Dépôt de garantie : définition, règlementation et pratiques courantes

Le dépôt de garantie (parfois appelé “caution”) est la somme que doivent verser les locataires lors de leur entrée dans les lieux afin de garantir leurs éventuelles créances envers le bailleurs (propriétaire ou gestionnaire locatif) : impayés de loyers ou de charges, réparations dues aux dégradations commises, etc. 

Le dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi de 89.

1. Abus de langage : dépôt de garantie et caution

Le mot “caution” est souvent utilisé à défaut pour dire “dépôt de garantie“. Il est important de noter que le dépôt de garantie est “la somme que doit verser le locataire à l’entrée dans les lieux pour garantir les éventuelles créances du bailleur : arriérés de loyers ou de charges, mais aussi réparations dues aux dégradations commises, etc. “

La caution, quand à elle, désigne la personne qui se porte garante auprès du mandataire (ou du propriétaire) du paiement des loyers et des charges.

2. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire

Il est important de souligner le fait que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes pas dans l’obligation de demander un dépôt de garantie. 

Notez également que si votre loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie à votre locataire.

3. Quand le dépôt de garantie est-il encaissé ?

Le dépôt de garantie est versé au propriétaire ou au mandataire (administrateur de biens, agent immobilier, gestionnaire locatif, …) au moment de la signature du bail de location. Cette somme peut être versée par le locataire our par une tierce personne (souvent le garant / caution solidaire).

Le propriétaire ou le mandataire ont le droit d’encaisser le dépôt de garantie mais n’en ont pas l’obligation. Si votre locataire vous transmet un chèque, prenez garde au fait que vous ne pourrez plus l’encaisser passé un délai de 6 mois.

En revanche, la loi stipule que même si le bailleur ne demande pas de dépôt de garantie, le locataire n’est pas dispensé de rembourser une certaine somme en cas de restitution du logement non conforme à l’état des lieux d’entrée.

Vous avez confié votre gestion locative à un professionnel de l’immobilier et vous vous demandez qui encaisse la caution ou le dépôt de garantie ? Retrouvez notre article : “qui encaisse le dépôt de garantie”?

4. Somme limite du dépôt de garantie.

4.1 Dépôt de garantie location nue

Dans le cas des locations nues à usage d’habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, cette somme ne faisant l’objet d’aucune révision en cours de bail. 

4.1 Dépôt de garantie location meublée

Dans les autres types de locations meublées (saisonniers, courte durée), le montant du dépôt de garantie est librement fixé dans le contrat de bail.

5. Quand rendre le dépôt de garantie ?

La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai de deux mois suivant l’état des lieux de sortie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Si l’état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation par rapport à l’état des lieux d’entrée, et que rien n’est imputable au locataire, alors le délais de restitution se voit réduit à 1 mois.

Au-delà de ce délai, le bailleur est redevable d’une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard. 

6. Retenus et litiges

6.1 Retenus sur le dépôt de garantie

Le bailleur (propriétaire ou mandataire) peut ponctionner tout au partie du dépôt de garantie selon les situations suivantes :

  • Les locataires n’ont pas réglé tout ou partie de leurs loyers et charges
  • Des travaux doivent être réalisés afin de réparer des dégâts dont les locataires seraient responsable. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui permettra de chiffrer l’étendue des dommages causés par le locataire.

Dans le deuxième cas, les locataires peuvent demander au bailleur de leur fournir les documents justifiants du montant des travaux réalisés (ex : devis, ordre de mission, …).

Point important : il faut bien différencier la notion de vétusté, qui correspond à de l’usure normale, et la notion de dégradations. Un décret publié le 31 mars 2016 définit la notion de vétusté :  

« la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. ».

La notion de vétusté est la difficulté la plus fréquente que rencontrent propriétaires et locataires. Il est en effet très compliqué de définir objectivement ce qui relève de l’usure naturelle (d’un parquet, par exemple) que de dégradations. Afin de palier à ce problème d’objectivité, lé décret du 31 mars 2016 propose une solution : la grille de vétusté.

En effet, depuis le 1er juin 2016, les bailleurs et les locataires peuvent annexer une grille de vétusté à leur état des lieux d’entrée. Par le biais de cette grille, les deux parties listent les différents équipements du bien immobilier et s’accordent pour chaque équipement sur :

  • la durée de vie,
  • le franchise,
  • le pourcentage d’abattement par année,
  • le pourcentage d’abattement après franchise,
  •  en pourcentage, la valeur résiduelle restant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie.

6.2 Les litiges sur le dépôt de garantie

En cas de litiges sur le dépôt de garantie (ex : sur le montant conservé par le bailleur, ou sur le délai de remboursement), les deux parties devront demander à la commission de conciliation (du département du logement) de juger l’affaire avant d’engager une action en justice. 

Nous espérons que ces quelques conseils vous aideront à mieux comprendre et gérer votre dépôt de garantie. Si vous souhaitez que nous vous présentions notre offre de location ou notre offre de gestion locative, n’hésitez pas à nous transmettre vos coordonnées ci-dessous. Nous vous rappellerons sous 24h.

Publié par Flatlooker

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