment par sa durée, plus courte qu’une location immobilière « classique ». Elle est régie par le Code civil au titre des locations libres, à l’instar des logements loués vides ou meublés, des garages, des parkings, des logements de fonction, etc. La location saisonnière est également régie par le Code du tourisme.

Au titre du texte de loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), « est considérée comme une location saisonnière (…) la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs ».

Dans le cadre de la location saisonnière d’une résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme de location en ligne, par exemple, aucune démarche particulière n’est à effectuer par le bailleur si le délai de location est inférieur à 120 jours, au titre de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation. Au-delà de ce seuil, le propriétaire doit effectuer une demande d’autorisation de changement d’usage.

De courte durée par définition, la location saisonnière peut s’effectuer à la journée, à la semaine ou encore au mois. À noter toutefois que si la location est effectuée par l’intermédiaire d’un professionnel, la notion de durée disparaît, au titre de l’arrêté du 16 mai 1967, devant être remplacée par la notion de vacances. La location doit ainsi être destinée à un usage de vacances et de tourisme.

La location saisonnière peut faire l’objet d’un accord conclu directement de particulier à particulier. Elle peut également être gérée par l’intermédiaire d’un professionnel, comme une agence immobilière par exemple. La location saisonnière ne nécessite pas, par ailleurs, de visite préalable du logement, sachant que l’arrêté du 16 mai 1967 ordonne aux propriétaires de communiquer un état descriptif des lieux au futur locataire, avant la signature du contrat de location.

Le contrat de location, quant à lui, est obligatoire. L’article L.324-2 du Code du tourisme indique en effet que « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ».

La location saisonnière requiert certaines démarches administratives de la part du loueur, notamment si le logement meublé constitue sa résidence secondaire.

Le point sur la fiscalité location saisonnière

La location saisonnière n’est pas soumise aux mêmes règles que les baux d’habitation classiques. La durée de location, le prix et les conditions figurant dans le contrat sont des éléments que les deux parties fixent librement. En outre, c’est en matière d’impôts et de fiscalité que la location saisonnière présente un nombre important de différences, car elle fait l’objet de règles spécifiques.

En matière d’impôt sur le revenu, la location saisonnière étant meublée, les recettes enregistrées entrent dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe actuellement deux régimes d’imposition, qui diffèrent en termes de seuils et d’abattements, selon la nature de la location, au titre des articles 50-0 et 1407 du Code général des impôts :

  • Le régime forfaitaire, également appelé « micro-entreprise » ou « micro-bic », permet d’appliquer un abattement sur les recettes annuelles, donc l’ensemble des loyers perçus, charges comprises. Sur la déclaration d’impôts, les revenus locatifs sont à inscrire sur le formulaire 2042 C PRO, dans la case 5ND réservée aux locations saisonnières « classiques », ou la case 5NG en cas de location saisonnière « classée ».
    Le régime forfaitaire s’applique automatiquement aux locations saisonnières classiques dont les recettes sont inférieures à 70 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les sommes perçues. Dans le cadre d’une location saisonnière classée, le régime fiscal est plus avantageux, les recettes ne devant pas excéder un maximum de 170 000 € par an et l’abattement forfaitaire montant à 71 %.
  • Le régime réel consiste à considérer le montant réel des frais et charges supportés au titre de la location saisonnière, que l’on déduit des recettes annuelles (loyers et charges). Le loueur entre automatiquement dans le cadre du régime réel, si les loyers et charges qu’il perçoit excèdent 70 000 € pour une location saisonnière classique et 170 000 € pour une location saisonnière classée.

Il est important de noter également que, quel que soit le régime fiscal choisi, les prélèvements sociaux et autres taxes viennent se greffer au montant à payer, c’est-à-dire à l’imposition location saisonnière. Les sommes correspondant aux prélèvements sociaux sont de 17,2 % (CSG : 9,9 %, CRDS : 0,5 %, prélèvement social : 4,5 %, contribution additionnelle : 0,3 %, prélèvement de solidarité : 2 %).

3. Quels sont les avantages et les contraintes de la location saisonnière ?

Si la rentabilité de la location saisonnière paraît séduisante aux premiers abords, tout comme peut l’être, pour certains, l’imposition location saisonnière, il convient d’en apprécier pleinement les avantages et les contraintes. Les considérations qui suivent vous permettront, en plus de comprendre la fiscalité location saisonnière, d’évaluer les avantages et les inconvénients de ce type de location pour vous, en tant que loueur.

a. Les avantages de la location saisonnière

Sans pour autant être exhaustive ni établie selon un ordre de priorité quelconque, la liste ci-dessous présente les avantages de la location saisonnière :

  • La location saisonnière permet à certains loueurs d’être exonérés d’impôts. Pour ce faire, il faut notamment remplir deux conditions cumulées :
    • La location d’une ou plusieurs chambres d’hôtes (donc des chambres chez l’habitant, assorties de prestations comme la fourniture du petit déjeuner, du linge de maison et de l’accueil)
    • La totalité des loyers encaissés ne dépassant pas 760 € par an
  • Dans certains cas, la location saisonnière fait l’objet d’un régime fiscal avantageux, notamment pour les gîtes ruraux ou logements classés « meublés de tourisme »

Louer un bien permet assurément d’obtenir un complément de revenus. Néanmoins, les contraintes associées à la location saisonnière sont nombreuses et méritent d’être prises en compte par quiconque souhaite se lancer dans la location saisonnière. Ces contraintes vont, par ailleurs, au-delà des questions que l’on peut se poser par rapport à l’imposition de la location saisonnière.

b. Quelles sont les contraintes de la location saisonnière ?

Les contraintes à connaître vont bien au-delà de l’impôt location saisonnière, car la fiscalité n’est pas le seul élément à considérer avant de vouloir mettre son bien à disposition de clients en location saisonnière. L’évaluation de la rentabilité d’une location saisonnière nécessite de prendre en compte les informations suivantes :

  • Tout propriétaire d’un appartement a le droit de louer son logement pour une ou plusieurs courtes durées, dès lors que la location envisagée n’est pas contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble. Certaines associations de copropriétaires peuvent, pour des raisons qui leur sont propres, se montrer frileuses, voire même réticentes au projet de location saisonnière de l’un des leurs.
  • Les démarches administratives liées à la location saisonnière peuvent être contraignantes. Si le logement meublé constitue la résidence secondaire du loueur, ce dernier doit déclarer la location saisonnière en mairie et demander une autorisation préalable de changement d’usage. Alors que, en principe, aucune déclaration n’est requise si le logement meublé constitue la résidence principale du loueur, l’établissement d’une déclaration peut être requise, en fonction des règles édictées par la commune dans laquelle se trouve le logement (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).
  • A Paris, Bordeaux, ainsi que dans l’hypercentre de Lyon (pour les logements supérieurs à 60 m²), les règles de compensation, en cas de changement d’usage du logement, peuvent fortement alourdir les coûts incombant aux propriétaires, diminuant parallèlement la rentabilité de la location saisonnière.
  • La liberté, quant à l’aménagement et à l’ameublement d’une location saisonnière, présente des limites et il appartient au loueur de se référer à la liste des meubles indispensables, comme indiqué dans le décret du 31 juillet 2015
  • Certaines villes imposent une autorisation préalable pour la mise en location saisonnière d’une résidence secondaire, aux termes de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit notamment des villes de plus de 200 000 habitants, les communes de la petite couronne parisienne et des villes de plus de 50 000 habitants incluant des zones tendues dans lesquelles il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. L’autorisation implique alors que l’habitation devienne un logement commercial, entraînant des conséquences sur le local ou sur les finances du propriétaire.
  • Les contrôles et sanctions applicables en matière de location saisonnière ont été par la loi Elan du 24 novembre 2018, avec notamment :
    • Une durée maximale annuelle de 120 jours par an pour la location saisonnière des résidences principales
    • Des sanctions élevées pour les loueurs qui ne respectent pas la législation en vigueur en France, comme par exemple un oubli dans la télédéclaration de location touristique auprès de la mairie, un oubli dans la transmission du décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location, etc. Les amendes peuvent atteindre jusqu’à 50 000 euros par logement, accompagnées d’une astreinte calculée sur la surface du logement (jusqu’à 1000 euros par jour) en cas de non-respect des règles de changement d’usage du local mis en location.
    • Les frais de gestion (nettoyage, pressing, réparations…) peuvent, selon les cas, atteindre des sommes importantes, jusqu’à 20 à 25% de la location (par rapport à 10% pour une location meublée et jusqu’à 5% pour une location nue).

4. L’alternative à la location saisonnière

Si la location saisonnière paraît séduisante à première vue, au même titre que la fiscalité location saisonnière pour certains, le simple fait de s’exposer à de lourdes sanctions et à des amendes en cas de non-respect de contraintes, qui tendent à se durcir avec le temps, rend la location saisonnière une option moins avantageuse, pour bien des raisons.

Saviez-vous qu’il y a d’autres solutions que la location saisonnière pour pleinement jouir des avantages de votre bien immobilier ? Qu’il est possible de louer votre logement plus de 120 jours par an en toute tranquillité ? Que des baux flexibles et tout à fait légaux existent (bail mobilité, bail saisonnier…) ?

Il est temps de porter un regard lucide sur la location saisonnière et de considérer d’autres aspects que la simple fiscalité location saisonnière pour prendre une décision. Contactez Flatlooker pour en discuter.

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Publié par Flatlooker

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